Interim report
Page 1
Investeringsselskabet Luxor A/S Frederiksborggade 50, 4. 1360 København K Telefon 33 32 50 15 - CVR-nr. 49 63 99 10 Delårsrapport pr. 31. december 2024 26. februar 2025 Selskabsmeddelelse nr. 4, 2024/25 Delårsrapport pr. 31. december 2024 Investeringsselskabet Luxor A/S’ bestyrelse har dags dato godkendt delårsrapport pr. 31. december 2024. 1. kvartal 2024/25: • Basisindtjeningen er kr. 14,0 mio. (kr. 12,0 mio.). • Resultat før skat er kr. 14,0 mio. (kr. -1,1 mio.). Forventet basisindtjening 2024/25: • For regnskabsåret 2024/25 forventes på nuværende tidspunkt en basisindtjening i niveauet kr. 37 mio., hvilket er identisk med den seneste udmelding i selskabsmeddelelse nr. 2, 2024/25 af 17. december 2024. Det forudsatte niveau for basisindtjeningen for 2024/25 er blandt andet påvirket af en forventning om et mindre positivt forløb for nettotab på ejendomskreditlån, højere finansierings- og administrationsomkostninger samt direkte omkostninger vedrørende investeringsejendomme. • Dagsværdiregulering af renteswaps og finansielle aktiver indgår ikke i basisindtjeningen og ville pr. 17. februar 2025 påvirke årets forventede resultat før skat med kr. -1,4 mio. Beløbet er fordelt med kr. 0,0 mio. for delåret og kr. -1,4 mio., der vedrører dagsværdiregulering af renteswaps i perioden 1. januar - 17. februar 2025. Eventuelle henvendelser vedrørende delårsrapporten kan rettes til direktør Jannik Rolf Larsen (tlf. 3332 5015).
Page 2
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 2 Delårsrapport 1. oktober 2023 – 31. december 2024 Indholdsfortegnelse Koncernens hoved- og nøgletal .......................................................................................................................................... 3 Ledelsesberetning ............................................................................................................................................................... 4 Ledelsespåtegning............................................................................................................................................................... 9 Totalindkomstopgørelse 1. oktober 2024 – 31. december 2024 ....................................................................................... 10 Balance pr. 31. december 2024 ......................................................................................................................................... 11 Egenkapitalopgørelse ........................................................................................................................................................ 13 Pengestrømsopgørelse 1. oktober 2024 - 31. december 2024 ........................................................................................... 14 Noter til delårsrapporten ................................................................................................................................................... 15 Forretning og strategi Selskabets hovedaktiviteter er fordelt på rentebærende værdipapirer og ejendomme, hvor der arbejdes med en fleksibel investeringsstrategi inden for en række konkrete investeringsrammer. Koncernens overordnede målsætning er at skabe det bedst mulige langsigtede afkast til aktionærerne gennem anlægsinvesteringer for egen- og fremmedkapital inden for de fastlagte rammer for risiko. Investeringsselskabet Luxor A/S har til hensigt at udlodde årligt udbytte til investorerne, i det omfang årets resultat og øvrige forhold tillader dette. Investeringsselskabet Luxor A/S har i henhold til Lov om forvaltere af alternative investeringsfonde tilladelse til at investere i ejendomskreditlån, obligationer og ejendomme.
Page 3
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 3 Koncernens hoved- og nøgletal 1. oktober – 31. december Beløb i DKK mio. 2024/25 delår 2023/24 delår 2022/23 delår 2023/24 hele året Hovedtal Indtægter 26,2 26,5 21,1 149,3 Bruttoindtjening 24,2 25,2 19,5 142,2 Finansieringsomkostninger 5,1 21,6 6,9 45,0 Resultat før skat 14,0 -1,1 8,2 78,6 Resultat 10,9 -1,0 6,3 61,2 Totalindkomst 10,9 -1,0 6,3 61,2 Basisindtjening* 14,0 12,0 9,5 44,4 Langfristede aktiver 935,6 1.005,1 1.001,0 934,7 Kortfristede aktiver 9,3 7,4 7,6 9,6 Aktiver i alt 944,9 1.012,5 1.008,6 944,3 Investering i materielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,1 0,0 Egenkapital 458,7 435,7 462,3 447,8 Langfristede forpligtelser 93,8 136,2 124,5 95,2 Kortfristede forpligtelser 392,4 440,6 421,8 401,3 Nøgletal Værdier pr. 100 kr. aktie Indtjening pr. aktie (kr.) (EPS) 10,89 -0,96 6,31 61,19 Indre værdi pr. cirkulerende aktie (kr.) 458,72 435,68 462,30 447,83 Egenkapitalforrentning i procent p.a. 9,61 -0,88 5,49 13,84 Egenkapitalandel i procent 48,55 43,03 45,84 47,42 Finansiel gearing 1,00 1,20 1,07 1,05 Aktiekapital Nom. aktiekapital ultimo (mio. kr.) 100,0 100,0 100,0 100,0 Antal cirkulerende aktier (mio. kr.) 100,0 100,0 100,0 100,0 Fondsbørsens officielle kurs pr. 100 kr. aktie Laveste 520 540 815 496 Højeste 670 615 925 735 Ultimo 635 570 880 610 Omsætning på fondsbørsen, stk. 15.512 3.954 4.017 23.306 Noteret på fondsbørsen, stk. 825.000 825.000 825.000 825.000 Nøgletallene er beregnet i overensstemmelse med nøgletalsdefinitionerne i note 35 i årsrapporten for 2023/24. Resultat og udvandet resultat pr. aktie er i overensstemmelse med IAS 33. * jf. note 3
