Annual report
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Geschäftsbericht 2024
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Ausgewählte Kennzahlen Erfolgsrechnung 2024 2023 Liegenschaftenertrag TCHF 33 040 26 933 Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung TCHF 26 215 21 207 Neubewertung Liegenschaften (netto) TCHF 35 818 1 045 Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) TCHF 62 033 22 252 Betriebsergebnis (EBIT) TCHF 61 981 22 229 Gewinn TCHF 50 696 18 270 Gewinn exkl. Neubewertung Liegenschaften1 TCHF 20 430 17 294 Geldflussrechnung 2024 2023 Geldfluss aus Betriebstätigkeit TCHF 17 638 21 534 Geldfluss aus Investitionstätigkeit TCHF –60 161 –70 707 Free Cashflow2 TCHF –42 523 –49 173 Bilanz 31.12.2024 31.12.2023 Bilanzsumme TCHF 1 149 041 1 019 888 Marktwert Immobilienportfolio im Anlagevermögen TCHF 1 110 624 1 016 537 Finanzverbindlichkeiten TCHF 249 658 157 600 Finanzverbindlichkeiten in Prozenten Bilanzsumme Prozent 21,7 15,5 Eigenkapital (Net Asset Value, NAV)3 TCHF 745 927 711 791 Eigenkapitalquote Prozent 64,9 69,8 Immobilienportfolio im Anlagevermögen 31.12.2024 31.12.2023 Liegenschaften Anzahl 19 18 Nutzbare Fläche m2 167 963 168 069 Marktwertanteil Bestandsliegenschaften Prozent 89,2 72,2 davon Wohnliegenschaften Prozent 81,1 63,6 davon Geschäftsliegenschaften Prozent 8,1 8,6 Bruttorendite Bestandsliegenschaften4 Prozent 3,9 3,4 Leerstandsquote Bestandsliegenschaften5 Prozent 6,0 (2,7 exkl. Crissier) 2,7 Personal 31.12.2024 31.12.2023 Mitarbeiter/-innen (Vollzeitstellen) Anzahl 20,5 15,1 Anteil Frauen/Männer Prozent 39/61 47/53 Aktien 2024 2023 Namenaktien A (nom. CHF 0.50)6 Anzahl 1 827 000 1 827 000 Namenaktien B (nom. CHF 0.10)6 Anzahl 1 215 000 1 215 000 Gewinn pro Namenaktie A CHF 24.49 8.83 Gewinn pro Namenaktie A exkl. Neubewertung Liegenschaften1 CHF 9.87 8.35 Eigenkapital pro Namenaktie A (Net Asset Value, NAV)3,6 CHF 360.35 343.86 Eigenkapital pro Namenaktie B (Net Asset Value, NAV)3,6 CHF 72.07 68.77 Börsenkurs Namenaktie A6 CHF 339.00 300.00
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1 Inhalt 2 Lagebericht 6 Interview mit dem Präsidenten des Verwaltungsrats 8 Corporate-Governance-Bericht 23 Nachhaltigkeitsbericht 64 Vergütungsbericht 69 Bericht der Revisionsstelle 73 Finanzberichte 74 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER 74 Bilanz 75 Erfolgsrechnung 76 Geldflussrechnung 77 Eigenkapitalnachweis 78 Anhang zur Jahresrechnung 96 Bericht der Revisionsstelle 100 Statutarische Jahresrechnung der PLAZZA AG 100 Bilanz 101 Erfolgsrechnung 102 Anhang zur Jahresrechnung 107 Antrag des Verwaltungsrats über die Verwendung des Bilanzgewinns der PLAZZA AG 108 Bericht der Revisionsstelle 112 Immobilienportfolio 112 Detailangaben zum Immobilienportfolio per 31. Dezember 2024 116 Zusätzliche Informationen zu den Entwicklungsprojekten 118 Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten 124 Kontakte und Termine 1 Die Bewertungsveränderung der Liegenschaften sowie die sich daraus erge- benden latenten Steuern sind nicht berücksichtigt. 2 Geldfluss aus Betriebstätigkeit abzüglich Geldfluss aus Investitionstätigkeit. 3 Der NAV entspricht dem in der Bilanz per Stichtag ausgewiesenen Eigenkapital. 4 Soll-Netto-Mietertrag in Prozenten des Marktwerts am Stichtag. Soll-Netto-Mie- tertrag: erwarteter Mietertrag bei Vollvermietung vor Ausfällen für Leerstände bzw. Mietzinsreduktionen. 5 Die Leerstandsquote entspricht einem stichtagsbezogenen Leerstand in Prozenten des Soll-Netto-Mietertrags. 6 Angaben per Bilanzstichtag. PLAZZA verwendet gewisse finanzielle Kennzahlen, die nach Swiss GAAP FER nicht definiert sind. Diese alternativen Performancekennzahlen sind in den Finanzberichten an jeweiliger Stelle erläutert.
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2 Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre PLAZZA verzeichnete 2024 einen deutlichen Anstieg sowohl im Liegenschaftenertrag als auch im Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung. Zu dieser positiven Ent- wicklung trugen nicht nur das bestehende Portfolio sondern auch die Inbetriebnahme der ersten Etappe in Crissier bei. Zusätzlich zum operativen Wachstum erzielte PLAZZA auch bedeutende Wertsteigerungen durch Neubewertungen. Diese resultierten aus den Fortschritten in den Entwicklungs- projekten sowie verbesserten Ertragserwartungen im Bestand. In der Folge konnte PLAZZA den Gewinn sowohl vor als auch nach Neubewertung deutlich steigern. Die Vermietungssituation in den Bestandesliegenschaften bleibt solide mit einer weiterhin konstant niedrigen Leer - standsquote. Während auch in der neuen Liegenschaft in Crissier praktisch alle Wohnungen vermietet sind, ergibt sich dort bei den Geschäftsflächen – wie erwartet – noch ein temporärer Leerstand. Unternehmensergebnis 2024 und Dividende Der Liegenschaftenertrag stieg im Vergleich zum Vorjahr um 23 % auf CHF 33,0 Mio. (Vorjahr CHF 26,9 Mio.). Ein wesent- licher Grund dafür waren die ersten Erträge in Crissier. Im Bestand stiegen die Erträge um 4 %. Die Leerstandsquote der bisherigen Bestandesliegenschaften verharrt unver - ändert auf dem tiefen Niveau des Vorjahres von 2,7 %. Hinzu kommt die erste Etappe in Crissier. Im Jahr der Inbetrieb - nahme konnten dort alle Wohnungen und erste Geschäfts- flächen vermietet werden. Insgesamt führen die dort noch ver bleibenden Geschäftsflächen temporär zu einem höhe- ren Leerstand im gesamten Bestand von 6,0 % zum Jah- resende (Vorjahr 2,7 %). Mit einem Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung von CHF 26,2 Mio. wur- de eine Steigerung um 24 % gegenüber dem Vorjahr (CHF 21,2 Mio.) verzeichnet. Darin enthalten ist ein Sonder- effekt von CHF 0,6 Mio. aus der Auflösung nicht mehr benö- tigter Rückstellungen. Der Erfolg aus Neubewertung beläuft sich auf CHF 35,8 Mio. (Vorjahr CHF 1,0 Mio.). Zu diesem Ergebnis trugen sowohl Fortschritte in den Entwicklungs- projekten (CHF 16,0 Mio. nach CHF 8,7 Mio. im Vorjahr) als auch eine Aufwertung von 2,5 % im übrigen Portfolio, letztere hauptsächlich aufgrund gestiegener Ertragserwar- tungen (Vorjahr –0,9 %). Der Gewinn im Geschäftsjahr 2024 summiert sich auf CHF 50,7 Mio. (Vorjahr CHF 18,3 Mio.). Ohne Berücksichti- gung des Erfolgs aus Neubewertung beläuft sich der Gewinn auf CHF 20,4 Mio. (Vorjahr CHF 17 ,3 Mio.). PLAZZA investierte in der Berichtsperiode CHF 58,3 Mio. (Vorjahr CHF 66,2 Mio.) in das Portfolio, überwiegend in die Entwicklungsliegenschaft in Crissier. Der Wert des Immobi- lienportfolios im Anlagevermögen stieg auf CHF 1,1 Mrd. (Vorjahr CHF 1,0 Mrd.). In der zweiten Jahreshälfte platzierte PLAZZA erfolgreich eine erste Anleihe über CHF 100 Mio. am Kapitalmarkt. Diese dient der Rückführung von Bankkredi- ten und der Projektfinanzierung. Mit 21,7 % der Bilanz - Lagebericht Links: Peter Lehmann, Verwaltungsratspräsident Rechts: Thomas Casata, CEO/CFO
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3 Lagebericht summe (Vorjahr 15,5 %) bleiben die verzinslichen Verbind- lichkeiten im Branchenvergleich auf einem tiefen Niveau. Angesichts der erfreulichen operativen Ergebnisse im Berichts jahr und aufgrund des nachhaltig positiven Aus - blicks beantragt der Verwaltungsrat der Generalversamm- lung 2025, die Dividende um CHF 1.00 auf CHF 9.00 je Namen aktie A und um CHF 0.20 auf CHF 1.80 je Namenaktie B anzuheben. Wohnliegenschaften Mit dem Abschluss der Inbetriebnahme wurde die erste Etappe in Crissier zum Ende des Berichtsjahres in die Wohn- liegenschaften umklassiert. Der Anteil der Wohnliegen - schaften am Soll-Netto-Mietertrag steigt dadurch auf 84 % (Vorjahr 76 %). Die Liegenschaften von PLAZZA zeichnen sich durch meist zentrumsnahe Standorte sowie die Ausrichtung auf das mittlere Preissegment aus. Die Nachfrage nach entspre - chenden Wohnungen ist nach wie vor gross. PLAZZA plant, die Wohnüberbauung «Im Tiergarten» in bewohntem Zustand nachhaltig und ohne wesentliche Abweichungen vom ortsüblichen Standard zu sanieren. Die Baubewilligung für diese zyklische Renovierung der Gebäu- de liegt vor, sodass die etappenweise Realisierung im Som- mer 2025 beginnen wird und danach gut zwei Jahre dauern soll. Das erwartete Investitionsvolumen bewegt sich in der Grössenordnung von rund CHF 120 Mio. Geschäftsliegenschaften Der Anteil der Geschäftsliegenschaften am Soll-Netto-Mie- tertrag liegt zum Ende des Berichtsjahres bei 14 % (Vorjahr 21 %). Die Geschäftshäuser von PLAZZA liegen überwiegend an attraktiver und verkehrstechnisch guter Lage im Zürcher Giesshübel-Quartier, nahe dem Einkaufscenter Sihlcity. Entwicklungsprojekte Mit den beiden Entwicklungsprojekten in Crissier und Re- gensdorf verfügt PLAZZA weiterhin über vielversprechende mittel- bis langfristige Aussichten. In Crissier bei Lausanne wurde die erste Etappe in Betrieb genommen. Die zugehörigen Bauten wurden zum Jahresende aufgrund des hohen Wohnanteils in die Anlagekategorie Wohnliegenschaften übernommen. Die verbleibende zweite Etappe umfasst noch einmal rund 17 000 m2 nutzbare Fläche. Bei Annahme eines Anteils an Stockwerkeigentum von bis zu 20 % liegt das erwartete Mietzinspotenzial bei rund CHF 4 Mio., das Investitionsvolumen netto bei etwa CHF 75 bis 85 Mio. Der Beginn der Realisierung wird nicht vor 2028 erwartet. In Regensdorf, wo auf dem ehemaligen Industriegebiet nördlich des Bahnhofs ein neues Quartier entstehen soll, verfügt PLAZZA über attraktive Entwicklungsflächen in zen- traler Lage. Der gesetzlich vorgeschriebene private Gestal- tungsplan wurde nach Einarbeitung der Ergebnisse der Vorprüfung zur Genehmigung eingereicht. Parallel dazu hat PLAZZA die Erarbeitung des Bauprojekts weitgehend abge- schlossen. Die Realisierung des Projekts in Regensdorf wird voraussichtlich 2026 beginnen. Sie hängt stark davon ab, wie schnell die öffentliche Hand die notwendigen Infra - strukturmassnahmen umsetzt. Erste derartige Realisie - rungsschritte am Rande des PLAZZA-Grundstücks werden für 2025 erwartet. In der Folge wird PLAZZA dann mit Rück- bauarbeiten beginnen. Das Mietzinspotenzial dürfte min- destens CHF 9 Mio. betragen, bei einem Investitionsvolu- men in der Grössenordnung von rund CHF 220 bis 240 Mio.
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4 Lagebericht Nachhaltigkeit Auch 2024 konnten Fortschritte hinsichtlich der Nachhal- tigkeit und der dazugehörigen Berichterstattung erzielt werden. Die neue Liegenschaft in Crissier wird ab 2025 einen we - sentlichen Beitrag zu den Fortschritten auf den Absenkpfa- den leisten. Der Ausbau der Ladeinfrastruktur und die Nachrüstung von Photovoltaikanlagen schreiten wie geplant voran. So konn- te die erste nachgerüstete Photovoltaikanlage in Wallisel- len in Betrieb genommen werden. Die Zahl der Parkplätze mit Ladestationen wurde auf 70 Plätze verdreifacht. 2024 wurden auch erstmals Mieterbefragungen durch- geführt. Aus den insgesamt überaus positiven Rückmel- dungen werden einige Anregungen in unsere Aktivitäten eingehen. Wie geplant wurde die Berichterstattung auf die Standards der Global Reporting Initiative umgestellt. Gleichzeitig haben wir den REIDA-Standard zur Berechnung der Treib - hausgasemissionen aus den Energieverbräuchen übernom- men, der in der Schweiz zunehmend Verbreitung findet. In den Vorjahren wurden die Umrechnungen noch auf Basis der der Ökobilanzen im Baubereich (KBOB) vor - genommen. Mit 6,4 KgCO2eq/m2 Energiebezugsfläche (Vorjahr 6,5 KgCO2eq/m2) liegen die Emissionen aus dem Betrieb des Portfolios deutlich unter dem Branchendurch- schnitt und dem REIDA Benchmark (13,5 KgCO2eq/m2). Ausblick Die neue Wohnliegenschaft in Crissier wird 2025 erstmals ganzjährig Erträge erwirtschaften. PLAZZA erwartet daher ein Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewer - tung von etwa 10 % bis 15 % über dem Vorjahr. Zudem wird mit einer ersten Reduktion der vorübergehend angestiege- nen Leerstände gerechnet. Abhängig von der Entwicklung der Kapital- und Transaktionsmärkte sowie den Fortschrit- ten bei den Entwicklungsprojekten erwartet PLAZZA auch für 2025 einen weiteren Gewinn aus Neubewertung. PLAZZA ist mit ihrer konsequent umgesetzten Strategie wei- terhin sehr gut positioniert: Die geografisch und segment- spezifisch klare Ausrichtung des Portfolios auf meist zent- rumsnahe, gut erschlossene Liegenschaften wird sich auch in Zukunft auszahlen. Mit den Entwicklungsprojekten stei- gert PLAZZA die Ertragskraft und sorgt für attraktive Wachs- tumsperspektiven. PLAZZA dankt Ihnen für Ihr Vertrauen. Peter Lehmann Thomas Casata Präsident des Verwaltungsrats CEO/CFO
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Entwicklung Kennzahlen Gewinn 2024 in CHF Mio. exkl. Neubewertung Liegenschaften 20,4 Wohnen 81,1% Geschäft 8,1% Entwicklung 2,6% Baurechte u.a. 8,2% Kanton Zürich 77,0% Westschweiz 22,3% Restliche Schweiz 0,7% Porfolio 2024 in CHF Mio. Marktwert Immobilienportfolio im Anlagevermögen in CHF Mio. Liegenschaftenertrag in CHF Mio. 26,124,6 20212020 2022 2023 2024 26,3 26,9 33,0 Dividende je Namensaktie in CHF * Vorbehältlich der Zustimmung durch die GV 5,004,003,003,00 2019201820172016 2020 2021 6,00 6,00 7,00 2022 2023 2024 2025 7,00 8,00 9,00* 888 949 1017 1111 20212020 2022 2023 2024 733 Gewinn exkl. Neubewertung Liegenschaften in CHF Mio. 2023 20242021 2022 23,6 17,6 18,3 17,3 50,7 20,4 63,3 17,0 2020 71,9 18,1 Gewinn in CHF Mio.
