Slides
Page 1
1 Delårsrapport Q3 2026 Atrium Ljungberg Delårsrapport / 2026
Page 2
2 Delårsrapport Q3 2026 Sammanfattning Försiktig optimism på hyresmarknaden men utmanande ränteläge. 1 INTJÄNING 538 mkr, -2,3% Driftöverskott Q3 328 mkr, -6,8% Förvaltningsresultat Q3 2 3 PROJEKT 654 mkr* Investeringar Q3 9,2 mdkr I pågående projekt 4 FASTIGHETER +136 mkr,0,2% Värdeförändringar Q3 62 mdkr Fastighetsvärde UTHYRNING +2 mkr Nettouthyrning Q3 *Exklusive förvärv om 656 mkr.
Page 3
3 Delårsrapport Q3 2026 Atrium Ljungberg i korthet. Fastighetsvärde 62 mdkr Hyresintäkter R12 3,1 mdkr Uthyrbar yta 917 000 kvm Ekonomisk uthyrningsgrad 85,7% Belåningsgrad 44,5% 10%Uppsala Stockholm Göteborg Malmö Kontor Handel Bostäder Projekt och mark 66% 20% 3% 12% 82% 4% 4%
Page 4
4 Delårsrapport Q3 2026 KONTOR Kvalitet och läge – viktigare än någonsin − BNP växer och trenden på arbetsmarknaden pekar åt rätt håll. − Stark korrelation mellan BNP och nettouthyrning historiskt, men med eftersläpning. − Fortsatt avvaktande men omsättningen på hyresmarknaden har ökat. − Konjunkturåterhämtning, starkare kontorssysselsättning och begränsat tillskott av nya kontorsytor talar för fortsatt förbättring. − ”Flight to quality - trenden” håller i sig – efterfrågan koncentreras till moderna kontor i attraktiva stadsmiljöer. Hyres- och bostadsmarknad Trenden pekar åt rätt håll på samtliga marknader. HANDEL Stärkt konsumtion och fortsatt positiv utveckling på våra handelsplatser − Hushållens konsumtion har fortsatt att stärkas under Q3. − Detaljhandeln visar fortsatt tillväxt, med särskilt stark utveckling inom sällanköpshandeln. − Första halvårets ökning av både besökare och omsättning på våra handelsplatser håller i sig även under sommaren. − Stark framtidstro bland handelsföretag och kraftigt förbättrat stämningsläge även hos hushållen efter sommaren. BOSTADSRÄTT Ökad aktivitet och stärkt efterfrågan − Stark start på bostadshösten med välbesökta visningar och ökad aktivitet. − Lågt utbud och stark efterfrågan i Stockholms innerstad – marknaden i Storstockholm mer balanserad men utvecklas i positiv riktning. − Prisbilden är positiv på årsbasis samtidigt som utvecklingen under kvartalet varit volatil. − Hushållens framtidstro har stärkts, med stöd av lägre räntor, högre realinkomster och en förbättrad privatekonomi.
Page 5
5 Delårsrapport Q3 2026 Kontorsuthyrning Söderhallarna, Medborgarplatsen 1 958 kvm UTHYRNING Chingu Mälarterrassen, Slussen 680 kvm UTHYRNING Prosavio Stora Katrineberg, Liljeholmen 668 kvm UTHYRNING Största uthyrningarna De största uthyrningarna under kvartalet gjordes på Södermalm, Liljeholmen och i Uppsala. Designtorget Forumkvarteret, Uppsala 630 kvm UTHYRNING
Page 6
6 Delårsrapport Q3 2026 — Diversifierad kundstruktur – riskspridning avseende typ av verksamhet, kund och förfall — De tio största kunderna står för 20% — 1 400 kommersiella hyresavtal. — Endast fem hyresavtal > 10 000 kvm, varav två utgör kontor — Genomsnittlig återstående kontraktstid 4,8 år Stabil och diversifierad kundbas Kontor 53% Handel 20% Kultur/utbildning 10% Restaurang 6% Hälsa/vård 6% Bostad 2% Övrigt 3% 2026 2027 2028 2029 2030 2031 + Mkr 1 328 545 422 353 1 348 Andel% 0% 11% 18% 14% 12% 45% 0 250 500 750 1 000 1 250 Mkr Förfallostruktur (baserad på upphörandetidpunkt) Övriga ; 80% 10 största kunderna ; 20% SKH 3% Atlas Copco 3% Ericsson 3% Stockholms Kommun 2% Ekobrottsmyndigheten 2% ICA Sverige 2% Academic Work 2% Domstolsverket 2% Nacka Kommun 1% Region Stockholm 1% Kontrakterad årshyra per lokaltyp Kontrakterad årshyra per kund
Page 7