Page 4
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 4 Ledelsesberetning 1. oktober 2024 – 31. december 2024 Delårets basisindtjening Koncernens basisindtjening er kr. 14,0 mio. (kr. 12,0 mio.). Stigningen i basisindtjeningen i forhold til 2023/24, kr. 2,0 mio., skyldes: • kr. 1,9 mio. fra finansieringsomkostninger • kr. 1,2 mio. fra finansieringsindtægter • kr. 0,9 mio. fra nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån • kr. -0,3 mio. fra forøgede administrationsomkostninger som følge af nye regulatoriske krav • kr. -1,7 mio. fra forøgede direkte omkostninger, investeringsejendomme samt lavere huslejeindtægter. Delårets basisindtjening er udtryk for selskabets kerneforretning fratrukket delårets driftsomkostninger. Ba - sisindtjeningen er opgjort som delårets regnskabsmæssige resultat før skat reguleret for dagsværdireguleringer på finansielle aktiver, renteswaps og realkreditlån. Opgørelse af delårets basisindtjening fremgår af note 3. Delårets resultat Resultat før skat er kr. 14,0 mio. (kr. -1,1 mio.), og resultat efter skat er kr. 10,9 mio. (kr. -1,0 mio.). Delårets resultat er påvirket af følgende dagsværdireguleringer: • kr. 1,2 mio. fra dagsværdiregulering af finansielle aktiver. • kr. -1,2 mio. fra dagsværdiregulering af renteswaps og gæld til realkreditinstitutter. Ændringen i delårets resultat før skat i forhold til sidste års resultat kr. -1,0 mio., skyldes: • kr. 14,6 mio. fra dagsværdiregulering af renteswaps, gæld til realkreditinstitutter samt omkostninger til optagelse af realkreditlån. • kr. 2,0 mio. fra basisindtjening. • kr. -1,5 mio. fra dagsværdiregulering af finansielle aktiver. Forretningsområder Koncernens balance udgør kr. 944,9 mio. (kr. 1.012,5 mio.) og er fordelt på følgende forretningsområder: Beløb i DKK mio. 2024/25 2023/24 Ejendomskreditlån 759,8 703,8 Investeringsejendomme 135,3 253,6 Obligationer 8,7 8,6 I alt 903,8 966,0 Nedenstående indeholder en gennemgang af de enkelte forretningsområder. Finansiering og effekten af renteafdækning omtales under afsnittet Finansiering.
Page 5
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 5 Ejendomskreditlån Dagsværdi af koncernens beholdning af ejendomskreditlån er kr. 759,8 mio. (kr. 703,8 mio.), og den nominelle værdi er kr. 793,4 mio. (kr. 750,4 mio.). Dagsværdien af koncernens beholdning af ejendomskreditlån er fordelt med kr. 698,8 mio. (kr. 629,2 mio.) i fastfor- rentede ejendomskreditlån og kr. 61,0 mio. (kr. 74,6 mio.) i variabelt forrentede cibor-ejendomskreditlån. Afkast af ejendomskreditlån: Beløb i DKK mio. 2024/25 2023/24 Renteindtægter 17,5 16,1 Kursavancer 1,8 2,0 Andre finansieringsindtægter 0,1 0,1 Dagsværdiregulering, tilgang 0,7 1,1 Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv. 0,5 1,2 1,3 2,4 I alt 20,6 20,6 Direkte omkostninger, ejendomskreditlån 0,5 0,6 Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån: Konstaterede tab på ejendomskreditlån og dagsværdiregulering for kreditrisiko -0,1 -0,3 Indgået på afskrevne fordringer 2,7 2,6 2,0 1,7 I alt 22,7 21,7 Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 710,4 mio. (kr. 650,4 mio.), måles i balancen til dagsværdi på grundlag af en effektiv rente på 9,25% p.a. (9,25% p.a.). Fastforrentede ejendomskreditlån, nom. kr. 16,1 mio. (kr. 17,8 mio.), og cibor-ejendomskreditlån, nom. kr. 66,9 mio. (kr. 82,2 mio.), måles til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til ejendomskreditlånenes kostpris. Ved værdiansættelsen af ejendomskreditlån til dagsværdi er der fratrukket regulering for kreditrisiko, kr. 5,7 mio. (kr. 8,6 mio.), hvilket svarer til 0,7% (1,2%) af beholdningens værdi. Beholdningens gennemsnitlige dagsværdi af ejendomskreditlån er tkr. 354,2 (tkr. 335,1). Den nominelle værdi af ejendomskreditlån er kr. 793,4 mio. (kr. 795,0 mio. pr. 30. september 2024). Delårets til- og afgang af ejendomskreditlån består af en tilgang på nom. kr. 34,2 mio. (kr. 31,1 mio.) og en afgang på kr. 35,8 mio. (kr. 36,0 mio.). Delårets tilgang af ejendomskreditlån er købt på baggrund af en individuel vurdering af hver enkelt sag. Delårets indfrielsesprocent for ejendomskreditlån er 12,9% (13,1%). Kursavancer, kr. 1,8 mio. (kr. 2,0 mio.), hidrører fra forskellen mellem anskaffelses- og indfrielseskurser på løbende afdrag og førtidige indfrielser. Delårets kursavancer er højere end det forudsatte for delåret. For de kommende regnskabskvartaler forventes førtidige indfrielser og kursavancer på et lavere niveau målt i forhold til regnskabsåret 2023/24 og en marginal højere nominel beholdning af ejendomskreditlån. Nettogevinst/-tab fra ejendomskreditlån er positiv med kr. 2,6 mio. (kr. 1,7 mio.), hvilket er bedre end det forudsatte. I nettogevinst/-tab på ejendomskreditlån, kr. 2,6 mio. (kr. 1,7 mio.), er der indregnet: • konstaterede nettotab på ejendomskreditlån og tilgodehavende ydelser med kr. -0,1 mio. (kr. -0,3 mio.) inklusive regulering til imødegåelse af kreditrisiko på ejendomskreditlån og tilgodehavender, hvilket er lavere end det forudsatte. • indgået på afskrevne fordringer, kr. 2,7 mio. (kr. 2,0 mio.), hvilket er højere end det forudsatte.