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6 Welche Ziele verfolgt PLAZZA für die Zukunft? Die Wurzeln von PLAZZA gründen im Unternehmertum – und im Verwaltungsrat und Management sehen wir uns auch als solche: als Unternehmer, nicht als Unterlasser. Unser Port- folio bietet dafür die besten Voraussetzungen: mit fertig entwickelten, kurz vor der Realisierung stehenden Projek - ten, mit zahlreichen Grundstücken, die noch Nutzungs- reserven aufweisen und mit Ländereien, die für künftige Überbauungen eingezont werden können. Im Vordergrund stehen natürlich zuerst die naheliegenden Projekte – gewissermassen die «low hanging fruits»: das grosse Projekt in Regensdorf, die Gesamtsanierung des Tiergartens in Zürich und die zweite Etappe in Crissier. Letz- teres demonstriert beispielhaft, wie man Lage nicht nur erwerben, sondern auch aktiv gestalten kann. Dafür braucht es Grossprojekte, welche die Entwicklung des öffentlichen Verkehrs und den Bau von Schulen fördern und dadurch die Attraktivität der Gemeinde steigern. Die resultierenden höheren Steuereinnahmen haben wiederum weitere wachs- tumsfördernde Effekte. Aber zurück zu PLAZZA. Mit unserem geplanten Energie- verbrauch-Absenkpfad sind wir auf Zielkurs. Trotz – oder gerade dank – unseres Wachstums agieren wir ökologisch und sozial vorbildlich. Aber über allem steht unser Ziel, das investierte Kapital nicht nur zu sichern, sondern damit auch ein nachhaltiges Wachstum mit angemessener Rendite zu erzielen. Wie würden Sie die Positionierung von PLAZZA heute beschreiben? PLAZZA konzentriert sich schwerpunktmässig auf Wohnim- mobilien in und um Zürich. Diese beiden Faktoren wirken als wesentliche Stabilisatoren und sind ein Hauptgrund, weshalb wir gut positioniert sind. PLAZZA hat dank ihrer starken Bilanz mit wenig Fremdkapital die nötige Kraft, das in der Firma steckende Potenzial auch auszuschöpfen. Es ist absehbar, dass die Ertragskraft von PLAZZA in naher Zukunft Erträge und Werte weiter und markant wachsen lässt. Das PLAZZA-Team ist klein, hocheffizient und moti- viert – ein bedeutender Faktor für die prosperierende Zukunft eines Unternehmens. Wie beurteilen Sie die Entwicklung von PLAZZA seit ihrer Kotierung an der SIX im Jahr 2015? Nun, die Zahlen sprechen für sich: PLAZZA ist in den letzten zehn Jahren kontinuierlich und signifikant gewachsen. Eine Kennzahl verdeutlicht dies besonders: die Dividende. In welchem anderen Unternehmen hat sich die Dividende in zehn Jahren verdreifacht? Natürlich boten die eigenen, grossen Landreserven eine hervorragende Grundlage für ein Wachstum auf überdurchschnittlicher Renditebasis. Nur all das nützt nicht viel, wenn damit nicht auch unter - nehmerisch umgegangen wird. Interview mit dem Präsidenten des Verwaltungsrats Peter Lehmann, Verwaltungsratspräsident
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7 PLAZZA ist als Rohdiamant gestartet. Die Verantwortlichen haben kontinuierlich weitere Facetten eingeschliffen, und der Stein ist noch lange nicht vollendet! Die in unserer Roadmap 2015 angekündigten Ziele wurden ausnahmslos erreicht, von der Vermietung im Giesshübel-Quartier bis zu den Neubauten in Wallisellen und Crissier. Auch die weite- ren Projekte sind alle auf Kurs. PLAZZA hat geliefert und wird dies auch künftig tun. Welche Herausforderungen und Chancen sehen Sie für die zukünftige Entwicklung von PLAZZA? Aus unternehmerischer Sicht befinden wir uns in einer her- vorragenden Ausgangslage: Wir bieten ein Produkt, das auf grosses Interesse und hohe Nachfrage trifft. Die Zehn-Mil- lionen-Schweiz wird kommen, und ich habe keine Angst davor. Wenn es der Schweiz gelingt, auch in Zukunft die Marktkräfte spielen zu lassen, insbesondere durch eine Erhöhung der Wohnungsproduktion, können wir diese Entwicklung volkswirtschaftlich gut bewältigen. Politisch müssen wir erkennen, dass die Schweiz wachsen wird, und es gibt dafür auch raumplanerische Antworten. Wir müssen mehr Wohnungen bauen – PLAZZA leistet dazu einen klei- nen Beitrag. Allerdings müssen wir gegen die Regulierungs- und Büro - kratisierungswut in unserem Land ankämpfen – wir haben in unserem Umfeld genügend schlechte Beispiele, wohin das führt. Für viele Herausforderungen haben wir also passende Antworten. Und die positiven Erwartungen an die Zins - entwicklung verbessern unsere Chancen für eine positive Entwicklung zusätzlich. Bei so viel Positivem – wieso geniesst denn die Immobilienbranche keinen besseren Ruf? Einzelne Akteure sorgen immer wieder für skandalträchtige Schlagzeilen. Das Immobiliengeschäft ist sehr kapital- intensiv, und grosse Summen laden zu reisserischer Berichterstattung ein. Die Fakten sprechen jedoch eine andere Sprache. Die Immobilienbranche generiert in der Schweiz ein Sechs- tel des Bruttoinlandsprodukts. Fast das gesamte Handwerk, Bau- und Finanzdienstleister, Vorsorgewerke und viele Bereiche der öffentlichen Hand sind unmittelbar mit Immo- bilien verknüpft und leben davon. Mit einer (Über-)Regulie- rung der Branche, mit Behinderungen oder zusätzlichen Besteuerungen schneiden wir uns immer auch ins eigene Fleisch, da schliesslich jede Schweizerin und jeder Schwei- zer über die Pensionskasse indirekt in Immobilien inves - tiert. Ein funktionierender Markt ist der beste Garant für eine nachfragegerechte Produktion. Und alle, die selbst Immobilien direkt oder indirekt besitzen, wissen um die einmaligen Vorzüge dieser Anlageklasse. Interview mit dem Präsidenten des Verwaltungsrats
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8 Die nachfolgenden Ausführungen beziehen sich, soweit nicht anders angegeben, auf den Stand am 31. Dezember 2024 bzw. auf das Berichtsjahr 2024. Zwischen dem 31. Dezember 2024 und der Veröffentlichung des Berichts sind keine wesentlichen Ände- rungen ein ge treten. Die Reihenfolge dieses Berichts entspricht der «Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance» der SIX Swiss Exchange. Sachverhalte, die bei PLAZZA nicht vorliegen oder die den gesetzlichen Normen entsprechen, werden in der Regel nicht aufgeführt. Die Statuten können auf der Website der Gesellschaft eingesehen werden (www.plazza.ch/corporate-governance). 1. Firmenstruktur und Aktionariat Firmenstruktur Die strategische und operative Führung von PLAZZA und den verschiedenen Geschäften erfolgt durch den Verwaltungsrat und das Management der PLAZZA AG. Die PLAZZA AG mit Sitz in Zürich hält weder direkt noch indirekt Beteiligungen an anderen Gesellschaften. Die PLAZZA-Namenaktie Kategorie A (Valorennummer 28 414 291 und ISIN CH0284142913) ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Die Börsenkapitalisierung (Namenaktien Kategorie A) per 31. Dezember 2024 beläuft sich auf CHF 619 353 000. Siehe auch «2. Kapitalstruktur» (Namenaktien A und B). Bedeutende Aktionäre Gemäss den der Gesellschaft gestützt auf Art. 120 ff. FinfraG gemachten Offenlegungs- meldungen halten per Bilanzstichtag die im Kapitel «Bedeutende Aktionäre» auf Seite 106 angegebenen oder durch einen Aktionärsbindungsvertrag verbundenen Personen («ABV-Gruppe») sowie der MV IMMOXTRA Schweiz Fonds jeweils mehr als 3 % der Stimm- rechte der PLAZZA AG. Per 31. Dezember 2024 hielt die ABV-Gruppe 51,2 % der Stimmrechte der Gesellschaft. Am 9. Januar 2024 erfolgte eine Offenlegungsmeldung in Bezug auf eine Änderung der Zusammensetzung der Aktionärsgruppe. Per 13. Oktober 2022 hat der MV IMMOXTRA Schweiz Fonds einen Anteil von 5,02 % an den Stimmrechten der PLAZZA AG offengelegt. Alle Offenlegungsmeldungen können der Website der SIX Swiss Exchange (www.ser-ag.com/en/resources/notifications-market- participants/significant-shareholders.html#/) entnommen werden. Corporate-Governance-Bericht
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9 Corporate-Governance-Bericht 2. Kapitalstruktur Aktien Gemäss Art. 3 der Statuten der PLAZZA AG (www.plazza.ch/corporate-governance) beträgt das Aktienkapital CHF 1 035 Mio., eingeteilt in 1 827 000 voll liberierte Namenaktien Kate- gorie A mit einem Nennwert von je CHF 0.50 und 1 215 000 voll liberierte Namenaktien Kate gorie B mit einem Nennwert von je CHF 0.10. Jede Namenaktie ist entsprechend ihrem Nennwert dividendenberechtigt. Jede Namenaktie berechtigt zu einer Stimme an der Generalversammlung der Gesellschaft. Die Namenaktie Kategorie A ist an der SIX Swiss Exchange kotiert (Details siehe oben). Die Namenaktie der Kategorie B ist nicht kotiert. Per 31. Dezember 2024 hat die Gesellschaft kein bedingtes Kapital und kein Kapitalband. Es wurden nie Kapitalerhöhungen aus genehmigtem Kapital beschlossen. Die PLAZZA AG wurde am 22. Juni 2015 gegründet. Kapitalveränderungen Angaben zu den Kapitalveränderungen im Berichtsjahr sind im Finanzbericht auf Seite 77 «Eigenkapitalnachweis» aufgeführt. Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen Art. 6 der Statuten der Gesellschaft (www.plazza.ch/corporate-governance) sieht eine Übertragungsbeschränkung vor, um zu verhindern, dass die Gesellschaft im Sinne von Art. 6 Abs. 1 BewG als ausländisch beherrscht gilt (siehe «Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland», «Lex Koller»). Danach kann die Gesellschaft die Eintragung von Personen im Ausland im Sinne des Bewilligungsgesetzes in das Aktien- buch als Erwerber von PLAZZA-Aktien verweigern, wenn der Nachweis der schweizerischen Beherrschung der Gesellschaft infolge der Eintragung gefährdet sein könnte. Im Fall einer Nichteintragung kann der Käufer bzw. die Käuferin von PLAZZA-Aktien an einer Generalver- sammlung nicht teilnehmen oder stimmen, ist jedoch berechtigt, Dividenden und andere Vermögensrechte (z. B. Bezugsrecht) zu erhalten bzw. auszuüben. Die Statuten sehen keine Möglichkeit der Ausnahmegewährung vor. Nominee-Eintragungen sind zulässig. Beschränkungen sind keine vorgesehen. Die Aufhebung der Übertragungsbeschränkung verlangt eine Statuten änderung, die nur mit zwei Dritteln aller vertretenen Stimmen und der absoluten Mehrheit der vertretenen Aktiennennwerte möglich ist.
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10 Corporate-Governance-Bericht Von links: Felix Schmidheiny, Dominik Weber, Peter Lehmann, Martin Byland, Lauric Barbier. Mitglieder des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat der PLAZZA AG besteht gemäss Art. 15 der Statuten (www.plazza.ch/ corporate-governance) aus vier bis sechs Mitgliedern. Er setzt sich per 31. Dezember 2024 aus fünf Mitgliedern zusammen. Name Funktion In Funktion seit Peter Lehmann Präsident des Verwaltungsrats 2022 Lauric Barbier Mitglied des Verwaltungsrats 2015 Martin Byland Mitglied des Verwaltungsrats 2015 Felix Schmidheiny Mitglied des Verwaltungsrats 2019 Dominik Weber Mitglied des Verwaltungsrats 2015 3. Verwaltungsrat
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11 Corporate-Governance-Bericht Peter Lehmann Hochbauplaner, geb. 1958, Schweizer Staatsangehöriger, von Vechigen, in Wilen bei Wollerau. Bis Ende 2020 war Peter Lehmann über 20 Jahre in verschie- denen Führungsfunktionen für Swiss Prime Site (SPS) tätig. So verantwortete er ab 2015 als CEO der Swiss Prime Site Immobilien AG ein Immobilien- portfolio von mehr als 12 Milliarden Franken. Seit 2001 Mitglied der Konzernleitung, zeich- nete Peter Lehmann für Dutzende namhafte und komplexe Entwicklungs-, Bau- und Akqui- sitionsprojekte von SPS verantwortlich (Entwicklung Maag-Areal mit dem Prime Tower in Zürich, Bau diverser Firmensitze wie von Schweizerische Post Bern, Zürich Versicherungen, Ernst & Young etc.). Seit 2021 ist er als selbstständiger Berater für Immobilienfragen tätig. Lauric Barbier lic. oec. publ., geb. 1961, Schweizer Staatsangehöriger, von Boudry, in Uitikon. Lauric Barbier war von 2012 bis Ende 2023 Leiter Finanzen & Management Services und in dieser Funktion Mitglied der Unternehmensleitung der Schweizerischen Securitas Gruppe sowie Stiftungsrat in diversen Vorsorgeeinrichtungen/PK der Securitas Gruppe. Von 2007 bis 2012 war Lauric Barbier Part- ner der Helbling Gruppe und Mitglied der Geschäftsleitung der Helbling Business Advisors AG (früher Helbling Corporate Finance AG). Davor war er Partner bei Abegglen Management Partners (1998 bis 2007), Mitglied des Executive Board bei IIC Intersport International Corporation (1996 bis 1998), Geschäftsführer bei Capo GmbH (Österreich; 1991 bis 1995) und arbeitete als Berater und Senior-Manager für Wunderli Sonderegger Unternehmens- beratung Zürich (1986 bis 1991). Seit Januar 2024 ist Lauric Barbier selbstständiger Unter- nehmer, Berater, Investor und in diesen Funktionen auch Mitglied des Verwaltungsrats in diversen Gesellschaften der Doppelmayr Gruppe (Doppelmayr Holding SE, Doppelmayr Seilbahnen GmbH und CWA Constructions AG) sowie in der Kursaal Bern AG, wo er auch den Finanzausschuss leitet. Seit Mitte 2023 ist Lauric Barbier Verwaltungsrat in diversen Gesellschaften der Showwerk Gruppe (Showwerk AG, MAAG Music & Arts AG, Frau Gerolds Garten AG, Haus am Fluss AG, Frau Gerolds Ateliers AG, Güterhof AG und Immersive Art AG). Lebensläufe, weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen
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12 Corporate-Governance-Bericht Martin Byland lic. iur., Rechtsanwalt, geb. 1953, Schweizer Staatsangehöriger, von Veltheim, in Zollikon. Martin Byland ist als selbstständiger Rechtsanwalt tätig. Bis Juni 2018 leitete er das Profitcenter Recht und Steuern bei der TBO Treuhand AG und war nebenamtlicher Richter am Steuerrekursgericht des Kantons Zürich. Martin Byland ist Teil der Gruppe, die unter den bedeutenden Aktionären auf Seite 106 offengelegt wurde. Felix Schmidheiny MA in International Business and Law, University of Sydney, Australien, geb. 1984, Schweizer Staatsangehöriger, von Balgach, in Feusisberg. Felix Schmidheiny hat Erfahrung in Corporate Finance, Corporate Law und Business Development. Er ist an verschiedenen Start-up-Unternehmen in der Schweiz und im Ausland aktiv beteiligt, unter anderem in den Bereichen Konsumgüter, Finanzdienstleistungen, Digitalisierung und neue Medien. Bei der Firma Bystronic AG sowie bei weiteren Unternehmen im In- und Ausland sitzt Felix Schmidheiny im Verwaltungsrat. Er ist Teil der Gruppe, die unter den bedeutenden Aktionären auf Seite 106 offengelegt wurde. Dominik Weber MRICS, dipl. Architekt ETH/SIA Zürich, dipl. Betriebsökonom FH, geb. 1967 , Schweizer Staatsangehöriger, von Spreitenbach, in Seon. Dominik Weber ist als selbstständiger Verwaltungsrat und Berater im Immobiliensektor tätig. Bis Ende 2024 war er Head Direct Real Estate bei der Bank Julius Bär & Co. AG, die zuvor von ihm als Haupteigentü - mer die Kuoni Müller & Partner Gruppe übernommen hatte. Für diese Unternehmung war er seit 2012 tätig. Von 2001 bis 2012 war er bei der VERIT Immobilien AG tätig, von 2006 bis 2012 als Vorsitzender der Geschäftsleitung. Davor war Dominik Weber bei der ABB Immobi- lien AG und bei Sulzer beschäftigt. Er ist zudem Präsident des Stiftungsrats der ASSETIMMO Immo bilien-Anlagestiftung, Verwaltungsrat der Integra Immobilien AG sowie Stiftungsrat des Diakoniewerks Neumünster – Schweizerische Pflegerinnenschule, Zollikon, und Mitglied in verschiedenen Berufsverbänden.