7 Delårsrapport Q3 2026 Livsmedel, 29% Systembolag, 7% Apotek, 4% Kläder och skor, 13% Elektronik, 9% Volym/lågpris, 9% Restaurang/café, 7% Service, 6% Heminredning, 6% Övrigt, 10% Våra handelsplatser - omsättning per månad jan 2021 – aug 2026Våra handelsplatser - sammansättning Besökare per månad på våra handelsplatser 40% Handel Fortsatt ökning av besöksantal och omsättning på våra handelsplatser under tredje kvartalet . 2 000 000 2 250 000 2 500 000 2 750 000 3 000 000 3 250 000 jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec 2021 2022 2023 2024 2025 2026 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 950 1 000 1 050 jan-21 apr-21 jul-21 okt-21 jan-22 apr-22 jul-22 okt-22 jan-23 apr-23 jul-23 okt-23 jan-24 apr-24 jul-24 okt-24 jan-25 apr-25 jul-25 okt-25 jan-26 apr-26 jul-26 Mkr Jämförbart Totalt (icke jämförbart) Trend (Jämförbart) Trend (Totalt)
Page 8
8 Delårsrapport Q3 2026 Resultat Stigande hyresintäkter tack vare färdigställda projekt men lägre driftnetto pga. högre vakanser. Förändringar i tredje kvartalet — Hyresintäkter ökar främst tack vare tillskott från färdigställda projekt. – Sex kommersiella projekt färdigställda senaste 15 månaderna. — Driftöverskott minskar pga. förvärvet av coworkingbolaget A House, högre kundförluster samt högre vakanser vilket inte reducerar kostnader i samma takt som intäkter. — Räntekostnader ökar pga. färdigställda projekt där ränteaktivering upphör samt något högre snittränta. — Positiva värdeförändringar tack vare kassaflöde. Snittyield intakt men sänkta yielder i vissa innerstadslägen och höjda i mindre attraktiva lägen. — Resultat/aktie Q3 2026 0,56 kr (0,51). UTHYRNINGSGRAD 85,7% ÖVERSKOTTSGRAD R12 71,0% GENOMSNITTLIGT AVKASTNINGSKRAV 4,7% Värdeförändringar fastigheter, mkr Q3 2026 Q1 - Q3 2026 Avkastningskrav - 133 - 223 Kassaflöde 259 - 24 Projektvinster 10 88 Fastighetstransaktioner 8 8 Värdeförändringar 143 - 151 FÖRVALTNINGS- RESULTAT VÄRDEFÖRÄNDRINGAR FASTIGHETER HYRESINTÄKTER DRIFTÖVERSKOTT FINANSNETTO 761 mkr +3% 538 mkr -2% -183 mkr +12% 328 mkr -7% 143 mkr Q3 2026 2 290 mkr +4% 1 587 mkr 0% -513 mkr +5% 964 mkr -3% -151 mkr Q1-Q3 2026
Page 9
9 Delårsrapport Q3 2026 Jämförbart bestånd -1,3%/-2,9% (hyresintäkt/driftöverskott) Minskade hyresintäkter till följd av lägre uthyrningsgrad. Ökade kostnader pga. högre kostnader för uppvärmning och snöröjning i Q1 samt högre kundförluster. Övriga kostnader sjunker. Intäktsminskningen är hänförlig till kontorssegmentet, kostnadsökningen främst till handelssegmentet. Isolerat Q3 minskar hyresintäkterna 2,5% och driftnettot 5,0%. KONTOR -2,5%/-3,9% HANDEL +1,6%/-0,6% Driftöverskott jämförbart bestånd Utveckling av hyresintäkter och driftöverskott i jämförbart bestånd Q1 - Q3 2026. STORA KATRINEBERG, LILJEHOLMEN
Page 10
10 Delårsrapport Q3 2026 Hus 49 Stora Marknadshallen, Slakthusområdet. Färdigställt Q1 2026. Q1-Q3 2026 Driftöverskott projekt Projektportföljen bidrar till hyrestillväxt – hela sex kommersiella projekt har färdigställts 2025 - 2026. Hyresintäkter från projekt: Påverkan från projekt, mkr Q1 - Q3 2026 Q1 - Q3 2025 Hyresintäkter 108 21 Fastighetskostnader - 41 - 23 Driftöverskott 66 - 2 1 mkr 18 mkr 48 mkr 22 mkr 38 mkr 1 mkr Q1-Q3 2025 Färdigställda 2026 Färdigställda 2025 Pågående och framtida
Page 11
11 Delårsrapport Q3 2026 A HOUSE Förvärv resterande 50% feb 2026. Driftöverskott transaktioner I februari förvärvades resterande 50% av andelarna i c oworking - bolaget A House. Förvärvet utgör ett strategiskt viktigt komplement till vårt befintliga kontorserbjudande. *Innefattar nettoeffekt för coworkingbolaget A House efter eliminering av internhyra. Bruttointäkten från coworking uppgår till 79 mkr och bruttokostnad till -100 mkr. Påverkan från transaktioner, mkr Q1 - Q3 2026 Q1 - Q3 2025 Hyresintäkter* 42 10 Fastighetskostnader* 60 3 Driftöverskott - 18 7 MALMEN 12 7 500 kvm. Försäljning juli 2026. Q1-Q3 2026 Hyresintäkter från förvärvade och sålda fastigheter/verksamheter: 10 mkr 35 mkr 7 mkr Q1-Q3 2025 Förvärv Försäljningar