Page 6
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 6 Obligationer Dagsværdi af koncernens obligationsbeholdning er kr. 8,7 mio., og den nominelle værdi er kr. 8,6 mio. Afkast af obligationsbeholdningen: Beløb i DKK mio. 2024/25 2023/24 Renteindtægter 0,1 0,1 Dagsværdiregulering 0,0 0,4 I alt 0,1 0,5 Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i henhold til FAIF-lovens § 16. Investeringsejendomme Koncernens balance indeholder 4 (5) investeringsejendomme med en dagsværdi på kr. 135,3 mio. (kr. 253,6 mio.). Afkast af investeringsejendomme: Beløb i DKK mio. 2024/25 2023/24 Huslejeindtægter 2,5 3,4 Direkte omkostninger, investeringsejendomme 1,5 0,7 1,0 2,7 Driftsafkastet for delåret 2023/24 er påvirket af, at driftsafkast vedrørende ejendommen Naverland 3-5, 2600 Glostrup er indregnet frem til overdragelsen den 30. juni 2024. Udlejningsprocenten i m2 er pr. 31. december 2024 ca. 90,8% (83,9%) af koncernens samlede ejendomsportefølje, der udgør ca. 20.000 m2. Koncernens investeringsejendomme opdelt på typer: Beløb i DKK 2024/25 2023/24 DKK mio. Afkastinterval DKK mio. Afkastinterval Kontor/butik/bolig 24,5 7,00-7,50% 24,4 7,00-7,50% Lager/produktion/kontor 110,8 6,25-7,50% 229,2 6,00-7,25% I alt 135,3 6,25-7,50% 253,6 6,00-7,50%
Page 7
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 7 Finansiering, kreditinstitutter Dagsværdi af koncernens kortfristede gæld til kreditinstitutter er kr. 358,0 mio. (kr. 393,3 mio.), der er optaget i danske kroner. Koncernen har fastlåst renten på i alt kr. 250 mio. (kr. 250 mio.) via renteswaps i DKK med en restvarighed på op til ca. 7,5 år (jf. note 16). Delårets dagsværdiregulering af renteswaps er som følge af renteudviklingen kr. -1,3 mio. (kr. -10,0 mio.). De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af renterisiko på basisindtjeningen. Den samlede dagsværdiregulering fra renteswaps med kreditinstitutter er pr. 31. december 2024 kr. 16,2 mio. (kr. 22,8 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid. Sikringskonto til afdækning af dagsværdi for renteswaps, kr. 16,2 mio. (kr. 22,1 mio.), er indregnet under anden gæld. Pr. 17. februar 2025 er den samlede dagsværdi på renteswaps med kreditinstitutter kr. 14,9 mio. Dagsværdireguleringen af renteswaps for perioden 1. januar - 17. februar 2025 udgør kr. -1,3 mio. Finansiering, realkreditlån Dagsværdi af koncernens gæld til realkreditinstitutter er kr. 74,3 mio. (kr. 97,9 mio.). Delårets dagsværdiregulering fra realkreditlån er kr. 0,0 mio. (kr. -4,4 mio.). Koncernen har fastlåst renten på kr. 31,2 mio. (kr. 39,1 mio.) via renteswaps med en restvarighed på op til 9 år (jf. note 16). Delårets dagsværdiregulering af renteswaps for realkreditlån er kr. 0,1 mio. (kr. -1,2 mio.). De indgåede renteswaps anvendes til afdækning af variabelt forrentede realkreditlån. Den samlede dagsværdiregulering på renteswaps med realkreditinstitutter er pr. 31. december 2024 kr. -1,0 mio. (kr. -0,8 mio.). Beløbet udlignes ved løbende dagsværdiregulering over kontrakternes løbetid. Pr. 17. februar 2025 er den samlede dagsværdi på renteswaps med realkreditinstitutter kr. -0,9 mio. Dagsværdiregule- ringen af renteswaps for perioden 1. januar - 17. februar 2025 udgør kr. 0,1 mio. Pengestrøm og likviditet Likviditet fra koncernens driftsaktivitet udgør kr. -28,4 mio. (kr. 6,0 mio.). I delårets likviditet fra koncernens drifts- aktivitet er der indregnet betaling af selskabsskat med kr. 39,3 mio. (kr. 6,3 mio.). Koncernen kan med den løbende likviditetsgenerering og de kreditfaciliteter, den råder over ultimo december 2024, gennemføre de planlagte aktiviteter for regnskabsåret. Risiko på egenkapital og markedsværdier ved parameterændringer Nedenstående skema viser følsomheden på en række væsentlige balanceposter: Beløb i DKK mio. 31/12 2024 31/12 2023 Ændring i parameter Dagsværdi Ændring af værdi Dagsværdi Dagsværdi Ændring af værdi Dagsværdi Ejendomskreditlån 1% effektiv rente 759,8 -34,4 725,4 703,8 -31,6 672,2 Investeringsejendomme 0,5% afkastkrav 135,3 -9,3 126,0 253,6 -18,5 235,1 Obligationer 10% kursændring 8,7 -0,9 7,8 8,6 -0,9 7,7 Renteswaps 0,5% renteændring 15,2 -4,9 10,3 22,0 -6,2 15,8 Det skal tilføjes, at hvis ovennævnte parametre måtte udvikle sig negativt som følge af en rentestigning, vil der modsvarende kunne konstateres en reduktion af kontantværdien på optagne realkreditlån og en positiv dagsværdiregule - ring af renteswaps. Beskrivelse af koncernens finansielle risici og finansielle instrumenter fremgår af årsrapportens note 31.