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13 Corporate-Governance-Bericht Kein Mitglied des Verwaltungsrats ist für die PLAZZA AG operativ tätig oder war es in den letzten drei Jahren. Peter Lehmann und Dominik Weber haben zusätzlich zu ihrem Mandat im Ver wal- tungsrat 2024 Beratungsdienstleistungen erbracht. Im Übrigen steht kein Mitglied des Ver- waltungsrats, kein von einem Mitglied repräsentiertes Unternehmen und keine von einem Mit- glied repräsentierte Organisation in wesentlichen geschäftlichen Beziehungen zur Gesellschaft. Statutarische Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten gemäss Art. 626 Abs. 2 Ziff. 1 OR Gemäss Art. 28 der Statuten der Gesellschaft (www.plazza.ch/corporate-governance) kann kein Mitglied des Verwaltungsrats mehr als zwölf zusätzliche Mandate wahrnehmen, wovon nicht mehr als drei in börsenkotierten Unternehmen. Nicht unter diese Beschränkung fallen: – Mandate in Unternehmen, die durch die Gesellschaft kontrolliert werden oder die Gesellschaft kontrollieren; – Mandate, die ein Mitglied des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung auf Anordnung der Gesellschaft wahrnimmt. Kein Mitglied des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung kann mehr als zehn solcher Mandate wahrnehmen; – Mandate in Vereinen, gemeinnützigen Stiftungen sowie Personalfürsorgestiftungen. Kein Mitglied des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung kann mehr als zehn solcher Mandate wahrnehmen. Als Mandate gelten Mandate im jeweils obersten Leitungsorgan oder in der Geschäfts- leitung oder im Beirat eines anderen Unternehmens mit wirtschaftlichem Zweck. Mandate in verschiedenen Rechtseinheiten, die unter gemeinsamer Kontrolle oder gleicher wirt - schaft licher Berechtigung stehen, gelten als ein Mandat. Wahl und Amtszeitbeschränkungen Die erstmalige Wahl jedes Mitglieds des Verwaltungsrats ist der Tabelle auf Seite 10 zu entnehmen. Es bestehen keine Amtszeitbeschränkungen. Interne Organisation Die Kompetenzen und Aufgaben des Verwaltungsrats ergeben sich aus dem Gesetz sowie aus den Statuten (www.plazza.ch/corporate-governance) und dem Organisationsreglement der PLAZZA AG (siehe dazu «Kompetenzregelung», Seite 15). Das Organisationsreglement enthält neben den in diesem Bericht offengelegten Informationen keine zusätzlichen Infor- mationen, die offengelegt werden müssten. Präsident des Verwaltungsrats Der Präsident des Verwaltungsrats koordiniert die Arbeit im Verwaltungsrat, lädt zu den Sitzungen des Verwaltungsrats ein, legt die Agenda fest, bereitet die Sitzungen zusammen mit dem CEO vor und leitet sie. Er überwacht die Umsetzung der Beschlüsse des Verwal- tungsrats und der Generalversammlung. Des Weiteren führt der Präsident, zusammen mit einzelnen weiteren Verwaltungsräten und in Koordination mit dem Gesamtverwaltungsrat, Personalgespräche auf Ebene Geschäftsleitung durch (Rekrutierung, Jahresgespräche etc.).
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14 Corporate-Governance-Bericht Verwaltungsrat Der Verwaltungsrat tagt, sooft es die Geschäftstätigkeit erfordert. Im Berichtsjahr 2024 fanden neun Sitzungen des Verwaltungsrats mit einer durchschnittlichen Dauer von einem halben Tag statt. An jeder dieser Sitzungen nahmen jeweils alle Verwaltungsräte teil. Selbstevaluation des Verwaltungsrats Der Verwaltungsrat bewertet periodisch Effektivität, Arbeitsweise und Zusammensetzung des Gremiums im Rahmen einer Selbstevaluation. Schlussfolgerungen aus den Erkennt - nissen werden besprochen und entsprechende Massnahmen initiiert. Zusammenarbeit zwischen dem Verwaltungsrat und seinen Ausschüssen Der Verwaltungsrat kann aus seiner Mitte Ausschüsse bilden. Er hat für den Aufgaben- bereich Finanzen und Revision einen Prüfungsausschuss und für den Aufgabenbereich Personal und Vergütungen einen Personal- und Vergütungsausschuss gebildet. Vorbehält- lich gesetzlicher Bestimmungen legt der Verwaltungsrat die Aufgaben der Ausschüsse fest. Die Gesamtverantwortung für die an die Ausschüsse übertragenen Aufgaben bleibt beim Verwaltungsrat. Soweit der Verwaltungsrat einem Ausschuss allerdings Entscheidungs - kompetenzen in Bereichen eingeräumt hat, die ausserhalb der unübertragbaren Kompe- tenzen des Verwaltungsrats liegen, ist der Ausschuss für diese Entscheide allein verantwort- lich. Im Berichtsjahr wurde keine konkrete Entscheidungsverantwortung auf Ausschüsse übertragen. Die Ausschüsse haben somit die Verantwortung für die Entscheidungsvorberei- tung und die vertiefte Überprüfung der von ihnen zu bearbeitenden Geschäfte und stellen An träge an den Verwaltungsrat bzw. informieren den Verwaltungsrat über ihre Schluss- folgerungen. Die Ausschüsse berichten jeweils an der nächsten Verwaltungsratssitzung über ihre Tätigkeit, ihre Ergebnisse und Anträge. Bei wichtigen Ereignissen wird der Verwal- tungsrat umgehend orientiert. Personal- und Vergütungsausschuss Der Personal- und Vergütungsausschuss setzt sich aus den gewählten Mitgliedern zu sammen. Es sind dies Dominik Weber (Präsident des Vergütungsausschusses) und Martin Byland. Der Personal- und Vergütungsausschuss tagt, sooft es die Geschäfte erfor- dern. Der Verwaltungsratspräsident und der CEO sind berechtigt, an den Sitzungen des Per sonal- und Vergütungsausschusses mit beratender Stimme teilzunehmen, ausser wenn ihre eigene Vergütung besprochen wird. Der Verwaltungsrat wird durch einen Vertreter des Personal- und Vergütungsausschusses periodisch über dessen Erwägungen und Beschlüsse orientiert. Der Personal- und Vergütungsausschuss hielt im Berichts- jahr vier Sitzungen mit einer Dauer von ein bis zwei Stunden ab, an denen jeweils alle gewählten Mitglieder teilnahmen. Neben den in Art. 22 der Statuten der PLAZZA AG (www.plazza.ch/corporate-governance) in grundsätzlicher Weise umschriebenen Aufgaben nimmt der Vergütungsausschuss weitere Aufgaben wahr. Seine Aufgaben sind in den Statuten und im Organisationsreglement beschrieben und umfassen: – Vorschlag an den Verwaltungsrat für die Vergütungsanträge an die GV; – Antrag an den Verwaltungsrat für die Vergütungsregeln des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung;
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15 Corporate-Governance-Bericht – Antrag an den Verwaltungsrat für die jährliche Vergütung der Verwaltungsrats- mitglieder und der Geschäftsleitungsmitglieder; – Vorbereitung des Vergütungsberichts und Besprechung des Berichts mit der Revisionsstelle, Antragstellung an den Verwaltungsrat; – Überwachung der mittel- bis langfristigen Nachfolgeplanung für Verwaltungsrats- mitglieder und Geschäftsleitungsmitglieder; – weitere Aufgaben aus dem Personalbereich, die der Verwaltungsrat dem Personal- und Vergütungsausschuss zuweist. Prüfungsausschuss Dem Prüfungsausschuss gehörten am Bilanzstichtag Lauric Barbier und Felix Schmidheiny an. Der Prüfungsausschuss tagt, sooft es die Geschäfte erfordern. In der Regel nimmt der CEO/CFO an den Sitzungen mit beratender Stimme teil. Auf Einladung nehmen an den Sitzungen bzw. den Beratungen einzelner Traktanden auch die Revisionsstelle und der unabhängige Schätzungsexperte der Gesellschaft teil. Jedes Mitglied des Prüfungsaus - schusses kann verlangen, zu einzelnen Themen im Ausschuss angehört zu werden. Im Berichtsjahr trat der Prüfungsausschuss sechsmal zu einer Sitzung zusammen, davon drei mit Anwesenheit der Revisionsstelle. An allen Sitzungen nahmen jeweils beide Mitglieder des Prüfungsausschusses teil. Die Sitzungsdauer für vier dieser Sitzungen betrug je rund einen halben Tag, für die übrigen Sitzungen etwa die Hälfte davon. Die wesentlichen Auf- gaben des Prüfungsausschusses sind: – Prüfung und Antrag an den Verwaltungsrat zur Ausgestaltung des Rechnungswesens, der Finanzkontrolle und der Finanzplanung; – kritische Analyse von Einzel- und konsolidierten Abschlüssen (Jahres- und Halbjahresabschlüsse). Besprechung dieser Abschlüsse mit dem CEO/CFO und der Revisionsstelle; – Antragstellung an den Verwaltungsrat bezüglich dieser Abschlüsse; – Besprechung der Berichte der Revisionsstelle und des unabhängigen Schätzungs experten mit dem CEO/CFO und den jeweiligen Berichterstellern; – Beurteilung der Arbeit der Revisionsstelle und ihrer Honorierung. Vorbereitung des Antrags des Verwaltungsrats an die Generalversammlung für die Wahl der Revisionsstelle; – Festlegung und Überwachung des internen Kontrollsystems unter Einbezug von Risikomanagement und Compliance; – Beurteilung der auf die langfristige Finanzplanung abgestimmten Finanzierungs- vorhaben; – Beurteilung der Finanzierung und der Rentabilität grosser Investitionsprojekte. Kompetenzregelung Dem Verwaltungsrat obliegt die Oberleitung der Gesellschaft. Dies umfasst insbesondere die Festlegung der strategischen, organisatorischen und finanzplanerischen Grundsätze der Gesellschaft. Gemäss Art. 716a OR hat der Verwaltungsrat folgende unübertragbare und unentziehbare Aufgaben, u. a.: – Oberleitung der Gesellschaft und Erteilung der nötigen Weisungen; – Festlegung der Organisation;
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16 Corporate-Governance-Bericht – Ausgestaltung der Grundsätze des Rechnungswesens, der Finanzkontrolle sowie der Finanzplanung, sofern diese für die Führung der Gesellschaft notwendig ist; – Überwachung der Liquidität und der Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft; – Ernennung und Abberufung der mit der Geschäftsführung und der Vertretung betrauten Personen; – Oberaufsicht über die mit der Geschäftsführung betrauten Personen, namentlich im Hinblick auf die Befolgung der Gesetze, Statuten, Reglemente und Weisungen; – Erstellung des Geschäftsberichts sowie Vorbereitung der Generalversammlung und Ausführung ihrer Beschlüsse; – Einreichung eines Gesuchs um Nachlassstundung und Benachrichtigung des Gerichts im Fall der Überschuldung. Der Verwaltungsrat hat die Entscheide der Generalversammlung der Gesellschaft umzu- setzen. Gestützt auf Art. 716b OR und Art. 21 der Statuten hat der Verwaltungsrat die opera tive Geschäftsführung an die Geschäftsleitung delegiert, aber für bestimmte wichtige Geschäfte ist die Entscheidungskompetenz dem Verwaltungsratspräsidenten oder dem Gesamtverwal- tungsrat vorbehalten. Dazu gehören etwa der Erwerb und die Veräusserung von Grundstücken ab festgelegten Limiten, bestimmte grössere Investitionen, das Eingehen anderer finanziell bedeutender Verpflichtungen und die Vergabe von Projektaufträgen sowie Beratungs- und Projektentwicklungsaufträgen ab bestimmten Volumen. Grundstücks geschäfte, Sicherheiten sowie übrige Verpflichtungen von mehr als CHF 2 Mio. über die Lauf zeit bedürfen in jedem Fall der Zustimmung des Verwaltungsrats. Der Erwerb von Beteiligungen, Zusammenarbeits- verträge mit Ergebnisbeteiligung, die Erteilung von Baurechten, die Errichtung von Pfand- rechten und wertrelevanten Dienstbarkeiten, die Anhebung von Prozessen ausserhalb des Mietrechts, die Wahl der Personalvorsorgeeinrichtung, das Anpassen der allgemeinen Anstellungsbedingungen sowie Derivatetransaktionen gemäss FinfraG sind dem Verwaltungs- rat zur Entscheidung unabhängig von finanziellen Grenzen vorbehalten. Informations- und Kontrollinstrumente gegenüber der Geschäftsleitung PLAZZA unterhält Prozesse, die dem Verwaltungsrat als Basis für die Beurteilung der Geschäfts- lage und der strategischen, der finanziellen und der operativen Risiken dienen. Dies sind neben den finanziellen Berichten und Analysen das interne Kontrollsystem sowie das strategische und das operative Risikomanagement. Der Verwaltungsrat erhält jährlich einen Bericht über die Risikosituation, der von der Geschäftsleitung erstellt wird. Zudem erhält der Verwaltungs- rat jährlich den umfassenden Bericht der Revisionsstelle. Der Verwaltungsrat befasst sich im Turnus vertieft mit strategischen Schlüsselfragen. Er kontrolliert die Geschäftsleitung und überwacht ihre Arbeitsweise. Die Geschäftsleitung stellt Anträge an den Verwaltungsrat für Entscheidungen, die von diesem zu treffen sind. Der Verwaltungsrat wird regelmässig über den Geschäftsgang, über wichtige Entwicklungen, Projekte und Risiken sowie über Abweichungen vom Budget und von der Mittelfristplanung informiert. Ausserordentliche Vorgänge werden dem Verwaltungsrat unverzüglich zur Kenntnis gebracht. Dem Verwaltungsrat werden jährlich die Jahresplanung und die Mittelfristplanung zum Entscheid vorgelegt. Ein besonderes Schwer- gewicht liegt bzgl. Planung, Umsetzung und Berichterstattung auf der Projektentwicklung. Bei Grossprojekten, wie namentlich bei der Planung und Umsetzung von Bauprojekten, werden objekt- und phasenspezifische Kontrollstrukturen durch den Verwaltungsrat definiert.
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17 Corporate-Governance-Bericht 4. Geschäftsleitung Mitglieder der Geschäftsleitung Die Geschäftsleitung setzt sich per 31. Dezember 2024 wie folgt zusammen: Lebensläufe sowie weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Thomas Casata Dipl.-Betriebswirt (t.o.), Universität Stuttgart, geb. 1965, Schweizer Staatsangehöriger, von Cham, in Cham. Thomas Casata war ab 2012 u. a. als Partner für die EJ Capital AG in Baar tätig. Zuvor war er während rund 13 Jahren CFO und Konzernleitungsmitglied bei Execujet Aviation Group in Zürich, bei Ascom in Bern sowie bei Esec in Cham. Marcel Gilgen Dipl. Architekt ETH, geb. 1965, Schweizer Staatsangehöriger, von Zürich und Rüeggisberg (BE), in Zürich. Marcel Gilgen war von 2006 bis 2017 bei der EBP Schweiz AG, Zürich, tätig, wo er u. a. die Themenfelder Projektsteuerung und Bauherrenvertretung leitete. Davor war er als Projektleiter Total- und Generalunterneh- mung für die Planung und Ausführung verschiedener Neubauprojekte bei der Karl Steiner AG in Zürich verantwortlich. Von 1999 bis 2003 führte er als Teamleiter das Gebäudemanagement von Swiss Re in Zürich. Name Funktion In Funktion seit Thomas Casata CEO/CFO 2022 (CFO seit 2016) Marcel Gilgen Leiter Projektentwicklung 2017 Franziska Kunz Leiterin Bewirtschaftung und Portfolio 2022
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18 Corporate-Governance-Bericht Franziska Kunz Eidg. dipl. Immobilientreuhänderin, geb. 1985, Schweizer Staatsangehörige, von Arisdorf (BL), in Zürich. Franziska Kunz leitete von 2018 bis 2020 bei der VERIT Immo - bi lien AG, Zürich, den Bereich Vermarktung und war Mitglied der Geschäftsleitung. Davor war sie in unterschiedlichen Funktionen in der Immobilien branche tätig (u. a. Asset-Managerin Real Estate bei der Schweizerischen Mobiliar). Franziska Kunz ist zudem Prüfungskommissionsmitglied der Schweizerischen Fachprüfungskommission der Immobilienwirtschaft, für die sie bereits seit 2014 als Expertin/Oberexpertin tätig ist. Die Mitglieder der Geschäftsleitung üben ausser den oben gegebenenfalls aufgeführten keine wesentlichen weiteren Tätigkeiten ausserhalb von PLAZZA aus, und es bestehen keine weiteren Interessenbindungen. Statutarische Regeln in Bezug auf die Anzahl der zulässigen Tätigkeiten gemäss Art. 626 Abs. 2 Ziff. 1 OR Gemäss Art. 28 der Statuten (www.plazza.ch/corporate-governance) der Gesellschaft kann kein Mitglied der Geschäftsleitung mehr als vier Mandate wahrnehmen, wovon nicht mehr als eines in börsenkotierten Unternehmen. Jedes Mandat ist durch den Verwaltungsrat zu bewilligen. Es gelten für Mandate, die nicht unter diese Beschränkung fallen, und für die Zählung von Mandaten die gleichen Regeln wie für den Verwaltungsrat (vergleiche dazu Seite 13). Managementverträge Die PLAZZA AG hat keine Managementverträge mit Gesellschaften oder natürlichen Perso- nen ausserhalb der Gesellschaft abgeschlossen. 5. Vergütungen, Beteiligungen und Darlehen Angaben zur Zuständigkeit, zu den Grundlagen und Elementen, zum Festsetzungsver - fahren sowie zur Höhe der Vergütungen für Verwaltungsrat und Geschäftsleitung sind im Vergütungsbericht auf den Seiten 64–67 aufgeführt. Die Gesellschaft hat keine Beteili- gungsprogramme. Die Statuten der Gesellschaft sehen zu den Vergütungen Folgendes vor: Art. 26 der Statuten (www.plazza.ch/corporate-governance) enthält die Bestimmung über die leistungsabhängige Vergütung der Geschäftsleitung. Für den Verwaltungsrat ist keine leistungsabhängige Ver- gütung vorgesehen. Den Mitgliedern der Geschäftsleitung kann nach Art. 26 der Statuten zusätzlich zur festen Vergütung eine leistungsabhängige Vergütung ausgerichtet werden. Die für ein Jahr ausgerichtete leistungsabhängige Vergütung darf die feste Vergütung für das betreffende Jahr nicht übersteigen. Die leistungsabhängige Vergütung richtet sich an
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19 Corporate-Governance-Bericht den Unternehmenszielen aus. Sie berücksichtigt insbesondere das Erreichen geplanter Ziele im Verantwortungsbereich, die Weiterentwicklung des Unternehmens sowie die Per- sonalführung und -entwicklung. Die Statuten sehen in Art. 26 vor, dass die Vergütung des Verwaltungsrats und die leistungsabhängige Vergütung der Geschäftsleitung auch durch Zuteilung von Aktien oder Optionen ausgerichtet werden können, wobei die Aktien auf dem Markt zu erwerben sind. Der Zusatzbetrag für nach der Vergütungsabstimmung eintretende Geschäftsleitungsmit- glieder beläuft sich nach Art. 25 der Statuten auf maximal 35 % des jeweils genehmigten Gesamtbetrags. Nach Art. 27 der Statuten können die Gesellschaft oder von ihr kontrollierte Gesellschaf - ten Mitgliedern der Geschäftsleitung Darlehen in Höhe von bis zu einer Jahresvergütung gewähren. Die Möglichkeit von Darlehen an Verwaltungsräte ist nicht vorgesehen. Vor - sorgeleistungen ausserhalb der beruflichen Vorsorge sind nicht vorgesehen. Die Generalversammlung stimmt nach Art. 24 der Statuten über die maximalen Gesamtbe- träge ab, die der Verwaltungsrat direkt oder indirekt für die Dauer bis zur jeweils folgenden ordentlichen Generalversammlung erhält. Sie stimmt über den maximalen Gesamtbetrag ab, den die Geschäftsleitung direkt oder indirekt jeweils für das auf die ordentliche General- versammlung folgende Geschäftsjahr erhält. Der Verwaltungsrat kann der Generalver - sammlung weitere oder abweichende Anträge für die gleichen oder andere Zeitperioden zur Genehmigung vorlegen. 6. Mitwirkungsrechte der Aktionäre, Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Jede Namenaktie Kategorie A und jede Namenaktie Kategorie B hat eine Stimme an der Generalversammlung der Gesellschaft (Art. 14 Abs. 1 der Statuten; www.plazza.ch/ corporate-governance). Die Aktien der PLAZZA AG unterliegen keinen statutarischen Stimm- rechtsbeschränkungen. Der Verwaltungsrat erlässt gemäss Art. 14 der Statuten Verfah - rensvorschriften über die Teilnahme und die Vertretung an der Generalversammlung. Die Gesellschaft anerkennt nur einen Vertreter pro Aktie. Die Statuten der PLAZZA AG enthalten keine Regelungen zur Abgabe von Weisungen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter sowie betreffend die elektronische Teilnahme an der Generalversammlung. Sie werden vom Verwaltungsrat festgelegt und vor der Generalversammlung bekannt gemacht. Statutarische Quoren Gemäss Art. 12 der Statuten der PLAZZA AG (www.plazza.ch/corporate-governance) ist ein Beschluss der Generalversammlung, der mindestens zwei Drittel der vertretenen Stimmen und die Mehrheit der vertretenen Aktiennennwerte auf sich vereinigt, über die gesetzlichen Vorschriften hinaus erforderlich für: – jede Änderung der Statuten; – jede Kapitalveränderung.