Page 12
12 Delårsrapport Q3 2026 Finansiell position Stark balansräkning och hög investeringstakt i pågående projekt. PROJEKT 9,2 mdkr i pågående projekt 5,7 mdkr återstår att investera FINANSIELLA NYCKELTAL RÄNTEBÄRANDE SKULD 27,8 mdkr i räntebärande skulder Ökning med 0,8 mdkr under Q3 2026 RÄNTETÄCKNINGSGRAD R12 SKULDKVOT R12 BELÅNINGSGRAD 2,9 GGR 13,9 GGR 44,5% — Fastighetsvärde ökat med 886 mkr i Q3. — Tillträtt 656 mkr byggrätt Stanford, Hagastaden. Såld med frånträde västra delen i Q4 2026 (redovisas som såld i Q3) och östra delen Q3 2027. — Försäljning 560 mkr Stanford väst, fastigheten Malmen 12 i Malmö samt brf - lägenheter på Nobelberget, Sickla. — Projektinvesteringar om 654 mkr. — Räntebärande skulder ökat 820 mkr främst pga. förvärv Stanford. — Finansiella nyckeltal försvagats temporärt i Q3 pga. tillträde Stanford. — Substansvärde 54,68 kr/aktie. Förändring fastighetsvärde, mdkr Q3 2026 Q1 - Q3 2026 Ingående fastighetsvärde 61,6 61,0 Förvärv 0,7 0,7 Försäljning - 0,6 - 0,9 Projektinvesteringar 0,7 1,9 Orealiserade värdeförändringar 0,1 - 0,2 Utgående fastighetsvärde 62,5 62,5
Page 13
13 Delårsrapport Q3 2026 KAPITALBINDNING RÄNTEBINDNING ANDEL BUNDEN RÄNTA (swap/fasträntelån) TILLGÄNGLIG LIKVIDITET RATING, Moody´s med stabil outlook Finansiering Trygg finansieringsportfölj och god tillgång till kapital på fördelaktiga villkor. 3,2 ÅR 2,2 ÅR 94% 9,2 MDKR Bindningstid Volym, mkr Andel, % Genomsnittlig Ränta, % 2026 2 742 10 1,6 2027 5 803 21 3,0 2028 6 766 24 2,9 2029 5 060 18 2,9 2030 4 950 18 3,5 >2030 2 500 9 3,6 Totalt 27 820 100 2,9 Inkl. löftesprovisioner 3,1 Räntebindning Kreditförfall inkl outnyttjade faciliteter, mkr 0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 2026 2027 2028 2029 2030 >2030 Obligation Certifikat Bank/direktlån RCF (ej dragen) Baa2 — Fortsatt god tillgång till finansiering på bra villkor. — Obligationstransaktion om 1,7 mdkr i augusti på lägsta nivån sedan 2021. — Utmanande ränteläge med kraftigt stigande långräntor i kvartalet. — Fokus väbalanserad ränteförfalloprofil, hög säkringsgrad 1 - 2 års sikt. — Portfölj med låg exponering mot hastiga ränterörelser på kort sikt – hög andel bundna räntor. — Trygg finansieringssituation – god kapitalbindning och förfalloprofil samt stor tillgänglig likviditet.
Page 14
14 Delårsrapport Q3 2026 Pågående projekt Pågående projektportfölj uppgår till 9,2 mdkr, varav 5,7 mdkr återstår att investera. Projekten är för närvarande primärt koncentrerade till tre av våra fyra utvecklingsområden i Stockholm – Slakthusområdet, Hagastaden och Södermalm.
Page 15
15 Delårsrapport Q3 2026 Ekeblad Cambridge Förvärv och försäljning, Kv Stanford, Hagastaden. BTA ovan mark: 21 300 kvm Tillträde: Q3 2026 Frånträde: Q4 2026 och Q3 2027 Stanford
Page 16
16 Delårsrapport Q3 2026 Uthyrbar area: 7 500 kvm Frånträde: Q3 2026 Försäljning Malmen 12, Malmö.
Page 17
17 Delårsrapport Q3 2026 HAGASTADEN Ultraurbant stadsliv med utsikt mot världen. Area: 80 000 KVM Investering: 8 MDKR SLUSSEN Här möts hela staden. Från trafikplats till mötesplats. Area: 20 000 KVM Investering: 2 MDKR SICKLA Nordens nav för hållbarhet, innovation och välmående. Area: 150 000 KVM Investering: 11 MDKR Våra största utvecklingsprojekt Vi utvecklar Våra drömmars stad – totala investeringar om cirka 40 mdkr i redan ägd mark eller erhållna markanvisningar med start senast 2033. SLAKTHUSOMRÅDET Stockholms nya mötesplats för mat, kultur och upplevelser. Area: 200 000 KVM Investering: 14 MDKR Foto: Svenska Brasserier
Page 18
Q3 2026