Page 8
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 8 Fremtidsudsigter og begivenheder efter regnskabsperiodens afslutning For regnskabsåret 2024/25 forventes på dette tidspunkt en basisindtjening i niveauet kr. 37 mio., hvilket er identisk med den seneste udmelding i selskabsmeddelelse nr. 2, 2024/25 af 17. december 2025. Det forudsatte niveau for basisindtjeningen for 2024/25 er blandt andet påvirket af en forventning om et mindre positivt forløb for nettotab på ejendomskreditlån, højere finansierings- og administrationsomkostninger samt direkte omkostninger vedrørende investeringsejendomme. Dagsværdiregulering af renteswaps og finansielle aktiver indgår ikke i basisindtjeningen og ville pr. 17. februar 2025 påvirke årets forventede resultat før skat med kr. -1,4 mio. Beløbet er fordelt med kr. 0,0 mio. for delåret og kr. -1,4 mio., der vedrører dagsværdiregulering af renteswaps i perioden 1. januar - 17. februar 2025. De omtalte forventninger til basisindtjeningen er forbundet med en række risici og usikkerheder. Den faktiske basis - indtjening kan derfor adskille sig fra forventningerne i delårsrapporten. Selskabet er i et vist omfang afhængigt af samfundspåvirkninger og foretager løbende vurdering af, om der skal foretages justering af basisindtjeningen på baggrund heraf. Selskabet offentliggør i års- og delårsrapporterne niveauet for regnskabsårets forventede basisindtjening. Der offentliggøres ikke nogen egentlige resultatforventninger, idet afkastet på de finansielle anlægsaktiver og gæld ændrer sig på daglig basis, hvilket betyder, at resultatforventningen afviger fra de faktiske forventninger allerede på det tidspunkt, hvor det offentliggøres.
Page 9
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 9 Ledelsespåtegning Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for perioden 1. oktober 202 4 – 31. december 2024 for Investeringsselskabet Luxor A/S. Delårsrapporten, der omfatter et sammendraget koncernregnskab for Investeringsselskabet Luxor A/S, er aflagt ved anvendelse af International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU, herunder IAS 34 om delårsrapporter samt yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, så delårsrapporten giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2024 samt resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. oktober 2024 - 31. december 2024. Delårsrapporten er ikke revideret eller reviewet af Selskabets revisor. København, den 26. februar 2025 Direktion: Jannik Rolf Larsen Bestyrelse: Michael Hedegaard Lyng Steffen Heegaard Jens Peter Leschly Neergaard Formand
Page 10
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 10 Totalindkomstopgørelse 1. oktober 2024 – 31. december 2024 Koncern Beløb i DKK ’000 Note 1/10-31/12 2024 1/10-31/12 2023 1/10 2023- 30/9 2024 Finansieringsindtægter 4 19.539 18.353 73.689 Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån 5 2.570 1.678 5.186 Dagsværdiregulering, finansielle aktiver 6 1.235 2.749 9.721 Indtægter, finansielle aktiver 23.344 22.780 88.596 Huslejeindtægter 2.474 3.359 12.590 Dagsværdiregulering, investeringsejendomme 0 0 46.700 Indtægter, investeringsejendomme 2.474 3.359 59.290 Andre indtægter 346 384 1.373 Indtægter i alt 26.164 26.523 149.259 Direkte omkostninger, værdipapirer 454 589 2.073 Direkte omkostninger, investeringsejendomme 7 1.472 724 4.993 Bruttoindtjening i alt 24.238 25.210 142.193 Finansieringsomkostninger 8 5.146 21.629 44.983 Resultat efter finansieringsomkostninger 19.092 3.581 97.210 Andre eksterne omkostninger 1.642 1.377 4.594 Personaleomkostninger 9 3.409 3.274 13.805 Afskrivninger 60 59 239 Administrationsomkostninger 5.111 4.710 18.638 Resultat før skat 13.981 -1.129 78.572 Skat af periodens resultat 10 3.092 -169 17.382 PERIODENS RESULTAT 10.889 -960 61.190 Poster, der ikke kan reklassificeres i resultat- opgørelsen: Domicilejendom, der måles til omvurderet værdi via anden totalindkomst 9 9 36 Skat af periodens totalindkomst 2 2 8 PERIODENS TOTALINDKOMST 10.896 -953 61.218 Resultat pr. aktie for A- & B-aktier (EPS) i kr. 10,9 -1,0 61,2 Resultat pr. aktie for A- & B-aktier (EPS) i kr. (udvandet værdi) 10,9 -1,0 61,2
Page 11
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 11 Balance pr. 31. december 2024 AKTIVER Koncern Beløb i DKK ’000 Note 31/12 2024 31/12 2023 30/9 2024 Domicilejendom 15.914 16.125 15.965 Driftsmateriel og inventar 203 232 211 Materielle anlægsaktiver 16.117 16.357 16.176 Investeringsejendomme 135.300 253.600 135.300 Investeringsejendomme 135.300 253.600 135.300 Værdipapirer 11 768.493 712.368 766.577 Renteswaps 16 15.644 22.806 16.634 Finansielle anlægsaktiver 784.137 735.174 783.211 Langfristede aktiver 935.554 1.005.131 934.687 Ejendom til videresalg 321 0 400 Andre tilgodehavender 7.443 5.990 6.546 Renteswaps 16 547 0 1.015 Periodeafgrænsningsposter 446 681 715 Tilgodehavender 8.436 6.671 8.276 Likvide beholdninger 12 544 719 957 Kortfristede aktiver 9.301 7.390 9.633 AKTIVER 944.855 1.012.521 944.320
Page 12