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20 Corporate-Governance-Bericht Vorbehältlich Art. 704 OR und anderer gesetzlicher Bestimmungen, die eine andere Mehr- heit verlangen, fasst die Generalversammlung alle übrigen Beschlüsse und vollzieht ihre Wahlen mit der absoluten Mehrheit der abgegebenen Aktienstimmen, unter Ausschluss der leeren und ungültigen Stimmen. Traktandierung Art. 9 der Statuten der PLAZZA AG (www.plazza.ch/corporate-governance) sieht vor, dass Aktionäre, die mindestens 0,5 % des Aktienkapitals vertreten, die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstands verlangen können. Das Begehren muss der Gesellschaft min- destens 40 Tage vor der Generalversammlung zugehen. Eintragungen im Aktienbuch Die Statuten (www.plazza.ch/corporate-governance) beinhalten keine Regelung zum Stich- tag der Eintragung von Namenaktionären im Aktienbuch im Hinblick auf die Teilnahme an der Generalversammlung. Der Verwaltungsrat legt den Stichtag mit der Einladung zur Generalversammlung einheitlich fest. 7. Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen Gemäss Art. 7 der Statuten der PLAZZA AG (www.plazza.ch/corporate-governance) ist ein Erwerber von Aktien der Gesellschaft nicht zu einem öffentlichen Kaufangebot gemäss den entsprechenden gesetzlichen Bestimmungen verpflichtet (Opting-out). 8. Revisionsstelle Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors Gesetzliche Revisionsstelle der PLAZZA AG ist die KPMG AG in Zürich. Der leitende Revisor, Reto Kaufmann, ist seit dem Geschäftsjahr 2021 für das Mandat verantwortlich. Der Rotations- rhythmus des leitenden Revisors beträgt sieben Jahre und stimmt damit mit der gesetzlichen Regelung überein. Revisionshonorar Die Revisionsgesellschaft KPMG hat für das Berichtsjahr Revisionshonorare für die Prüfung der Jahresrechnungen in Höhe von CHF 54 600 in Rechnung gestellt. Hinzu kamen Honorare von CHF 11 200 für Beratungsdienstleistungen im IT-Bereich. Informationsinstrumente der externen Revision Der vom Verwaltungsrat 2015 für den Aufgabenbereich Finanzen und Revision gebildete Prüfungsausschuss beurteilt die Wirksamkeit, die Leistung und die Honorierung der Revi- sionsstelle und erstattet dem Verwaltungsrat einmal im Jahr darüber Bericht. Die Revisoren werden themenspezifisch zu den Sitzungen des Prüfungsausschusses eingeladen. Im Berichtsjahr nahmen sie an drei von sechs Sitzungen teil.
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Insbesondere werden der Jahresabschluss, die Immobilienbewertungen und der umfas - sende Bericht an den Verwaltungsrat zwischen Prüfungsausschuss und Revisionsstelle besprochen. Der Prüfungsausschuss und der CEO/CFO orientieren den Verwaltungsrat an der Verwaltungsratssitzung über die Berichte der Revisionsstelle, ihre eigene Beurteilung der aufgebrachten Punkte und die getroffenen Massnahmen. Der Prüfungsausschuss legt ausserdem zuhanden des Verwaltungsrats zusammen mit den Revisoren die Prüfungs - schwerpunkte fest. Der CEO/CFO bereitet alle diese Geschäfte in Zusammenarbeit mit der Revisionsstelle zur Behandlung durch den Prüfungsausschuss und zur Verabschiedung durch den Verwaltungsrat vor und trifft die empfohlenen Verbesserungsmassnahmen. 9. Informationspolitik Nach Art. 32 der Statuten der PLAZZA AG (www.plazza.ch/corporate-governance) ist das Publikationsorgan der Gesellschaft das Schweizerische Handelsamtsblatt. In den gesetz- lich vorgeschriebenen Fällen erfolgen schriftliche Mitteilungen der Gesellschaft an die Aktionäre oder Nutzniesser durch gewöhnlichen Brief oder E-Mail an die im Aktienbuch zuletzt eingetragene Zustelladresse. Die Gesellschaft publiziert einen Jahresbericht per 31. Dezember und einen Zwischenbericht per 30. Juni. Interessierte Personen können sich auf der Website der PLAZZA AG über die Medienmitteilungen der Gesellschaft informieren (www.plazza.ch/category/investorrelations/ad-hoc-mitteilungen) und für den Pull-Service anmelden (www.plazza.ch/ad-hoc-mitteilungen-abonnieren). Die Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER vermittelt ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild. Diese und weitere Informationen über die Gesellschaft, die Termine und Kontakte sind auf der Website www.plazza.ch zu finden. 10. Handelssperrzeiten PLAZZA unterscheidet zwischen fixen gesperrten Handelszeiten und variabel gesperrten Handelszeiten. Fixe Sperrzeiten sind Zeiträume, die am ersten Tag nach Ende der Berichts- periode beginnen und am Schluss des ersten Börsentages nach der öffentlichen Bekannt- gabe der Ergebnisse der Berichtsperiode enden. Variable Sperrzeiten sind gesperrte Zeiten, die der CEO/CFO explizit als solche bestimmt und – falls eine solche Bestimmung fehlt – wenn kursrelevante Informationen vorhanden sind. Während der Sperrzeiten dürfen Mit - glieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sowie Personen, die aufgrund ihrer Tätigkeit Zugang zu kursrelevanten Informationen haben, nicht mit Effekten handeln. Unter Effekten werden dabei alle Finanzinstrumente verstanden, die PLAZZA ausgegeben hat oder deren Wert wesentlich von ebendiesen Finanzinstrumenten abhängt. Corporate-Governance-Bericht 21
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Überbauung «Im Tiergarten»
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Nachhaltigkeitsbericht
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24 Inhalt 25 Vorwort des CEO 26 Geschäftsmodell und Dialog mit Stakeholdern 27 Wesentlichkeit 28 Richtlinien und Ziele 28 Organisatorische Verankerung 32 Umwelt 32 Energienutzung 36 Klimaschutz 39 Ressourcenverbrauch 41 Biodiversität 43 Soziales 43 Beziehungen zu Mietenden und Geschäftspartnern 44 Attraktive und zukunftsgerichtete Lebensräume 46 Mitarbeiterbindung und Weiterentwicklung 49 Arbeitssicherheit und Gesundheit 51 Wirtschaft und Governance 51 Wirtschaftliche Leistung 52 Risikomanagement 53 Verantwortungsvolle Unternehmensführung 55 Anhang 55 Über diesen Bericht 56 Erweiterte Umweltkennzahlen 59 GRI-Index
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25 Nachhaltigkeitsbericht Vorwort des CEO Nachhaltigkeit hat seit vielen Jahren einen festen Platz in den Aktivitäten von PLAZZA. Dabei steht die Reduktion der Treibhausgasemissionen im Zentrum der Nachhaltigkeitsstrategie. PLAZZA verfolgt zudem das Ziel, langfristig angemessene Rentabilität bei gleichzeitiger Berücksichtigung ökologischer und sozialer Aspekte zu erwirtschaften. Die Berichterstattung in diesem Bereich wird seit 2021 kontinuierlich erweitert. 2024 konnten bedeutende Fortschritte bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie erzielt werden. Die im Berichtsjahr in Betrieb genommene Liegenschaft «L’Orée» in Crissier wird ab 2025 wesentlich dazu beitragen, die Effizienz des Bestandesportfolios hinsichtlich Energiever- brauch und Treibhausgasemissionen zu verbessern. Das ist ein wichtiger Schritt entlang der geplanten Absenkpfade. Die erste Nachrüstung von Photovoltaikanlagen des Bestandesportfolios in der Liegen - schaft «Im Glattgarten» in Wallisellen ist wie vorgesehen erfolgt. Ebenso haben wir zur Unterstützung der Elektromobilität die Zahl der Ladestationen weiter ausgebaut. Gefreut haben wir uns über die insgesamt positiven Ergebnisse der erstmals durchgeführten Mieterbefragung. Die Berichterstattung haben wir nochmals ausgebaut. Zum einen haben wir die Methodik zur Berechnung der Treibhausgasemissionen aus den Energieverbräuchen auf den REIDA- Standard umgestellt, der in der Schweiz zunehmend Verbreitung findet. In den Vorjahren hatten wir noch auf Umrechnungsfaktoren der Ökobilanzen im Baubereich (KBOB) zurück- gegriffen. Zum anderen haben wir die geplante Umstellung der Nachhaltigkeitsberichter - stattung auf die GRI-Standards vorgenommen. Hierbei wurde auch die Wesentlichkeitsana- lyse unter Einbezug ausgewählter Stakeholder aktualisiert. Für die Zukunft bleiben wir ambitioniert. Wir werden weiterhin Neubau- und Sanierungs- projekte so gestalten, dass der vorgesehene Absenkpfad konsequent beschritten wird. Der schrittweise Ausbau von Photovoltaikanlagen und die geplante Zertifizierung unserer Bestandesliegenschaften in den kommenden Jahren sind weitere wichtige Schritte auf unserem Weg zu einem nachhaltigeren Immobilienportfolio. Thomas Casata CEO/CFO
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26 Nachhaltigkeitsbericht Geschäftsmodell und Dialog mit Stakeholdern Geschäftsmodell PLAZZA plant, realisiert und bewirtschaftet eigene Liegenschaften und Immobilienprojekte in der Schweiz. Grosse Bedeutung hat dabei die Bewirtschaftung des Bestandesportfolios an Wohn- und Geschäftsliegenschaften in den Wirtschaftszentren Zürich und Lausanne. Hinzu kommen Entwicklungsliegenschaften und -projekte sowie im Baurecht vergebene Liegenschaften in beiden Metropolregionen. Die geografische und segmentspezifische Ausrichtung auf überwiegend zentrumsnahe, gut erschlossene Standorte sichert die nach- haltige Stabilität des Unternehmens und bildet die Basis für künftiges Wachstum. Der Standort hat einen entscheidenden Einfluss auf die Attraktivität eines Gebäudes. PLAZZA legt deshalb Wert darauf, eine langfristige, dem Standort entsprechende wirtschaft- liche Nutzung zu gewährleisten. Dazu zählen neben der Lage unter anderem auch Aspekte wie soziale Durchmischung, Nutzungsvielfalt und regionale Wertschöpfung. Eine Übersicht der Liegenschaften im PLAZZA-Portfolio findet sich im Geschäftsbericht ab Seite 112. Dialog mit Stakeholdern Ein offener und transparenter Dialog mit Stakeholdern ist wichtig, um nachhaltige Entwick- lungen voranzutreiben und gemeinsam tragfähige Lösungen für ökologische, soziale und wirtschaftliche Herausforderungen zu finden. Zu den wichtigsten Stakeholdern von PLAZZA gehören Mietende, Geschäftspartner (z. B. Architekten, Totalunternehmer, Handwerker), Behörden, Mitarbeitende sowie Aktionärinnen und Aktionäre, die regelmässig in Entschei- dungen einbezogen werden, wie die nachfolgende Übersicht zeigt. Stakeholder Dialogformen Mietende – Spezifische Besprechungen zu Einzelthemen – Projektbezogene Umfragen (z. B. Sanierung «Im Tiergarten») – Mietendenumfrage Geschäftspartner – Regelmässige objekt-, projekt- oder ereignisspezifische Gespräche Behörden – Regelmässige objekt-, projekt- oder ereignisspezifische Gespräche Mitarbeitende – Gespräche und E-Mails im Tagesgeschäft – Jahresgespräche Aktionäre – Regelmässige Berichterstattung – Roadshows – Präsentationen und Einzelgespräche PLAZZA ist in folgenden Vereinen und (Fach-)Organisationen Mitglied: Quartierverein Wiedi- kon, Nachbarschaftshilfe Kreis 3 in Zürich, HEV Zürich, SVIT, Verband Immobilien Schweiz, Stiftung für Fachempfehlungen zur Rechnungslegung Swiss GAAP FER u. a. m.