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 12 Balance pr. 31 december 2024 PASSIVER Koncern Beløb i DKK ’000 Note 31/12 2024 31/12 2023 30/9 2024 Aktiekapital 100.000 100.000 100.000 Foreslået udbytte 125.000 50.000 125.000 Andre reserver, domicilejendom 4.860 4.888 4.867 Overført overskud 228.858 280.791 217.962 Egenkapital 458.718 435.679 447.829 Udskudt skat 10 22.263 44.508 22.279 Realkreditinstitutter 13 69.555 89.868 70.871 Renteswaps 16 1.000 820 1.053 Anden gæld 969 1.001 962 Langfristede forpligtelser 93.787 136.197 95.165 Realkreditinstitutter 13 4.896 8.304 4.809 Kreditinstitutter 14 358.040 393.257 329.404 Deposita 4.117 5.717 4.142 Selskabsskat 10 3.108 781 39.347 Anden gæld 21.728 31.193 23.546 Periodeafgrænsningsposter 461 1.393 78 Kortfristede forpligtelser 392.350 440.645 401.326 Forpligtelser 486.137 576.842 496.491 PASSIVER 944.855 1.012.521 944.320 Note 15 Finansiel gearing Note 17 Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen Note 19 Sikkerhedsstillelse, eventualforpligtelser, kautions- og andre garantiforpligtelser
Page 13
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 13 Egenkapitalopgørelse Koncern Beløb i DKK ’000 Aktiekapital A-aktier Aktiekapital B-aktier Overført overskud Reserve for opskrivning domicilejendom Foreslået udbytte I alt Egenkapital A- og B-aktier 1. oktober 2023 17.500 82.500 281.744 4.895 50.000 436.639 Periodens resultat 0 0 -960 0 0 -960 Anden totalindkomst 0 0 7 0 0 7 Periodens totalindkomst, i alt 0 0 -953 0 0 -953 Periodens reserve for opskrivning 0 0 0 -7 0 -7 Egenkapital A- og B-aktier 31. december 2023 17.500 82.500 280.791 4.888 50.000 435.679 Egenkapital A- og B-aktier 1. oktober 2024 17.500 82.500 217.962 4.867 125.000 447.829 Periodens resultat 0 0 10.889 0 0 10.889 Anden totalindkomst 0 0 7 0 0 7 Periodens totalindkomst i alt 0 0 10.896 0 0 10.896 Periodens reserve for opskrivning 0 0 0 -7 0 -7 Egenkapital A- og B-aktier 31. december 2024 17.500 82.500 228.858 4.860 125.000 458.718 Aktiekapital Aktiekapitalen, der er fuldt indbetalt, består af: A-aktier B-aktier I alt 2 stk. a kr. 8.750.000 17.500 17.500 825.000 stk. a kr. 100 82.500 82.500 17.500 82.500 100.000 Selskabets aktiekapital er opdelt i A- og B-aktier af nom. kr. 100 eller multipla heraf. For hver A-aktie gives ret til ti stemmer, mens en B-aktie giver ret til én stemme. B-aktiekapitalen er noteret på Nasdaq Copenhagen A/S under fondskode DK0010213628. Der har ikke været købt eller solgt egne aktier i regnskabsperioden. Selskabet har ingen beholdning af egne aktier. Ejerandele, hvor stemmeretten udgør mindst 5%, eller pålydende værdi udgør mindst 5% af aktiekapitalen: Neralda Holding ApS, Danmark. Ejerandel: 85,65% (85,65%). Stemmeandel: 94,43% (94,43%).
Page 14
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 14 Pengestrømsopgørelse 1. oktober 2024 - 31. december 2024 Pengestrømme fra driftsaktivitet Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Modtagne renter fra ejendomskreditlån 17.670 16.149 Realiserede kursgevinster 1.848 2.019 Andre finansieringsindbetalinger 69 111 Andre indtægter 346 384 Huslejeindbetalinger 2.832 3.779 Renteudbetalinger -3.774 -5.742 Driftsomkostninger og øvrige udbetalinger -8.007 -4.439 Selskabsskat -39.346 -6.255 Pengestrømme fra driftsaktivitet -28.362 6.006 Pengestrømme fra investeringsaktivitet Ejendomskreditlån, tilgang -34.224 -31.027 Ejendomskreditlåns- og obligationsafgang 35.999 33.556 Ejendom til videresalg -42 422 Deposita, indbetalinger 0 28 Pengestrømme fra investeringsaktivitet 1.733 2.979 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Afdrag/låntagning, kreditinstitut 28.636 -12.051 Låntagning, realkreditinstitut 0 17.017 Afdrag, realkreditinstitut -1.195 -1.908 Sikringskonto, renteswaps -1.200 -11.800 Deposita, udbetalinger -25 0 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 26.216 -8.742 Nettoforskydning i likviditet -413 243 Likvider, primo 957 476 Likvider ultimo 544 719
Page 15
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 15 Noter til delårsrapporten 1. Segmentoplysninger Koncern 2024/25 Beløb i DKK ’000 Ejendoms- kreditlån Investerings- ejendomme Obligationer Øvrige I alt Indtægter (realiserede) 22.024 2.474 85 346 24.929 Dagsværdiregulering 1.242 0 -7 0 1.235 Indtægter i alt 23.266 2.474 78 346 26.164 Bruttoindtjening 22.812 1.002 78 346 24.238 Aktiver 783.286 135.591 8.734 17.244 944.855 Anlægsinvesteringer 34.224 0 0 0 34.224 Forpligtelser (segmenter) 374.146 95.660 0 6.265 476.071 Koncern 2023/24 Beløb i DKK ’000 Ejendoms- kreditlån Investerings- ejendomme Obligationer Øvrige I alt Indtægter (realiserede) 19.944 3.359 87 384 23.774 Dagsværdiregulering 2.385 0 364 0 2.749 Indtægter i alt 22.329 3.359 451 384 26.523 Bruttoindtjening 21.740 2.635 451 384 25.210 Aktiver 732.122 254.170 8.684 17.545 1.012.521 Anlægsinvesteringer 31.027 0 0 0 31.027 Forpligtelser (segmenter) 415.357 142.146 0 7.071 564.574 Segmenternes bruttoindtjening indeholder ikke afskrivninger og renteomkostninger. Der er således asymmetri mellem renteomkostninger og forpligtelser. For en specifikation fra bruttoindtjening til årets resultat henvises til koncernens resultatopgørelse. Segmentet ejendomskreditlån indeholder dagsværdiregulering for kreditrisiko med tkr. 5.672 (tkr. 8.648), jf. note 11. Der er i regnskabsåret foretaget dagsværdiregulering for kreditrisiko for ejendomskreditlån og tilgodehavende ydelser med tkr. 1.656 (tkr. 2.978), jf. note 5. Dagsværdiregulering for kreditrisiko foretages for ejendomskreditlån på baggrund af et individuelt skøn og for tilgodehavende ydelser dels som en sumhensættelse og dels på baggrund af et individuelt skøn. Bruttoindtjeningen for alle segmenter indeholder posten dagsværdiregulering, der ikke er en kontant indtægt/ om- kostning. Posten er specificeret i note 6. Bruttoindtjening i segmentoplysningerne afstemt til koncernens delårsresultat: Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Bruttoindtjening 24.238 25.210 Finansieringsomkostninger 5.146 21.629 Andre eksterne omkostninger 1.642 1.377 Personaleomkostninger 3.409 3.274 Afskrivninger 60 59 Resultat før skat 13.981 -1.129
Page 16
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 16 Note 1, fortsat Forpligtelser i segmentoplysningerne afstemt til koncerntotalerne: Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Forpligtelser, segmenter 476.071 564.574 Anden gæld 6.497 10.094 Selskabsskat 3.108 781 Periodeafgrænsning 461 1.393 Forpligtelser 486.137 576.842 2. Anvendt regnskabspraksis Delårsrapporten for perioden 1. oktober – 31. december 2024 og regnskabstal for delåret 2024/25 er aflagt i overensstemmelse med IAS 34 Interim Financial Reporting som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Den finansielle del af delårsrapporten følger bestemmelserne i IAS 34 for sammendrag af delårsregnskaber. Den anvendte regnskabspraksis og præsentation er uændret i forhold til det aflagte koncern - og årsregnskab pr. 30. september 2024. Koncern- og årsregnskabet for 2023/24 indeholder en fuld beskrivelse af anvendt regnskabspraksis. Der henvises til note 2 Anvendt regnskabspraksis og note 34 Nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag, der endnu ikke er trådt i kraft i årsrapporten pr. 30. september 2024. 3. Opgørelse af basisindtjening Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Finansieringsindtægter 19.539 18.353 Huslejeindtægter 2.474 3.359 Andre indtægter 346 384 Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån 2.570 1.678 Direkte omkostninger, værdipapirer 454 589 Direkte omkostninger, ejendomme 1.472 724 Finansieringsomkostninger 3.900 5.780 Andre eksterne omkostninger 1.642 1.377 Personaleomkostninger 3.409 3.274 Afskrivninger 60 59 Basisindtjening 13.992 11.971 4. Finansieringsindtægter Ejendomskreditlån, renter 17.537 16.136 Ejendomskreditlån, kursavancer 1.848 2.019 Obligationer, renter 85 87 Andre finansieringsindtægter 69 111 19.539 18.353
Page 17
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 17 Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 5. Nettogevinst/-tab, ejendomskreditlån Konstaterede nettotab på ejendomskreditlån og tilgodehavende ydelser 1.689 3.712 Dagsværdiregulering for kreditrisiko, ejendomskreditlån og ydelser 1.656 2.978 Hensættelse til tab på ejendom til videresalg 121 0 Avance ved salg af ejendom til videresalg 0 422 -154 -312 Indgået på afskrevne fordringer 2.724 1.990 2.570 1.678 6. Dagsværdiregulering, finansielle aktiver Dagsværdiregulering, tilgang ejendomskreditlån 732 1.110 Dagsværdiregulering, indfrielser og afdrag mv., ejendomskreditlån 510 1.275 Dagsværdiregulering, obligationer -7 364 1.235 2.749 7. Direkte omkostninger, investeringsejendomme Ejendomsskatter 269 263 Forsikringer 27 28 Afholdte vedligeholdelsesomkostninger 1.067 217 Øvrige omkostninger 109 216 1.472 724 8. Finansieringsomkostninger Kreditinstitutter 5.152 7.168 Renteswaps, kreditinstitut -1.786 -2.010 Renteswaps, kreditinstitut, regulering til dagsværdi 1.335 10.035 4.701 15.193 Realkreditinstitut 555 647 Renteswaps, realkreditinstitut -30 -26 Realkreditinstitut, dagsværdiregulering -37 4.377 Renteswaps, realkreditinstitut, regulering til dagsværdi -52 1.153 Andre renteomkostninger 7 2 Renter, SKAT 2 0 Omkostninger ved optagelse/indfrielse af gæld til realkreditinstitut 0 283 5.146 21.629 9. Personaleomkostninger Bestyrelse, vederlag 200 180 Gager og lønninger 2.877 2.780 Bidragsbaseret pension 313 298 Andre omkostninger til social sikring 19 16 Personaleomkostninger 3.209 3.094 Personaleomkostninger, i alt 3.409 3.274 Gennemsnitligt antal medarbejdere 10 10
Page 18
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 18 I henhold til lov om forvaltere af alternative investeringsfonde m.v. kan det oplyses, at lønpolitik og praksis er i overensstemmelse med krav om sund og effektiv risikostyring. Vederlag og pension i moderselskab til direktionen, der har væsentlig indflydelse på moderselskabets risikoprofil, er kr. 0,9 mio. 10. Selskabsskat Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Skat af periodens ordinære resultat: Beregnet skat 22% af periodens resultat før skat 3.076 -248 Ikke-skattepligtige indtægter, omkostninger, værdireguleringer mv. 16 79 3.092 -169 Effektiv skatteprocent 22,12% 14,97% Udskudt skat: Skatteaktiv 1. oktober 2024 218 194 Ændring af udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 27 -5 Skatteaktiv 31. december 2024 245 189 Udskudt skat 1. oktober 2024 22.497 45.652 Ændring i udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen 11 -955 Udskudt skat 31. december 2024 22.508 44.697 Udskudt skat 31. december 2024, i alt 22.263 44.508 Værdi af den udskudte skat: Investeringsejendomme 19.812 41.333 Domicilejendom 1.371 1.379 Finansielle anlægsaktiver, dagsværdiregulering for realkreditinstitut og kreditinstitutter mv. 1.080 1.796 Udskudt skat 22.263 44.508 Den udskudte skat er indregnet med den skattesats, som forventes at være gældende, når den udskudte skat realiseres. Beregningen er foretaget med 22%. Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Skyldig selskabsskat: Skyldig selskabsskat 1. oktober 39.347 6.255 Betalt skat og acontoskat 39.347 6.255 Selskabsskat 3.108 781 Skyldig selskabsskat 31. december 3.108 781 Skattemæssige forhold: Mere end 15% af Selskabets regnskabsmæssige aktiver har i løbet af regnskabsåret gennemsnitligt været placeret i andre aktiver end værdipapirer m.v. Investeringsselskabet Luxor A/S er derfor ikke omfattet af aktieavancebeskatnings- lovens § 19 pr. 31. december 2024.