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27 Nachhaltigkeitsbericht Wesentlichkeit Im Berichtsjahr 2024 hat PLAZZA eine Wesentlichkeitsanalyse durchgeführt, um die wich- tigsten Nachhaltigkeitsthemen zu identifizieren. Hierbei wurde das Konzept der doppelten Wesentlichkeit angewendet. In diesem umfassenden Prozess wurden auch ausgewählte externe Stakeholder miteinbezogen, um eine möglichst umfangreiche Erfassung und Be- wertung der relevanten Nachhaltigkeitsthemen sicherzustellen. Zu Beginn erfolgte eine Kontextanalyse des Geschäftsmodells und der Wertschöpfungsket- te. Im nächsten Schritt entstand eine Longlist potenziell relevanter Themen, die positive oder negative Auswirkungen auf die Aussenwelt und auf die Geschäftstätigkeit von PLAZZA haben können. Diese Themen wurden anschliessend durch Kategorisierung und Gruppie- rung geclustert und zu einer Shortlist verdichtet. Die Stakeholder-Gruppen von PLAZZA beurteilten im Rahmen einer Onlineumfrage die Auswirkungen der Aktivitäten des Unternehmens auf Wirtschaft, Umwelt und Gesellschaft. Das Management wurde zu beiden Dimensionen der Wesentlichkeit befragt, also einer - seits zu den Auswirkungen auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft («Inside-out») und andererseits zu der Geschäftsrelevanz von PLAZZA («Outside-in»). Die Wesentlichkeits - matrix wurde in einem Workshop mit der Geschäftsleitung bestehend aus CEO/CFO, Leiter Projektentwicklung und Leiterin Bewirtschaftung und Portfolio validiert und verfeinert. Die wesentlichen Themen für PLAZZA sind in Abbildung 1 dargestellt. Drei Themen wurden aus beiden Perspektiven als weniger relevant beurteilt: verantwor - tungsvolle Beschaffung, lokale Gemeinschaften und Diversität. Diese werden daher im vorliegenden Nachhaltigkeitsbericht nicht vertieft behandelt. PLAZZA beobachtet diese Themen jedoch weiterhin und stellt sicher, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden. Der Verwaltungsrat hat die Wesentlichkeitsmatrix genehmigt. 1 Klimaschutz 2 Energienutzung 3 Ressourcenverbrauch 4 Biodiversität 5 Arbeitssicherheit und Gesundheit 6 Attraktive und zukunfts- gerichtete Lebensräume 7 Beziehungen zu Mietenden und Geschäftspartnern 8 Mitarbeiterbindung und Weiterentwicklung 9 Verantwortungsvolle Unternehmensführung 10 Risikomanagement 11 Wirtschaftliche Leistung Abbildung 1: Wesentlichkeitsmatrix Fokusthemen Fundament * Die Themen lokale Gemeinschaften, verantwortungsvolle Beschaffung und Diversität sind unterhalb der Wesentlichkeitsschwelle, werden jedoch überwacht. niedrig hoch * 1 2 8 7 5 6 9 3 11 10 4 Geschäftsrelevanz hochniedrig Auswirkung auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft ● Umwelt ● Gesellschaft ● Governance ● Wirtschaft
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28 Nachhaltigkeitsbericht Richtlinien und Ziele Nachhaltigkeitsstrategie Immobilien spielen eine zentrale Rolle im Alltag aller. PLAZZA möchte als Unternehmen aktiv zur Nachhaltigkeit der Immobilien im Portfolio beitragen. Die Thematik wird in der Immobilien- entwicklung, der Bewirtschaftung und im Portfoliomanagement entlang der drei Dimensionen Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft berücksichtigt und stetig verbessert. 2022 entwickelte PLAZZA eine Nachhaltigkeitsstrategie. Folgende Themen wurden für das Portfolio von PLAZZA als relevant erkannt: identitätsstiftende Architektur, Wohnhygiene, Mobilität, Mikroklima, Standort, operatives Ergebnis, Lebenszykluskosten, Energie, Treib- hausgasemissionen, Biodiversität, Wasser, Kreislaufwirtschaft. PLAZZA bekennt sich dabei zum Netto-Null-Ziel bis 2050 der Schweiz und hat 2021 erstmals einen Energie- und CO 2-Absenkpfad veröffentlicht. Als Teil der Nachhaltigkeitsstrategie baut dieser auf Liegenschaftsebene auf der internen «Roadmap Objektstrategien» und der langfristigen Investitionsplanung auf. Zudem hat sich PLAZZA auf Portfolioebene folgende Ziele gesetzt: – Durchführen einer periodischen Mietendenumfrage. Erstmals ist dies 2024 erfolgt. Die Ergebnisse sind im Kapitel «Beziehungen zu Mietenden und Geschäftspartnern» auf Seite 43 erläutert; – Schrittweises Zertifizieren aller Liegenschaften in Bestand und in Entwicklung. Die Liegenschaft in Wallisellen soll als Erste gemäss dem Standard Nachhaltiges Bauen Schweiz (SNBS) zertifiziert werden. Statuten und Anlagereglement Neben den gesetzlichen und regulatorischen Vorgaben bilden interne Reglemente die Rahmenbedingungen für Ziele, Entscheidungsfindungen und Handeln innerhalb des Unter- nehmens. PLAZZA hat drei öffentlich zugängliche Reglemente: – Statuten (https:/ /www.plazza.ch/wp-content/uploads/230404-Statuten-PLAZZA-AG.pdf) – Anlagereglement (https:/ /www.plazza.ch/wp-content/uploads/anlagereglement-plazza.pdf) – Verhaltenskodex (https:/ /www.plazza.ch/wp-content/uploads/Verhaltenskodex-PLAZZA-AG.pdf) Organisatorische Verankerung Kompetenzverteilung Statuten, Anlagereglement und Compliance mit Gesetzen und Regulatorien bilden die Basis für das Organisationsreglement. Die Verantwortlichkeiten innerhalb des Unternehmens sind wie folgt definiert: – Der Verwaltungsrat trägt die oberste Verantwortung für die Unternehmensstrategie in klusive der Nachhaltigkeitsstrategie. Unter anderem genehmigt und überwacht der Verwaltungsrat die Umsetzung der Planungen und Ziele der Geschäftsleitung, die Bericht- erstattung inkl. des Nachhaltigkeitsberichts sowie Projekte wie Neubauten und Sanie-
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29 Nachhaltigkeitsbericht rungen. Mit einer periodischen Selbstbeurteilung verbessert der Verwaltungsrat stetig die eigene Arbeitsweise. – Die Geschäftsleitung macht Vorschläge zu Planungen und Zielen auf strategischer Ebene und ist verantwortlich für die Realisierung der Strategie inkl. der Nachhal- tigkeitsstrategie innerhalb der Entscheide des Verwaltungsrats. Sie berichtet dem Verwaltungsrat regelmässig über den Stand der Umsetzung. Im Jahr 2024 fanden insgesamt neun Sitzungen des Verwaltungsrats, vier Sitzungen des Per- sonal- und Vergütungsausschusses sowie sechs Sitzungen des Prüfungsausschusses statt. Details zu Zusammensetzung und Arbeitsweise von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung finden sich im Corporate-Governance-Bericht ab Seite 8. Managementsystem und Umsetzung der Richtlinien im Alltag Aus dem Organisationsreglement leitet sich das Managementsystem ab. Darin sind Defini- tionen und Prozesse dokumentiert, die auch das interne Kontrollsystem mit Fokus auf finanz- bezogene Aspekte umfassen. Das Managementsystem hat den Charakter einer internen Richtlinie, gibt die Firmentätigkeiten vor und ist für alle Mitarbeitenden verbindlich. Entscheidend ist, wie die Reglemente im Alltag umgesetzt werden. Im Tagesgeschäft zeigt sich die Einbettung des Verhaltenskodexes bei der Beurteilung von Entscheidungen und Handlungen. Soziale Kriterien (z. B. Arbeitssicherheit, Compliance mit Arbeitsrecht) und Nachhaltigkeitsziele (z. B. Zertifizierungen) werden oft, wo angemessen, in Verträgen mit Geschäftspartnern festgehalten. Zudem regelt der Verhaltenskodex, wie Bedenken und Ratschläge geäussert werden müssen. Dank dem kleinen Teams von PLAZZA sind die Entscheidungswege direkt und kurz. Wesentliche Anliegen bespricht die Geschäftsleitung periodisch direkt mit dem Verwaltungsrat. Besonders dringliche wichtige Themen werden umgehend behandelt. Geschäftsleitung und Mitarbeitende stehen in täglichem Austausch und sind in der Lage, schnell auf Ereignisse zu reagieren. Alle Mitarbeitenden sind angehal- ten, eine Ansprechperson innerhalb von PLAZZA zu kontaktieren, wenn sie eine Verletzung des Verhaltenskodexes wahrnehmen. Sollten unsere Geschäftspartner Beschwerden oder Hinweise haben, können sie diese per E-Mail, Telefon oder in persönlichen Gesprächen äussern. Unsere Mietenden haben darüber hinaus die Möglichkeit, ihre Anliegen über die Mieterumfrage sowie dem Haus- wart gegenüber mitzuteilen. Aufgrund der kurzen Entscheidungswege werden gewisse Beschwerden auch direkt an die Geschäftsleitung herangetragen. Für Mitarbeitende und Organe besteht eine Insider Trading Policy zur Umsetzung der ge- setzlichen Bestimmungen aus dem Bundesgesetz über die Börsen und den Effektenhandel (BEHG) sowie aus dem Kotierungsreglement der SIX. Management von Risiken Ein vorausschauendes Risikomanagement ist entscheidend, um Herausforderungen früh- zeitig zu erkennen, nachhaltige Unternehmensentscheidungen zu treffen und langfristige
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30 Nachhaltigkeitsbericht Stabilität zu gewährleisten. Potenzielle negative Auswirkungen auf die eigenen Geschäfts- tätigkeiten werden in einem systematischen Risikomanagement inkl. eines jährlichen Risiko berichts zu Analyse und Massnahmen abgebildet. Der Bericht wird vom Verwaltungs- rat genehmigt. Zusammensetzung von Geschäftsleitung und Verwaltungsrat Die Geschäftsleitung besteht aus einer weiblichen und zwei männlichen Personen in den Verantwortungsbereichen CEO/Finanzen, Bewirtschaftung und Projektentwicklung. Das höchste Aufsichtsorgan ist der Verwaltungsrat unter der Leitung des Präsidenten Peter Lehmann. Kein Mitglied des Verwaltungsrats ist 2024 für PLAZZA operativ tätig gewe - sen. Zurzeit sind alle fünf Mitglieder des Verwaltungsrats männlich. Der Verwaltungsrat führt periodisch eine Selbstevaluation durch, u. a. um seine Arbeitsweise und Effizienz zu überprüfen. 2024 wurde deshalb ein Seminar zur Entwicklung der Anforderungen an die Berichterstattung durchgeführt. Der Verwaltungsrat setzt zwei Ausschüsse ein: den Perso- nal- und Vergütungsausschuss und den Prüfungsausschuss. Weitere Informationen zu den Ausschüssen sind im Corporate-Governance-Bericht auf Seite 14 zu finden. Nominierung des Verwaltungsrats Alle Mitglieder des Verwaltungsrats werden nach Nominierung durch den Verwaltungsrat von der Generalversammlung für ein Jahr gewählt, Wiederwahlen sind möglich. Stehen Erst- nominierungen an, führt der Verwaltungsrat vorgängig unter Federführung des Personal- und Vergütungsausschusses eine (Vor-)Auswahl durch. Die Longlist der Kandidaten wird auf Basis einer Kriterienliste (bestehend aus Merkmalen wie Unabhängigkeit, einer breiten fachlichen und komplementären Erfahrung, Branchenerfahrung und wenn möglich Diver - sität), von Einzelgesprächen sowie Beratungen im Verwaltungsrat erstellt. Gegebenenfalls wird externe professionelle Unterstützung hinzugezogen. Management von Interessenkonflikten Die PLAZZA AG ist bestrebt, Interessenkonflikte von Mitgliedern des Verwaltungsrats oder der Geschäftsleitung zu vermeiden. Grundsätzlich werden andere Mandate offengelegt, und betroffene Personen würden im Konfliktfall bei spezifischen Entscheidungen in den Aus- stand treten. Kein Mitglied des Verwaltungsrats ist für PLAZZA operativ tätig oder war dies in den letzten drei Jahren. Zudem unterhält weder ein Verwaltungsratsmitglied noch ein von ihm vertretenes Unternehmen oder eine von ihm repräsentierte Organisation wesentliche geschäftliche Beziehungen zu PLAZZA. Siehe hierzu Seite 13 im Corporate-Governance- Bericht bzw. Seite 68 im Vergütungsbericht. Vergütung der Geschäftsleitung und des Verwaltungsrats Die Vergütung der Verwaltungsrats- und Geschäftsleitungsmitglieder ist im Vergütungs- bericht auf den Seiten 66 und 67 dargestellt. Sie setzt sich aus den folgenden Komponenten zusammen: – Verwaltungsrat: Fixe jährliche Vergütung; – Geschäftsleitung: Fixe und variable Vergütung, die an finanzielle, persönliche, Führungs- und ESG-Ziele gekoppelt ist.
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31 Nachhaltigkeitsbericht Die ESG-Komponente in der variablen Vergütung der Geschäftsleitung bemisst sich nach der Erreichung von Fortschritten bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie. Die maximale Vergütung von Verwaltungsrat und Geschäftsleitung wird prospektiv von der Generalversammlung genehmigt. Das Verhältnis zwischen der jährlichen Gesamtvergütung der höchstbezahlten Person der Organisation und dem Median der jährlichen Gesamtver- gütung aller Mitarbeitenden (ohne die höchstbezahlte Person) beträgt 4,25 im Berichtsjahr.
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32 Nachhaltigkeitsbericht Umwelt Energienutzung Auswirkungen, Risiken und Chancen Energienutzung umfasst den Energieverbrauch sowie den Energiebezug des Immobilien- portfolios. Sie beinhaltet Aktivitäten während des Betriebs, z. B. das Heizen oder die Warm- wasseraufbereitung. Die Energie hierzu sollte möglichst aus erneuerbaren Energiequellen wie Sonne, Wind, Wasser oder Erdwärme stammen. Weiter unterstützen Energiemanage- mentsysteme zur Optimierung der Gebäudetechnik eine effiziente Energienutzung. Ein Rückgang des Energieverbrauchs sowie eine Erhöhung des Anteils an erneuerbaren Energieträgern können die Auswirkungen auf die Umwelt, insbesondere auf das Klima, reduzieren. Operative und investive Massnahmen im Bereich der Energienutzung können zudem die Nebenkosten der Mieten beeinflussen. Finanzielle Risiken ergeben sich durch Investitionskosten für neue Technologien und durch mögliche regulatorische Änderungen, die sich jeweils negativ auf die Rentabilität auswirken können. Sind diese Investitionen unzureichend, kann das zu einem Rückgang von Verkehrswerten führen. Eine bessere Energienutzung bietet jedoch auch Chancen. Mit umweltbewussten Energiekonzepten in Entwicklungs- und Modernisierungsprojekten kann PLAZZA von Kosteneinsparungen durch Energieeffizienz, einer geringeren Abhängigkeit von Energiepreisen, einer positiven Markt- positionierung und einem Zugang zu staatlichen Förderungen profitieren. Verkehrswerte können davon ebenfalls positiv beeinflusst werden. Energieverbrauchsdaten Mit der neuen Berechnungsmethodik der Energie- und CO2-Verbräuche nach REIDA in die- sem Jahr werden die Energiekennzahlen anhand der standardisierten Energiebilanz nach REIDA dargestellt.
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33 Nachhaltigkeitsbericht 2023 2024 Einheit** REIDA-KPIs* EK LG REIDA-KPIs* EK LG Anzahl Liegenschaften gesamte Fläche Anzahl 10 10 Anzahl Liegenschaften massgebliche Fläche Anzahl 10 10 Gesamte Fläche VMF m2 VMF 86 889 86 870 Massgebliche Fläche VMF m2 VMF 86 889 86 870 Gesamte Fläche EBF m2 EBF 104 590 104 590 Massgebliche Fläche EBF m2 EBF 104 590 104 590 Abdeckungsgrad EBF-%1 100 % 100 % Energieverbrauch MWh/a 9 127 8 390 Energieintensität kWh/m2 EBF 87,3 80,2 Brennstoffe MWh/a (%) 1 444 (16 %) 1 496 (18 %) Heizöl MWh/a (%) 341 (4 %) 394 (5 %) Heizgas MWh/a (%) 1 103 (12 %) 1 102 (13 %) Biomasse MWh/a (%) – (0 %) – (0 %) Wärme MWh/a (%) 5 583 (61 %) 5 007 (60 %) Nah- und Fernwärme MWh/a (%) 3 900 (43 %) 3 649 (43 %) Umweltwärme MWh/a (%) 1 683 (18 %) 1 359 (16 %) Elektrizität MWh/a (%) 2 100 (23 %) 1 888 (22 %) Elektrizität Wärme/Wärmepumpe MWh/a (%) 673 (7 %) 543 (6 %) Elektrizität allgemein MWh/a (%) 1 426 (16 %) 1 344 (16 %) davon ergänzt MWh/a (%) – (0 %) – (0 %) Anteil erneuerbar MWh/a (%) 5 536 (61 %) 4 902 (58 %) Anteil nicht erneuerbar MWh/a (%) 3 591 (39 %) 3 488 (42 %) Anteil Abwärme/Anergie MWh/a (%) – (0 %) – (0 %) Ergänzende Angaben Mieterenergie Liegenschaften LG MWh/a 2 749 2 450 Brennstoffe Mietfläche MWh/a (%) – – Wärme Mietfläche MWh/a (%) – – Elektrizität Mietfläche MWh/a (%) 2 749 (100 %) 2 450 (100 %) Eigenerzeugter PV-Strom MWh/a – – Eigenverbrauch PV MWh/a – – Netzeinspeisung PV MWh/a – – * Key Performance Indicators nach REIDA-Methodik zur Berichterstattung. ** Alle Abkürzungen werden im «Glossar zu Umweltkennzahlen» auf Seite 58 erläutert. 1 Die 100 % beziehen sich auf alle bisherigen Bestandesliegenschaften. Die am 31.12.2024 von den Entwicklungsliegenschaften in die Bestandesliegenschaften umklassierte Liegenschaft der ersten Etappe in Crissier wird nicht berücksichtigt. Tabelle 1: REIDA-Energie-Tabelle für das Berichtsjahr 2024 und die Vergleichsperiode 2023
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34 Nachhaltigkeitsbericht Die Tabelle weist einen Rückgang des totalen Energieverbrauchs von 9 127 MWh im Vorjahr auf 8 390 MWh im Jahr 2024 auf. Dieser Rückgang ist hauptsächlich auf eine Verbrauchs- reduktion bei Fernwärme und Wärmepumpen (Umweltwärme) zurückzuführen. Aus diesem Rückgang folgt auch die geringe Abnahme des Anteils erneuerbarer Energie um 2 Pro- zentpunkte. Der Mieterstrom verzeichnet einen Rückgang um 299 MWh im Vergleich zum Vorjahr (ca. 11 %). 2023 2024 Energieträger MWh Anteil (%) kWh/ m2 EBF MWh Anteil (%) kWh/ m2 EBF Allgemeinstrom 1 426 16 13,6 1 344 16 12,9 Elektrizität Wärmepumpe 673 7 6,4 543 6 5,2 Umweltwärme 1 683 18 16,1 1 359 16 13,0 Fernwärme 3 900 43 37,3 3 649 43 34,9 Fossile Energieträger (Öl, Gas) 1 444 16 13,8 1 496 18 14,3 Total 9 127 100 87,3 8 390 100 80,2 Tabelle 2: Energieverbrauch nach Energieträger Tabelle 2 weist den detaillierten Verbrauch nach Energieträger aus. Nach REIDA ist der Verbrauch von Umweltwärme (Wärme, die durch Wärmepumpen aus der Umwelt bezogen wird) ebenfalls in der Energiebilanz auszuweisen. Managementansatz PLAZZA verfolgt einen Energie-Absenkpfad (s. Abbildung 2 auf Seite 35) und setzt dabei Programme und Massnahmen in den Bereichen Energiequelle und -effizienz um. Bei Neu- bau- oder Sanierungsprojekten werden die Energieträger ausgewählt, die unter Berück - sichtigung von Ökologie, Wirtschaftlichkeit und Risiken am besten geeignet sind. Im Bestand werden regelmässige Zustandsanalysen als Vorbereitung für zyklische Instand - haltungsmassnahmen durchgeführt. Damit lassen sich Objektstrategien überprüfen, Mass- nahmen hinsichtlich Steigerung der Energieeffizienz ableiten und Betriebsoptimierungen vornehmen. Im Zentrum des Risikomanagements im Bereich der Energienutzung des Bestandesport - folios steht die periodische Überprüfung und Anpassung der Objektstrategie je Liegen - schaft. Das Ergebnis ist eine mittelfristige Roadmap mit einer Massnahmenplanung, aus der eine Projektplanung abgeleitet wird. Die Minimierung der Risiken erfolgt schliesslich im Rahmen des Projektmanagements. Über die Roadmap hinaus wird die langfristige Finanz- planung periodisch aktualisiert. Die Objektstrategie legt auch die Zeitpunkte für geplante Nachrüstungen mit Photovoltaik- anlagen (nachfolgend PV-Anlagen) sowie für Zertifizierungen von Liegenschaften fest. Für den Bestand ist dafür eine schrittweise Umsetzung geplant mit dem Ziel, dass 2028 Liegenschaften, die zusammen mehr als 85 % der nutzbaren Flächen umfassen, mit PV-An- lagen nachgerüstet bzw. nach SNBS zertifiziert sind. Hierfür sind wiederkehrende Überprü- fungen und die planmässige Umsetzung der Objektstrategien nötig.
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35 Nachhaltigkeitsbericht Bei den Neubauprojekten setzt PLAZZA weiterhin, wie bereits im letzten Jahrzehnt, aus - schliesslich auf Erd- und Fernwärme. PV-Anlagen sind bei Neubauten inzwischen ebenfalls Standard bei PLAZZA. Es ist geplant, alle künftigen Neubauten nach SNBS oder SGNI zu zertifizieren. Um die Entwicklung entlang der Absenkpfade zu überwachen, werden Ergebnisse der Betriebsoptimierungen sorgfältig analysiert und Zustandsanalysen sowie Objektstrategien periodisch überprüft bzw. aktualisiert. Als Grundlage des kontinuierlichen Vergleichs mit den geplanten Absenkpfaden dienen auch die Daten zur Energienutzung, die jährlich er - hoben und innerhalb der REIDA-Systematik einem Benchmarking unterworfen werden. Entwicklungen 2024 Im Jahr 2024 konnte PLAZZA erfreuliche Entwicklungen voranbringen. In der Liegenschaft «Im Glattgarten» wurde im Dezember 2024 eine PV-Anlage in Betrieb genommen, die bis zu 390 MWh Energie pro Jahr liefern kann. Zudem wird mit dem Abschluss der ersten Bau- etappe im Projekt «L’Orée» in Crissier im Portfolio von PLAZZA eine Verbesserung der Energieeffizienz erwartet. Zum einen wird dort Fernwärme genutzt, zum anderen ging dort die zweite PV-Anlage des Portfolios mit einer geplanten Kapazität von bis zu 720 MWh pro Jahr in Betrieb. Die Ladeinfrastruktur für die E-Mobilität wurde weiter ausgebaut. Die Zahl der Parkplätze mit Ladestationen wurde bis zum 31. Dezember 2024 auf 70 erhöht (31.12.2023: 23). Energie-Absenkpfad Der Energie-Absenkpfad in Abbildung 2 zeigt den geplanten Verlauf der Energieintensität bis ins Jahr 2050. Energieintensität in kWh/m2 EBF/Jahr 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 PLAZZA-Energie-Absenkpfad (inkl. Umweltwärme) Geplanter Energie-Absenkpfad REIDA-Benchmark (2023: 95,9) Ist-Wert Abbildung 2: Energie-Absenkpfad nach REIDA 2023 2025 2030 2035 2040 2045 2050 Die prognostizierte Abnahme der Energieintensität in den nächsten Jahren ist auf Entwick- lungsprojekte und Sanierungen zurückzuführen. Die Zielintensität, von rund 60 kWh/ m2 EBF/Jahr, ist konsistent mit dem Netto-Null-Ziel bis 2050 hinsichtlich der CO 2-Emis- sionen (s. Abbildung 3).
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36 Nachhaltigkeitsbericht Klimaschutz Auswirkungen, Risiken und Chancen Unter Klimaschutz im Kontext der Erderwärmung versteht PLAZZA die Reduktion von klima- schädlichen Emissionen – insbesondere von CO2 – entlang der gesamten Wertschöpfungs- kette. Dies umfasst die Emissionen, die bei der Herstellung von Baumaterialien oder wäh- rend der Bautätigkeiten entstehen, sowie jene aus dem Betrieb des Immobilienportfolios und aus den eigenen Betriebsaktivitäten wie der Verwaltung. Der Gebäudesektor verursacht rund ein Viertel der Schweizer Treibhausgasemissionen und trägt damit zum Klimawandel bei. Neben Energieeffizienzmassnahmen und dem Bezug er- neuerbarer Energien können emissionsärmere Baumaterialien sowie die Unterstützung einer nachhaltigen Mobilität den Ausstoss klimaschädlicher Emissionen vermindert werden. Eine verstärkte Nachfrage von PLAZZA nach erneuerbarer Energie, z. B. nach Fernwärme, wirkt sich positiv auf die Transformation der lokalen Energiesysteme aus. Klimaschutzmassnahmen können jedoch bei Neubauten oder bei Sanierungen von Bestan- desgebäuden hohe Kosten verursachen und damit die Wirtschaftlichkeit reduzieren. Regula torische Vorgaben können allenfalls dazu führen, dass Klimaschutzmassnahmen im Bauzyklus vorgezogen werden müssen und so die Wirtschaftlichkeit beeinträchtigt wird. Andererseits kann ein vorausschauendes Engagement für den Klimaschutz zu günstigeren Finanzierungsbedingungen führen und die Reputation von PLAZZA stärken. CO2-Fussabdruck Die Treibhausgasemissionen werden analog zu den Energiekennzahlen anhand der standardi- sierten CO 2e-Bilanz nach REIDA ausgewiesen (Tabelle 3). Dabei werden diese danach katego risiert, wo sich die Emissionsquelle in der Wertschöpfungskette befindet. Direkt durch PLAZZA verursachte Emissionen werden im Scope 1 bilanziert, während indi- rekte Emissionen durch die Hersteller von eingekauftem Strom oder Fernwärme im Scope 2 eingeteilt sind. Des Weiteren hat PLAZZA sonstige indirekte Treibhausgasquellen ermittelt, die Scope-3-Emissionen verursachen. Dabei handelt es sich einerseits um Treibhausgase, in der vorgelagerten Lieferkette für die Bereitstellung von Energieträgern wie Heizöl und -gas oder durch Netzverluste bei der Strom- und Fernwärmeversorgung anfallen (Scope 3.3). Andererseits führen Beheizung und Betrieb (Beleuchtung, Belüftung etc.) der Liegen- schaften durch die Mieterschaft zu nachgelagerten Treibhausgasausstössen (Scope 3.13). Emissionen im Zusammenhang mit baulichen Massnahmen und den dafür benötigten Materialien (sogenannte «graue Energie») konnten bisher nicht quantifiziert werden, weil die Daten noch nicht verfügbar sind. Biogene CO2-Emissionen, die z. B. durch die Verbrennung von Biomasse zur Gewinnung von Fernwärme oder zur Produktion von Elektrizität entstehen, gelten als erneuerbar, da dieselbe Menge Treibhausgase bei der Entstehung von Biomasse aus der Luft gebunden wird. Diese Emissionen werden daher ausserhalb der Scopes bilanziert («Out-of-scope biogen»).
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37 Nachhaltigkeitsbericht 2023 2024 Einheit** REIDA-KPIs* EK LG REIDA-KPIs* EK LG CO2e-Emissionen tCO2e/a 680 667 CO2e-Emissionsintensität kgCO2e/m2 EBF 6,5 6,4 Scope-1-CO2e-Emissionen tCO2e/a 287 300 Heizöl tCO2e/a 86 99 Heizgas tCO2e/a 201 201 Biomasse tCO2e/a – – Scope-2-CO2e-Emissionen tCO2e/a 393 367 Nah- und Fernwärme tCO2e/a 355 332 Anergene Emissionen tCO2e/a – – Elektrizität Wärme/WP tCO2e/a 12 10 Elektrizität allgemein tCO2e/a 26 24 davon ergänzt tCO2e/a – – Ergänzende Angaben Scope-3.13-CO2e-Emissionen mieterbeschafft tCO2e/a 50 44 Brennstoffe Mietfläche tCO2e/a – – Wärme Mietfläche tCO2e/a – – Elektrizität Mietfläche tCO2e/a 50 44 Scope-3.3-CO2e-Emissionen Upstream S 1/2 tCO2e/a 267 257 Out-of-scope biogen CO2e-Emissionen S 1/2 tCO2e/a 1 500 1 399 * Key Performance Indicators nach REIDA-Methodik zur Berichterstattung. ** Alle Abkürzungen werden im «Glossar zu Umweltkennzahlen» auf Seite 58 erläutert. Tabelle 3: REIDA-CO2e-Tabelle für das Berichtsjahr 2024 und die Vergleichsperiode 2023 Die Treibhausgasintensität des PLAZZA-Portfolios hat sich im Vergleich zum Vorjahr leicht reduziert und beträgt im Jahr 2024 6,4 kg CO2e/m2 EBF. Diese Reduktion ist ebenfalls auf die Reduktion des Fernwärme- und Wärmepumpenverbrauchs zurückzuführen, die den leichten Anstieg an Emissionen aus Heizölverbrauch übertreffen. 2023 2024 Energieträger tCO2e Anteil (%) kg/m2 EBF tCO2e Anteil (%) kg/m2 EBF Allgemeinstrom 26 4 0,2 24 4 0,2 Elektrizität Wärmepumpe 12 2 0,1 10 2 0,1 Umweltwärme 0 0 0,0 0 0 0,0 Fernwärme 355 52 3,5 333 50 3,2 Fossile Energieträger (Öl, Gas) 287 42 2,7 300 44 2,9 Total 680 100 6,5 667 100 6,4 Tabelle 4: CO2e-Verbrauch nach Energieträger Die fossilen Energieträger machen im Jahr 2024 einen Anteil von 44 % der gesamten Emis- sionen aus, ein Anstieg um 2 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahr.
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38 Nachhaltigkeitsbericht Managementansatz PLAZZA hat sich für alle Liegenschaften das Ziel Netto-Null bis 2050 gesetzt. Die aktuelle Treibhausgasintensität beträgt rund 6,4 kg CO2e pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und Jahr. Dabei wird bis Anfang der 2030er-Jahre eine Absenkung im Bestand auf weniger als 4 kg CO2e pro Quadratmeter Energiebezugsfläche und Jahr angestrebt. Die geplanten Vorhaben bei bestehenden Gebäuden im Rahmen von zyklischen Sanierun- gen und Betriebsoptimierungen sind in den Objektstrategien festgehalten. Hinzu kommen künftige Entwicklungsprojekte, die voraussichtlich zur Verbesserung der Effizienz beitragen werden. Es werden die Zertifizierungen SNBS/SGNI für alle Entwicklungen sowie bis 2028 für mindestens 85 % der Mietflächen im Bestandesportfolio angestrebt. Um den Fortschritt in Richtung Netto-Null zu überwachen, werden die Objektstrategien jährlich überprüft und gegebenenfalls angepasst. Ausserdem wird das regulatorische Umfeld laufend beobachtet. Energieverbrauch und CO2-Emissionen in bestehenden Liegen- schaften werden erhoben, und die Umsetzung der Zertifizierungen wird überwacht. Entwicklungen 2024 Im Berichtsjahr wurden die für 2024 geplanten drei Betriebsoptimierungen im Bestand abgeschlossen, die Ladeinfrastruktur wurde weiter ausgebaut und die erste im Bestand nachgerüstete PV-Anlage in Betrieb genommen. Die Treibhausgasemissionen wurden 2024 zum ersten Mal gemäss der REIDA-Methodik berechnet, die in der Schweiz zunehmend Verbreitung findet. In Zukunft plant PLAZZA, sowohl bei der Liegenschaft «Im Tiergarten» als auch im Entwick- lungsprojekt in Regensdorf im Rahmen der Zertifizierungen Ökobilanz-Berechnungen vor- zunehmen. Dies betrifft unter anderem Emissionen durch die Herstellung, den Betrieb und die Mobilität. CO2-Absenkpfad Der CO2-Absenkpfad in Abbildung 3 zeigt den geplanten Verlauf der CO2e-Intensität bis ins Jahr 2050. CO₂-Intensität in kg CO₂-e/m2 EBF/Jahr 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 PLAZZA-CO₂-Absenkpfad 2023 2025 2030 2035 2040 2045 2050 REIDA-Benchmark (2023: 13,5) Geplanter CO₂-Absenkpfad Ist-Werte Abbildung 3: CO₂-Absenkpfad nach REIDA
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39 Nachhaltigkeitsbericht Die prognostizierte Abnahme der CO 2e-Intensität in den nächsten Jahren ist analog zum Energie-Absenkpfad auf Entwicklungsprojekte und Sanierungen zurückzuführen. Weitere Details zur Berechnungsmethodik und zur Umstellung auf die REIDA-Methodik sind in der folgenden Methodik-Box und im Kapitel «Erweiterte Umweltkennzahlen» auf Seite 56–58 zu finden. Methodik-Box Energie- und Treibhausgasintensität wurden auf Basis der Ener- gieverbräuche der jeweiligen Liegenschaften ermittelt. Im Zuge der Datenerhebung wurde hierbei auf Energieverbrauchsdaten aus Nebenkostenabrechnungen, Rechnungen und Abfragen bei den jeweiligen Energieversorgern zurückgegriffen. Im Jahr 2024 wurde die Berechnungsmethodik auf den schweizweit anerkannten REIDA-Standard umgestellt, nachdem in den vorherigen Jahren nach KBOB-Standard gerechnet worden war. Die Energieverbräuche wurden daher neu auf Basis Akkumu- lierter Temperaturdifferenzen (ATD) nach REIDA korrigiert anstatt wie zuvor heizgradtagbereinigt nach den Daten des Hauseigentü- merverbands Schweiz (HEV). Die Umrechnung der vermietbaren Fläche wurde ebenfalls nach den REIDA-Umrechnungsfaktoren anstatt wie zuvor nach den Umrechnungsfaktoren des FM-Moni- tors berechnet und fällt neu grösser aus als zuvor. Der Vergleich zwischen der neuen und der bisherigen Methodik ist im Anhang im Kapitel «Erweiterte Umweltkennzahlen» zu finden. Die Absenkpfade wurden auf Basis der aktuellen Einschätzungen von PLAZZA zu Entwicklungsprojekten und Sanierungsmassnah- men im Zeitablauf erarbeitet. In weiteren Szenarien wurden auf Basis der Lebensdauer der Bauteile weitere Sanierungsmassnah- men bis 2050 definiert und mit PLAZZA abgestimmt. Die langfris- tige Finanzplanung wurde dieses Jahr aktualisiert, wodurch sich die Absenkpfade im Vergleich zum Vorjahr verändert haben. pom+Consulting AG Ressourcenverbrauch Auswirkungen, Risiken und Chancen Beim Ressourcenverbrauch spielen insbesondere die verwendeten Baumaterialien und anfallenden Abfälle im Rahmen von Entwicklungsprojekten, der Bewirtschaftung von Be- standesliegenschaften und des Betriebs eine entscheidende Rolle. Geringer ist der Einfluss von PLAZZA beim Wasser- und Stromverbrauch sowie beim Abfallaufkommen durch die Mietenden, da diese Faktoren hauptsächlich von deren Verhalten abhängig sind. In der gesamten Wertschöpfungskette von Immobilienunternehmen entstehen durch Res- sourcenverbrauch und anfallende Abfälle meist negative ökologische Auswirkungen. Ein geringerer Einsatz von Baumaterialien, die Nutzung rezyklierter Materialien, die Reduzie- rung von Abfällen sowie die Förderung der Kreislaufwirtschaft und modularem Bauen können die Umweltbelastung deutlich minimieren. Auf das Abfallaufkommen und den Ressourcenverbrauch der Mietenden in Form von Energie und Wasser hat PLAZZA jedoch nur begrenzt Einfluss. Geschlossene Kreisläufe in der Bau- und Immobilienbranche sind derzeit wirtschaftlich noch wenig attraktiv. Die Wiederverwendung von Baumaterialien und -komponenten ver - ursacht in der Regel höhere Kosten als deren Entsorgung. Mittel- bis langfristig könnten
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40 Nachhaltigkeitsbericht sich jedoch Entwicklungen abzeichnen, die rezyklierte Materialien wirtschaftlich konkur - renzfähiger machen. Ein Engagement im Bereich der Kreislaufwirtschaft kann sich positiv auf die Reputation von PLAZZA auswirken. Managementansatz Zu Beginn von Bau- und Sanierungsprojekten erfolgt eine umfassende Evaluierung der Ausgangssituation unter Berücksichtigung verfügbarer wirtschaftlicher Möglichkeiten. PLAZZA hält die gesetzlichen Vorschriften und die technischen Normen im Bereich von Umwelt und Sicherheit ein und achtet in der Geschäftstätigkeit auf die Schonung der natür- lichen Ressourcen und der Umwelt. So werden beispielsweise bei der Auswahl von gewissen Partnern teilweise Zertifizierungen als Voraussetzung definiert und Anforderungen bezüglich Recyclinganteilen oder Bestandteilen von Produkten gestellt. Zudem werden Geschäftspart- ner gebeten, Planungen mit einem geringen Ressourcenverbrauch vorzunehmen. Bei der anstehenden Renovierung der Liegenschaft «Im Tiergarten» plant PLAZZA verschie- dene Massnahmen, um den Ressourcenverbrauch zu minimieren: Anstelle eines Ersatz - neubaus wurde bewusst eine Sanierung gewählt, bei der die Eingriffstiefe so gering wie möglich gehalten wird. Bei den Materialien setzt PLAZZA beim Einbau von neuen Fenster- rahmen auf FSC-zertifiziertes Holz und verzichtet auf den Einsatz von Beton. Zudem wird geprüft, wie neuwertige, bestehende Küchengeräte weiterverwendet werden können – sei es durch Abgabe an Mietende, Einlagerung als Ersatzgeräte oder Weiterverkauf. Beim Neubauprojekt in Regensdorf plant PLAZZA die Zertifizierung gemäss SNBS, macht bei der Ausschreibung Vorgaben betreffend Materialauswahl (z. B. FSC- oder PEFC-Zertifizierung von Holz) und Recyclinganteilen von Beton und orientiert sich bei Produktkennzeichnungen an den Standards des Vereins Ecobau oder des SIA-Merkblatts 2030. PLAZZA baut die Erfassung der Nachhaltigkeitsaspekte kontinuierlich aus. Die Ziele werden im Rahmen der Planungen definiert. Generell wird der Wasserverbrauch in allen Liegen - schaften seit 2022 gemessen. In Zukunft möchte PLAZZA auch die Abfallmenge erfassen und wird als nächsten Schritt prüfen, wie dies abgewickelt werden könnte. Auch die Digi- talisierung wurde im Berichtsjahr weiter vorangetrieben, alle Mietvertragsabschlüsse der Wohnliegenschaften sind digital erfolgt. Das Management des Ressourcenverbrauchs hängt stark von Stakeholdern und Branchen- entwicklungen ab, was eine Herausforderung für ein Unternehmen dieser Grösse darstellt.