Page 19
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 19 11. Værdipapirer Værdipapirer pr. 31 december 2024 Ejendoms- kreditlån Obligationer I alt Samlet kostpris 772.091 8.353 780.444 Dagsværdiregulering -6.576 297 -6.279 Regulering til dagsværdi, kreditrisiko -5.672 0 -5.672 Dagsværdi 759.843 8.650 768.493 Værdipapirer pr. 31 december 2023 Ejendoms- kreditlån Obligationer I alt Samlet kostpris 726.977 8.526 735.503 Dagsværdiregulering -14.560 73 -14.487 Regulering til dagsværdi, kreditrisiko -8.648 0 -8.648 Dagsværdi 703.769 8.599 712.368 Ved værdiansættelse til dagsværdi er ingen opsigelige ejendomskreditlån optaget til højere værdi end pålydende eller minimumindfrielseskursen. Forskel i dagsværdi og nominel værdi er tkr. 33.541 (tkr. 46.610), heraf vedrører tkr. 5.672 (tkr. 8.648) dagsværdiregulering for kreditrisiko. Beholdningen af obligationer er alene erhvervet med henblik på opfyldelse af det lovpligtige kapitalgrundlag i henhold til FAIF-lovens §16. Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Beholdning af ejendomskreditlån pr. 31. december 2024: Ejendomskreditlån, antal stk. 2.161 2.126 Ejendomskreditlån fordelt på nominel værdi: Fastforrentede ejendomskreditlån: Målt til dagsværdi på grundlag af en gennemsnitlig effektiv rente på 9,25% p.a. (9,25% p.a.) 710.431 650.400 Målt til dagsværdi, der i al væsentlighed svarer til kostpris 16.052 17.760 Fastforrentede ejendomskreditlån, i alt 726.483 668.160 Cibor-ejendomskreditlån målt til dagsværdi svarende til ejendomskreditlånenes kostpris 66.901 82.219 Ejendomskreditlån fordelt på nominel værdi 793.384 750.379 12. Likvider Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Kontanter og bankindeståender 544 719
Page 20
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 20 13. Realkreditinstitutter Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Kontantlånsrestgæld 80.185 106.954 Dagsværdi af obligationsrestgæld 74.294 97.938 Værdiansættelse af gæld til realkreditinstitutter: Investeringsejendomme, dagsværdi 69.145 92.468 Domicilejendom, amortiseret kostpris 5.306 5.704 74.451 98.172 Specifikation af gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom: Langfristede forpligtelser 69.555 89.868 Kortfristede forpligtelser 4.896 8.304 74.451 98.172 14. Kreditinstitutter Dagsværdi af lån (DKK), kreditinstitutter 358.040 393.257 15. Finansiel gearing Kreditinstitutter 358.040 393.257 Realkreditinstitutter 74.451 98.172 Anden gæld 22.697 32.194 Selskabsskat 3.108 781 Likvider -544 -719 457.752 523.685 Egenkapital 458.718 435.679 Finansiel gearing 1,00 1,20 16. Renteswaps Koncernen har indgået renteswaps til afdækning af renterisici på variabelt forrentede realkreditlån med en kontraktmæssig værdi på nom. kr. 31,2 mio. (kr. 39,1 mio.) og lån fra kreditinstitutter med en kontraktmæssig værdi på kr. 250,0 mio. (kr. 250,0 mio.). De indgåede renteswaps kan ikke indregnes som regnskabsmæssig sikring. Renteswaps, realkreditinstitutter Kontrakt- mæssig værdi DKK mio. Restløbetid Dagsværdi DKK ’000 Værdiregulering i resultat- opgørelsen DKK ’000 31. december 2024: Renteswaps cibor, 6 måneder 3,3 31.12.2027 -111 5 Renteswaps cibor, 3 måneder 11,5 31.12.2032 -371 22 Renteswaps cibor, 3 måneder 16,4 31.12.2033 -518 25 -1.000 52
Page 21
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 21 Note 16, fortsat Renteswaps, kreditinstitutter Kontrakt- mæssig værdi DKK mio. Restløbetid Dagsværdi DKK ’000 Værdiregulering i resultat- opgørelsen DKK ’000 31. december 2024: Renteswap 25,0 26.06.2025 130 -176 Renteswap 25,0 29.07.2025 417 -134 Renteswap 25,0 26.06.2026 382 -165 Renteswap 50,0 26.06.2027 1.248 -276 Renteswap 25,0 25.01.2028 945 -116 Renteswap 25,0 22.03.2029 1.692 -97 Renteswap 25,0 07.07.2030 3.309 -132 Renteswap 50,0 09.07.2032 8.068 -239 16.191 -1.335 Sikringskonto Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Sikringskonto, dagsværdi af renteswaps (anden gæld, kortfristet) 16.200 22.100 17. Dagsværdihierarki for aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi i balancen Klassifikation af finansielle instrumenter i dagsværdihierarkiet: Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver eller forpligtelser. Niveau 2: Andre input end noterede priser, som er observerbare for aktivet eller forpligtelsen, enten direkte eller indirekte. Niveau 3: Input