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41 Nachhaltigkeitsbericht Wassernutzung Das Wasser der Liegenschaften des PLAZZA-Portfolios wird an den jeweiligen Standorten von lokalen Wasserversorgern geliefert. Die Wasserdaten wurden direkt bei den jeweiligen Wasserwerken abgefragt und ohne weitere Aufbereitung in absoluten Werten sowie in Bezug auf die Energiebezugsfläche (EBF) dargestellt. Die Datenabdeckung beträgt 100 % im Berichtsjahr, d. h., die Wassernutzung aller bisherigen Bestandesliegenschaften wurde erfasst. Die neue Wohnliegenschaft in Crissier wurde erst nach der abgeschlossenen Inbe- triebnahme zum 31. Dezember 2024 in den Bestand übernommen und weist daher im Jahr 2024 noch keinen Wasserverbrauch aus. 2023 2024 Absolut (m3) Intensität (m3/m2 EBF) Absolut (m3) Intensität (m3/m2 EBF) 86 109 1 0,82 87 075 0,83 1 In der letztjährigen Auswertung wurden die Wasserdaten für eine Liegenschaft unvollständig geliefert, weshalb die Werte anhand von Hochrechnungen geschätzt wurden. Während des Berichtsjahres wurden nachträglich die fehlenden Werte vom Wasserversorger angegeben, wodurch sich der ausgewiesene Verbrauch im Jahr 2023 im Vergleich zum letztjährig publizierten Wert verringert hat. Tabelle 5: Tabelle zur Wassernutzung Wie in Tabelle 5 dargestellt, ist die Wassernutzung im Jahr 2024 im Vergleich zum Vorjahr leicht angestiegen. Die Wasserintensität beträgt 0,83 m3 Wasser pro m2 EBF. Der Gesamtwasserverbrauch bzw. die Gesamtwasserintensität der Liegenschaften wird gemäss GRESB bzw. EPRA berechnet. Zur besseren und einheitlichen Vergleichbarkeit wurde allerdings bei der Wasserintensität nicht die Geschossfläche (engl. Gross Floor Area) als Bezugsgrösse verwendet, sondern analog zu den REIDA-Kennzahlen die Energiebezugs- fläche (EBF). Biodiversität Auswirkungen, Risiken und Chancen PLAZZA versteht unter der Förderung der Biodiversität die Erhaltung und Neuschaffung von naturnahen Lebensräumen. Dazu zählt die Gestaltung der Aussenräume mit naturbelas- senen, unversiegelten Flächen, Retentionsflächen, Feuchtbiotopen sowie Bäumen und Hecken. Das Biodiversitätsmanagement ist sowohl in der Planung als auch in der Entwick- lung und Bewirtschaftung der Liegenschaften relevant. Ergriffene Massnahmen im Bereich Biodiversität können negative Auswirkungen von Bestandesimmobilien oder Entwicklungsprojekten auf natürliche Lebensräume reduzieren. Zudem kann eine geringere Versiegelung von Flächen das städtische Klima und die Luft - qualität verbessern, was das Wohlbefinden der Bewohnenden erhöht. Die steigenden Anforderungen an den Schutz der Biodiversität können jedoch die Bautätigkeiten verteuern oder verzögern. Andererseits können ökologische Aufwertungsmassnahmen die Attrakti- vität der Liegenschaften von PLAZZA erhöhen und die Lebensqualität der Mietenden ver - bessern. Ein Engagement in diesem Bereich kann die Reputation und die Attraktivität der Immobilien von PLAZZA stärken.
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42 Nachhaltigkeitsbericht Managementansatz Zu Beginn von Bau- und Sanierungsprojekten erfolgt eine umfassende Evaluierung der Ausgangssituation und der Risiken. Daraufhin werden Planungen und Prozesse gezielt an gepasst. PLAZZA hält die gesetzlichen Vorschriften und die technischen Normen im Bereich von Umwelt und Sicherheit ein. PLAZZA nimmt zunehmend Überlegungen im Bereich der Biodiversität in ihre Geschäftstätigkeit auf, wie in folgenden Initiativen und Massnahmen dargestellt. Für alle Entwicklungen sowie bis 2028 für mindestens 85 % der Mietflächen im Bestandes- portfolio werden die SNBS-/SGNI-Zertifizierungen angestrebt. Je nach Gegebenheiten sind Aufwertungen bei der Begrünung vorgesehen, zum Beispiel durch die Artenvielfalt- för dernde Bepflanzung. Partner werden gebeten, die Biodiversitätsförderung in ihre Planungen aufzunehmen. Bei anstehenden Sanierungsprojekten wird zudem die Mieter - schaft in die Planung einbezogen. PLAZZA hat wesentliche Neubau- und Sanierungsprojekte, bei denen Biodiversität eine Rolle spielt. Bei diesen Planungen wird auch die Aussenraumgestaltung aufgenommen und auf wirtschaftliche Angemessenheit hin beurteilt. Beim Projekt in Crissier wurde im Jahr 2014 zunächst eine Umweltverträglichkeitsprüfung durchgeführt. Anschliessend wurden im Rahmen der ersten Etappe verschiedene Mass - nahmen zur Förderung der Biodiversität umgesetzt. Dazu gehören unter anderem die Ent- fernung von invasiven Arten samt Untergrund, das Erschaffen eines Froschteichs als öko- logischer Ausgleichsfläche, das Ausbringen von mineralischen Böden zum Schutz der Blauflügeligen Ödlandschrecke sowie die Umsetzung einer angemessenen Bepflanzung. In der Liegenschaft «Im Tiergarten» werden verschiedene Massnahmen der Aussenraum- gestaltung geplant. Unter anderem sind die Aufwertung von Rasenflächen durch Blumen- rasen und die stellenweise Umwandlung von Hecken-Monokulturen zu einer Mischhecke in Planung. Zudem vermeidet PLAZZA die Pflanzung invasiver Pflanzenarten und verwendet schwerpunktmässig einheimische Arten bei der Bepflanzung von Grünflächen. Als weitere Massnahmen sollen Nisthilfen sowie Insektenhotels geschaffen werden. Beim Entwicklungsprojekt in Regensdorf ist eine Bepflanzung der Aussenräume mit lokalen Baumarten vorgesehen.
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43 Nachhaltigkeitsbericht Beziehungen zu Mietenden und Geschäftspartnern Auswirkungen, Risiken und Chancen Unter diesem Thema versteht PLAZZA eine faire und transparente Beziehung mit Mietenden und Geschäftspartnern. Dazu gehören ein wertschätzender Umgang miteinander sowie Bemühungen, die Mietenden serviceorientiert und angemessen zu unterstützen. Insgesamt führt dies zu vertrauensvolleren Geschäftsbeziehungen. Dies kann die Zufriedenheit und das Wohlbefinden der Mieterschaft sowie der Geschäfts- kunden beeinflussen. Über die finanzielle Vertragsausgestaltung hat PLAZZA zudem Ein- fluss auf deren wirtschaftliche Situation. Vernachlässigt PLAZZA diese Beziehungen, können mangelnde Qualität der Leistungen, Konflikte oder eine Verschlechterung der Geschäftskonditionen die Folgen sein, was lang- fristig die Betriebskontinuität und das Ansehen von PLAZZA beeinträchtigen kann. Eine erhöhte Anzahl von Mieterwechseln kann zu organisatorischem und finanziellem Aufwand bei PLAZZA führen. Ein positives Verhältnis zu Mietenden und Geschäftspartnern trägt hingegen zu Planungs- sicherheit und finanzieller Stabilität bei. Ebenso gewährleisten starke Kooperationen mit Geschäftspartnern reibungslose Abläufe, bessere Konditionen und eine langfristige Zu - sammenarbeit. Managementansatz PLAZZA möchte ihre Werte sowohl im Umgang mit Mietenden als auch mit Geschäftspart- nern vertreten. Im Kontakt mit den Mietenden achtet das Unternehmen darauf, dass die Anliegen angemessen, zielgerichtet und kompetent erledigt werden – unter Einhaltung des rechtlichen Rahmens. Geschäftspartner werden sorgfältig ausgewählt, beispielsweise durch ein zweistufiges Auswahlverfahren, nach festgelegten Eignungskriterien beurteilt und wo sinnvoll auch vertraglich zur Einhaltung von Bestimmungen zu Arbeitnehmerschutz, Arbeitsbedingungen und Gleichbehandlung verpflichtet. Weiter werden Aufgaben, Ziele und Kosten vorab vereinbart, laufend kontrolliert und allenfalls gemäss dem Plan-Do-Check- Act-Zyklus (PDCA-Zyklus) optimiert. PLAZZA orientiert sich hinsichtlich Führungs- und Verhaltensgrundsätzen am PLAZZA- Verhaltenskodex. Der Austausch mit Mietenden erfolgt in der Regel im direkten Kontakt und wird seit 2024 ergänzt durch eine periodische Mietendenumfrage sowie einen struk- turierten Dialog mit den wichtigsten Stakeholdern im Zusammenhang mit der Sanierung der Überbauung «Im Tiergarten» in Zürich in bewohntem Zustand. Bei Bedarf wird die Geschäftsleitung involviert. Soziales
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44 Nachhaltigkeitsbericht Entwicklungen 2024 Im Jahr 2024 erfolgte die Kommunikation mit den Mietenden in erster Linie im direk - ten Kontakt und über die erstmals durchgeführte Umfrage. Mietende der Liegenschaft «Im Tier garten» hat PLAZZA im Rahmen eines strukturierten Dialogs über die anstehende Sanierung informiert. Die Mietenden aller Liegenschaften im Bestand, mit Ausnahme der Überbauung «Im Tier- garten», wurden über eine Umfrage zu Mietobjekten, Bewirtschaftung und Hauswartung befragt. Die Umfrage wurde von einem externen Anbieter durchgeführt und erlaubte durch standardisierte Fragen ein Benchmarking mit vielen Schweizer Immobilienunternehmen. Die Resultate waren erfreulich: Es zeigte sich, dass die befragte Mieterschaft überdurch- schnittlich zufrieden ist. Bei der Liegenschaft «Im Tiergarten» wurden die Mietenden im Zusammenhang mit der anstehenden Sanierung durch Veranstaltungen in den Prozess miteinbezogen. An einem ersten Anlass im Sommer 2024 informierte PLAZZA darüber, was in der geplanten Sanierung voraussichtlich umgesetzt wird. An einem zweiten Treffen im November wurden die Projekt- beteiligten, die Etappierung, der konkrete Ablauf am Beispiel einer Wohnung, Begleit - angebote u. a. m. vorgestellt. Die Teilnehmenden wurden eingeladen, Feedback und Anre- gungen zu geben. Das Feedback wurde intern besprochen und, sofern möglich, in die weitere Planung aufgenommen. Der Prozess wird zur stärkeren Vernetzung der Mietenden mit einer App, einem physischen Newsletter und regelmässigen Feedbackmöglichkeiten begleitet. Insgesamt fanden diese Massnahmen Zuspruch bei der betroffenen Mieterschaft, und weitere Kommunikationsanlässe sind für 2025 geplant. Attraktive und zukunftsgerichtete Lebensräume Auswirkungen, Risiken und Chancen Unter attraktiven und zukunftsgerichteten Lebensräumen im mittleren Marktsegment, in dem PLAZZA tätig ist, versteht PLAZZA Qualitätsaspekte des Standorts und der Wohn- räume. Dazu gehören Mobilitätskonzepte, das Verkehrsaufkommen und die Wohnhygiene wie Licht- und Luftverhältnisse. Ferner beinhaltet dieses Thema auch eine zeitgemässe Architektur sowie die individuelle Gestaltung von Liegenschaften und Aussenbereichen. Mit ihren Investitionen in zukunftsträchtige Standorte schafft PLAZZA Wohnraum und trägt zur Entwicklung von Stadtquartieren und deren Infrastruktur in den Ballungsgebieten Zürich und Lausanne bei. Die Ausgestaltung der Wohnräume kann sich positiv oder negativ auf Gesundheit, Sicherheit und Wohlbefinden der Mietenden auswirken. Dies ist angesichts steigender Temperaturen für den Schutz vor Überhitzung ein relevantes Thema. Durch die Anpassung der Liegenschaften an aktuelle und zukünftige Bedürfnisse von Nut- zenden und Mietenden können die Risiken von Leerständen und Wertverlusten reduziert werden. Investitionen in Technologien und nachhaltige Materialien sind jedoch zu Beginn hoch und amortisieren sich erst über einen längeren Zeitraum. Fehlentscheidungen in der
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45 Nachhaltigkeitsbericht Gestaltung und eine mangelnde Anpassungsfähigkeit der Wohnräume an zukünftige Trends können sich wiederum negativ auf die Rentabilität und die Attraktivität auswirken. Die Ausrichtung der Liegenschaften an den Bedürfnissen der Bewohnenden schafft attrak- tive, zukunftsgerichtete Lebensräume. Dies kann eine breite Zielgruppe anziehen und zu einer erhöhten Nachfrage führen. Eine attraktivere Gestaltung der Mietzinsen kann dadurch die langfristige Ertragskraft und Wertsteigerung sichern. Managementansatz PLAZZA setzt bei Neubauten auf moderne, marktgerechte Grundrisse und sorgt für eine dem Marktsegment angemessene Materialisierung und Ausstattung (Preis-Leistungs-Ver- hältnis) sowohl im Neubau als auch bei Sanierungen. Die Ausnutzungsziffern werden so weit wie möglich ausgeschöpft. Bei der Wärmeerzeugung werden zunehmend erneuerbare Energien eingesetzt, bei gleichzeitiger Verbesserung der Dämmung. Bei bestehender Nach- frage fördert PLAZZA zudem die Elektromobilität mit dem Ausbau der Ladeinfrastruktur in den Liegenschaften. Die Ausgestaltung der Aussenflächen erfolgt jeweils als Teilprojekt nach der Planung der Mietflächen. PLAZZA will der Wohnungsknappheit mit dem Bau neuer Wohnungen entgegenwirken: Insgesamt 420 Neubauwohnungen wurden in der ersten Etappe in Crissier realisiert, und in Regensdorf sind über 250 Neubauwohnungen in Planung. In Zürich wird die Sanierung von 466 Wohnungen ab 2025 vorbereitet. Im Projekt in Regensdorf legt PLAZZA zudem Wert auf eine geringe Versiegelung und mög- lichst grosse Sickerkapazität des Untergrunds. Zur Förderung der Elektromobilität wurden Ladesäulen in den Wohnliegenschaften der Giesshübelstrasse 40/45 und «Im Glattgarten» installiert. Grundsätzlich stattet PLAZZA bei einem Ausbau in einem ersten Schritt mindes- tens 60 % der Tiefgaragenparkplätze mit Stromkabelanbindung aus, um später nach Bedarf Ladestationen flexibel nachrüsten zu können. Die bedarfsgerechte Erstinstallation der Ladeinfrastruktur bei den meisten Bestandesliegenschaften wird voraussichtlich 2028 abgeschlossen sein. Anschliessend wird der Ausbau bedarfsorientiert fortgeführt. Zur Ableitung von Massnahmen zieht PLAZZA Rückschlüsse aus Zustandsanalysen, Markt- studien, Planungsaufträgen, direkten Kontakten mit Mietenden oder auch der erstmals durchgeführten Mietendenumfrage. Zahlen zu den Mietzinsen sowie zum Leerstand werden ebenfalls für das Monitoring verwendet. Die anschliessenden Umsetzungsmöglich keiten sind auch abhängig von behördlichen Auflagen wie Gestaltungsplänen oder Bau be wil li- gungen. Bei Neubauten möchte PLAZZA mit einer gezielten und phasenweisen Vermarktung der neuen Wohnungen tiefe Leerstandsquoten und die Festlegung angemessener Mietzinsen erreichen. Ein regelmässiges Benchmarking soll dies unterstützen und die Umsetzung im Bestand vorantreiben. Neue Projekte und Sanierungen werden nach SNBS/SGNI umgesetzt. Bis 2028 sollen mindestens 85 % der Mietflächen im Bestandesportfolio nach diesem Standard zertifiziert sein.