for aktivet eller forpligtelsen, som ikke er baseret på observerbare markedsdata. De anvendt metoder og forudsætninger for opgørelse af dagsværdi for de finansielle instrumenter er uændrede i forhold til den seneste årsrapport, hvortil der henvises. Klassifikationen af aktiver og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: Koncern pr. 31. december 2024 Noterede priser (niveau 1) Observerbare input (niveau 2) Ikke-obser- verbare input (niveau 3) I alt Beløb i DKK ’000 Aktiver Ejendomskreditlån 0 0 759.843 759.843 Obligationer 8.650 0 0 8.650 Investeringsejendomme 0 0 135.300 135.300 Domicilejendom 0 0 15.914 15.914 Renteswaps 0 16.191 0 16.191 Andre aktiver 544 6.330 0 6.874 Aktiver i alt for dagsværdihierarki 9.194 22.521 911.057 942.772 Finansielle forpligtelser Finansielle forpligtelser 0 427.185 0 427.185 Anden gæld 0 16.200 0 16.200 Renteswaps 0 1.000 0 1.000 Finansielle forpligtelseer til dagsværdi, i alt 0 444.385 0 444.385
Page 22
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 22 18. Nærtstående parter Nærtstående parter med bestemmende indflydelse: Selskabets nærtstående parter omfatter Neralda Holding ApS, København, der har bestemmende indflydelse. Investeringsselskabet Luxor A/S har i delåret købt en fordringsportefølje for kr. 0,5 mio. fra Dansk Industri Holding A/S, Frederiksborggade 50, 1360 København K. Handlen er gennemført på normale markedsmæssige vilkår, baseret på en vurdering foretaget af tredjemand. Dansk Industri Holding A/S er ejet af Jannik Rolf Larsen (50%) og Julian Rolf Larsen (50%), der som ejere af Neralda Holding ApS er nærtstående parter i Investeringsselskabet Luxor A/S. I delåret har der ikke været transaktioner med nærtstående parter ud over ovenstående samt betaling af koncernens selskabsskat som følge af sambeskatningen. Ledende medarbejdere: Koncernens nærtstående parter med betydelig indflydelse omfatter koncernens bestyrelse, direktion og disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter desuden virksomheder, hvori denne personkreds har væsentlige interesser. I delåret har der ikke været gennemført transaktioner med bestyrelse. For direktionen har der ikke været gennemført transaktioner udover købet af den fordringsportefølje, der er beskrevet ovenfor. Dattervirksomhed: Herudover består nærtstående parter af dattervirksomheden DI-Ejendoms Invest A/S, København. Moderselskabets mellemværender med dattervirksomheder pr. 31. december 2024 fremgår af balancen. Mellemværender med dattervirksomheder vedrører almindelige forretningsmellemværender og forrentes. Derudover er der pr. 31. december 2024 ingen udeståender med nærtstående parter. 19. Sikkerhedsstillelse, eventualforpligtelser, kautions- og andre garantiforpligtelser Koncern Beløb i DKK ’000 2024/25 2023/24 Koncernen har til sikkerhed for engagement med kreditinstitut stillet følgende: Ejendomskreditlån til dagsværdi 759.843 703.769 Påløbne renter på ejendomskreditlån 4.987 4.542 Likvider 349 274 Koncernen har til sikkerhed for engagementer med realkreditinstitut stillet følgende: Gæld til realkreditinstitut er sikret ved pant i investeringsejendomme og domicilejendom Regnskabsmæssig værdi af pantsatte investeringsejendomme 135.300 253.600 Regnskabsmæssig værdi af pantsat domicilejendom 15.914 16.125 Moderselskabet har modtaget kontant sikkerhed for positive renteswaps 16.200 22.100
Page 23
Investeringsselskabet Luxor A/S DELÅRSRAPPORT 23 Note 19, fortsat Kautionsforpligtelse og selvskyldnerkaution Investeringsselskabet Luxor A/S har afgivet en kautionsforpligtelse for datterselskabet DI-Ejendoms Invest A/S’ gæld til realkreditinstitut, kr. 30,9 mio. Investeringsselskabet Luxor A/S har stillet en selvskyldnerkaution for DI-Ejendoms Invest A/S, kr. 0,1 mio. Eventualforpligtelser: Koncernens momsreguleringsforpligtelse vedr. ejendomskøb, nybygning og vedligeholdelse 747 763 Koncernens selskaber hæfter solidarisk for skat af koncernens sambeskattede indkomst mv., hvor Neralda Holding ApS er administrationsselskab. Koncernens selskaber hæfter desuden solidarisk for danske kildeskatter. Eventuelle senere korrektioner til selskabsskatten og kildeskatter kan medføre at selskabets hæftelse udgør et større beløb. Der påhviler ikke koncernen andre kautions-, garanti- eller eventualforpligtelser end de i delårsrapporten anførte.