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46 Nachhaltigkeitsbericht Bei der Sanierung von «Im Tiergarten» wird die Zertifizierung nach SNBS angestrebt. Dafür plant PLAZZA, unter anderem folgende Vorgaben für die zuständige Totalunternehmung festzuhalten: – Hindernisfreies Bauen gemäss SIA-Norm 500 – Weiterführung von vorhandenen Gemeinschaftsräumen – Verbesserter Schall-, Kälte- und Hitzeschutz – Optimiertes Lüftungssystem für eine gute Raumluftqualität – Erhöhung der Anzahl Veloabstellplätze Entwicklungen 2024 Beim Projekt in Crissier wurde mit der Totalunternehmung vereinbart, gesellschaftliche Aspekte der Planung umzusetzen. Dazu gehören z. B. die Förderung einer sozialen Durch- mischung mit verschiedenen Nutzungen durch Spielplätze, Gemeinschaftsplätze, einen Park, eine Schule sowie der Anschluss an Naherholungsgebiete. Die Massnahmen zeigten sich erfolgreich: Ende 2024 waren in Crissier praktisch alle Wohnungen vermietet. Dieser Erfolg soll mit dem nächsten Entwicklungsprojekt in Regensdorf wiederholt werden. Mitarbeiterbindung und Weiterentwicklung Auswirkungen, Risiken und Chancen Die Zufriedenheit der Mitarbeitenden von PLAZZA ist von zentraler Bedeutung. Dazu gehört, dass die Angestellten interessante Aufgaben in einem angenehmen Arbeitsumfeld über - nehmen, in Geschäftsprozesse eingebunden werden und sich kontinuierlich weiterbilden können. Dies soll zu einer langfristigen Bindung der Mitarbeitenden beitragen, die der Schlüssel zum Unternehmenserfolg sind. Anstellungsbedingungen und Aufgabenstellungen sowie der Umgang im Alltag können sich direkt auf die Zufriedenheit, die wirtschaftliche Situation und die Bindung der Mitarbeiten- den und indirekt auch auf deren privates Umfeld auswirken. Entsprechend kann eine tiefe Zufriedenheit die Qualität der Arbeitsergebnisse oder die Effizienz von Geschäftsprozessen negativ beeinflussen. PLAZZA weist mit 23 Mitarbeiten- den zum Jahresende 2024 eine geringe Anzahl Mitarbeitende auf, wodurch Fluktuationen, insbesondere in Schlüsselpositionen, zu Wissensverlust, Störungen von Abläufen und schliesslich zu Kosten führen können. Eine starke Mitarbeiterbindung und Weiterentwicklungsmöglichkeiten fördern ein positives Arbeitsumfeld, steigern Motivation, Produktivität und Arbeitsqualität und tragen so zu effizienten Geschäftsabläufen sowie einer langfristigen Stabilität des Unternehmens bei. Mitarbeitendenstruktur Die PLAZZA AG beschäftigte 23 Mitarbeitende mit einem Arbeitspensum von 20,5 Vollzeit- äquivalenten zum 31. Dezember 2024. Das Portfolio mit insgesamt 19 Liegenschaften wird fast ausschliesslich intern bewirtschaftet. Für die beiden Liegenschaften in Crissier sind
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47 Nachhaltigkeitsbericht zwei dedizierte externe Bewirtschafter im Einsatz. Eine Vielzahl externer Planer, Unterneh- mer, Handwerker und Dienstleister unterstützt dabei die Bewirtschaftung. Neubau- oder Sanierungsprojekte werden mit Planern, Dienstleistern und meist mit Totalunternehmern realisiert, die wiederum Unternehmer, Planer und Dienstleister beauftragen. Mit der Totalunternehmung des Projekts in Crissier vereinbarte PLAZZA zudem vertrag- liche Bestimmungen zu unter anderem Arbeitsbedingungen, Gleichbehandlung und Arbeits sicherheit. Dazu gehören auch Sicherheitsvorschriften für Dritte, die auf der Baustelle tätig sind. Männlich Weiblich Gesamt Büro 7 9 16 Facility Management 7 0 7 Total 14 9 23 Tabelle 6: Mitarbeitende nach Tätigkeit (Beschäftigtenzahl, 31.12.2024) Männlich Weiblich Gesamt Vollzeit 12 4 16 Teilzeit 2 5 7 Total 14 9 23 Tabelle 7: Mitarbeitende nach Beschäftigungsart (Beschäftigtenzahl, 31.12.2024) Männlich Weiblich Gesamt Unbefristet 14 8 22 Befristet (ohne garantierte Arbeitszeit) 0 1 1 Total 14 9 23 Tabelle 8: Mitarbeitende nach Arbeitsvertrag (Beschäftigtenzahl, 31.12.2024) Männlich Weiblich Gesamt Zugänge 5 2 7 Abgänge 0 –1 –1 Netto 5 1 6 Tabelle 9: Neueinstellungen und Abgänge im Berichtsjahr
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48 Nachhaltigkeitsbericht ■ < 30 Jahre ■ 30 – 50 Jahre ■ > 50 Jahre Abbildung 4: Mitarbeitende nach Alter (Beschäftigtenzahl, 31.12.2024) 30 % 22 % 48 % Managementansatz Für die Umsetzung orientiert sich PLAZZA an den Führungsgrundsätzen im PLAZZA-Verhal- tenskodex. Dazu gehören eine von Fairness geprägte Arbeitsumgebung, die frei ist von Diskriminierung und Belästigung, sowie ein wertschätzender und vertrauensvoller Umgang miteinander. PLAZZA möchte Chancengleichheit fördern, unabhängig von Geschlecht, Nationalität, Religion, sexueller Orientierung oder ethnischer Zugehörigkeit. PLAZZA führt mit allen Mitarbeitenden Jahresgespräche und fördert aktiv Weiterbildungen. Um sich kontinuierlich zu verbessern, führt PLAZZA zudem Gespräche mit neuen Mitarbei- tenden sowie Austrittsgespräche. Für die Umsetzung ist die Geschäftsleitung im Rahmen der Vorgaben des Verwaltungsrats verantwortlich. Gesamtarbeits- oder Tarifverträge beste- hen nicht. Die Vergütungen orientieren sich an Markt- und Erfahrungswerten und werden regelmässig überprüft. Mitarbeitende profitieren von internen Schulungen, z. B. im Rahmen der Einarbeitungspro- gramme, zu Schwerpunktthemen wie Cybersecurity, zu internen Prozessen und Systemen, zum internen Kontrollsystem (IKS) u. a. m. Tätigkeitsbezogene externe Weiterbildungen werden nach gegenseitiger Absprache finanziell und durch Arbeitszeit unterstützt. Das breite Aufgabenspektrum fördert zudem kontinuierliches Lernen «on the job». Ausserdem bietet PLAZZA moderne Arbeitsbedingungen, darunter Homeoffice, flexible Arbeitszeiten, Zeitkonto oder die Möglichkeit für Teilzeitarbeit. Mit firmeninternen Aktivi- täten, Anlässen oder Ausflügen stärkt PLAZZA den Teamzusammenhalt. Dementsprechend beinhalten die Ziele sowohl qualitative Aspekte wie eine gute Arbeits- und Teamleistung als auch quantitative Ziele, beispielsweise eine mittelfristig niedrige Fluktuation.
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49 Nachhaltigkeitsbericht Entwicklungen 2024 Im Berichtsjahr ist es PLAZZA gelungen, sieben neue Mitarbeitende einzustellen (s. Ta- belle 9). Damit konnte neben der Reaktion auf das Unternehmenswachstum auch eine geregelte Übergabe für absehbare Abgänge im Jahr 2025 infolge von Pensionierungen, Mutterschaft und ordentlichen Kündigungen eingeleitet werden. Bei einem Austritt von einer Person im Jahr 2024 beträgt die Turnover Rate1 für das Berichtsjahr 5 %. Die Mitarbeitenden im Büro haben im Berichtsjahr im Rahmen ihrer beruflichen Tätigkeit bei PLAZZA durchschnittlich mehr als 24 Stunden in Aus- und Weiterbildungen investiert. Zudem fanden im Berichtsjahr ein Grillevent sowie die Begehung der neuen Liegenschaft in Crissier durch die Mitarbeitenden des Büros in Zürich zusammen mit den Mitarbeitenden vor Ort statt. Arbeitssicherheit und Gesundheit Auswirkungen, Risiken und Chancen Das Thema umfasst die Sicherheit und Gesundheit der eigenen Mitarbeitenden sämtlicher Bereiche. Dazu gehören Hauswartung, Bewirtschaftung, Projektentwicklung, Buchhaltung und Administration. Arbeitnehmende, die für Dritte wie z. B. Totalunternehmungen für Projekte von PLAZZA tätig sind, haben eigene Verträge mit den jeweiligen Unternehmen, auf die PLAZZA wenig Einfluss hat. Bei entdeckten Missständen wird jedoch das Gespräch mit den Partnern von PLAZZA gesucht. Präventive Massnahmen im Bereich Arbeitssicherheit von Hauswarten, ergonomische Arbeitsplätze im Büro sowie Massnahmen zur Stärkung der mentalen Gesundheit können Mitarbeitende vor Unfällen und Erkrankungen schützen, das Wohlbefinden stärken und das Arbeitsklima verbessern. Werden Arbeitssicherheit und Gesundheit vernachlässigt, kann dies zu erhöhten Unfallrisiken oder gesundheitlichen Problemen führen und die Familien sowie das Umfeld der Mitarbeitenden negativ mitbeeinflussen. Eine hohe Anzahl an arbeits bedingten Krankheitstagen, Fehlzeiten und Arbeitsunfällen führt zu erhöhten Kosten, Haftungsansprüchen oder Beeinträchtigungen im Betriebsablauf. Zusätzlich leidet das Arbeitgeberimage durch eine vermehrte Anzahl an Betriebsunfällen, was zu Problemen in der Rekrutierung neuer Mitarbeitender führen kann. 1 Abgänge / durchschnittliche Beschäftigtenzahl im Jahr 2024.
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50 Nachhaltigkeitsbericht Managementansatz PLAZZA setzt sich das Ziel, keine Arbeitsunfälle sowie keine Beschwerden hinsichtlich Er- gonomie der Büroausstattung zu verzeichnen. Die Hauswarte sind beispielsweise Risiken beim Umgang mit Arbeitsgeräten wie z. B. Traktoren oder Heckenscheren ausgesetzt. Um Risiken zu minimieren, sind sowohl Mitarbeitende als auch die Geschäftsleitung in der Verantwortung, die gesetzlichen Vorgaben und internen Regelungen einzuhalten. Es gibt einen Sicherheitsbeauftragten bei PLAZZA, aufgrund der Grösse des Unternehmens besteht jedoch kein stark formalisiertes Managementsystem für Sicherheit und Gesundheit am Arbeitsplatz. Das Personal, im Besonderen die Hauswartung sowie Sicherheitsbeauf - tragte, werden bedarfsgerecht und periodisch geschult. PLAZZA stellt eine angemessene Arbeitskleidung bereit, und es wird kontrolliert, dass die von PLAZZA zur Verfügung gestellte Schutzkleidung getragen wird. Der Umgang mit Arbeits- geräten wird gegebenenfalls mit Schulungen vertieft. Die Büroarbeitsplätze der Mitarbeitenden erfüllen ergonomische Standards und können auf Wunsch der Mitarbeitenden ergänzt werden. PLAZZA fordert auch von ihren Geschäfts- partnern und Lieferanten die Befolgung dieser Sicherheits- und Gesundheitsstandards gemäss PLAZZA-Verhaltenskodex. Die Einhaltung wird durch Mitarbeitenden-Feedback und Kontrollen überprüft, während die Geschäftsleitung die Umsetzung gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrats verantwortet. Entwicklungen 2024 Im Jahr 2024 fand die Integration neuer Mitarbeitender statt, die es nun – zusammen mit dem bestehenden Personal – kontinuierlich zu sensibilisieren und zu schulen gilt. Im Be- richtsjahr gab es einen leichten Arbeitsunfall eines Hauswarts zu verzeichnen, der in der Folge ca. einen Monat nur teilweise arbeitsfähig war. Der Vorfall wurde intern aufgearbeitet, und es wurden keine Anhaltspunkte für eine notwendige systematische Anpassung des Sicherheitskonzepts gefunden. Seit einigen Jahren war dies der erste Unfall.
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51 Nachhaltigkeitsbericht Wirtschaftliche Leistung Auswirkungen, Risiken und Chancen Die wirtschaftliche Leistung bei PLAZZA beinhaltet das Erzielen und Gewährleisten von langfristigen, stabilen und angemessenen Renditen. Zentrale Indikatoren der wirtschaft - lichen Leistung sind insbesondere Liegenschaftenertrag, Betriebsergebnis und Gewinn sowie Leerstandsquote und Wertentwicklung des Immobilienportfolios. Neben der effizien- ten Verwaltung des bestehenden Immobilienportfolios ist auch eine nachhaltige Entwick- lung neuer Projekte von zentraler Bedeutung. Dazu gehört die Kostenoptimierung sowohl im Bau als auch im Betrieb. Um Investitionsstau zu vermeiden, werden Instandhaltungen und -setzungen an den Liegenschaften möglichst zum angemessenen Zeitpunkt umgesetzt. Ein auf Langfristigkeit ausgerichtetes Geschäftsmodell sorgt für eine solide Bilanz und finanzielle Stabilität für Investoren und Aktionäre. Durch die Entwicklung, Vermarktung und Bewirtschaftung von Immobilien nimmt PLAZZA Einfluss auf die Wohnraumentwicklung in den Wirtschaftszentren Zürich und Lausanne. Wesentliche Risiken bestehen in potenziellen Fehlern oder Verzögerungen bei Entwick - lungs- oder Sanierungsprojekten, bei ansteigenden Finanzierungskosten oder negativen Auswirkungen von Regulierungen. Dem gegenüber stehen wirtschaftliche Potenziale, die sich aus der nachhaltigen Entwick- lung, Vermarktung und Bewirtschaftung von Liegenschaften ergeben können. Finanzielle Risiken lassen sich dadurch minimieren und Wachstumschancen optimieren, was sich positiv auf Kreditratings und Finanzierungskosten auswirken kann. Die Attraktivität für Investoren und die Reputation des Unternehmens können gestärkt werden. Weiter ermög- licht eine stabile Finanzlage, zu wettbewerbsfähigen Bedingungen Vereinbarungen mit Mit arbeitenden, Zulieferern und Mietenden zu schliessen. Managementansatz PLAZZA fokussiert sich auf Schlüsselprojekte, legt Wert auf eine Zusammenarbeit mit zuver- lässigen Partnern und setzt auf langfristige Finanzierungen. Potenzielle Regulierungsfolgen werden vorausschauend eingeschätzt. Verantwortlich für die Umsetzung ist die Geschäfts- leitung im Rahmen der Vorgaben des Verwaltungsrats. Statuten, Anlagereglement und langfristige Finanzplanung bilden hierfür die Grundlage, ergänzt durch die regelmässige Aktualisierung der Objektstrategien sowie der Jahresplanung und die Berichterstattung. Die effektive Entwicklung wird schliesslich anhand eines Vergleichs der zentralen Leistungsin- dikatoren zwischen Planung und Ist-Zustand überprüft. Entwicklungen 2024 Im Berichtsjahr standen drei Projekte im Vordergrund: – Inbetriebnahme von «L’Orée», der Liegenschaft der ersten Etappe in Crissier; – Planung und Vorbereitung der Sanierung der Überbauung «Im Tiergarten» ab 2025; – Einreichung des Gestaltungsplans und weitgehender Abschluss des Bauprojekts im Entwicklungsprojekt Regensdorf. Wirtschaft und Governance
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52 Nachhaltigkeitsbericht Daneben konnten Leerstände im bisherigen Bestand tief gehalten und die Finanzierung ausgebaut werden. Die anfänglichen temporären Leerstände im Geschäftsflächenanteil der neuen Wohnliegenschaft in Crissier waren erwartet worden und werden nun schrittweise abgebaut. Weitere Informationen zur wirtschaftlichen Leistung im Geschäftsjahr sind in diesem Geschäftsbericht auf den Seiten 2–4 und 74–76 zu finden. Risikomanagement Auswirkungen, Risiken und Chancen Zum Risikomanagement von PLAZZA gehört der Umgang mit Geschäftsrisiken und -chancen, die mit der Entwicklung, der Vermarktung und der Bewirtschaftung von Liegenschaften verbunden sind. Hierzu zählen die Identifizierung, die Bewertung und das Management von relevanten unternehmerischen Risiken und Chancen. Dies beinhaltet auch das Manage- ment von ESG-Risiken. Die Stabilität von PLAZZA hängt unter anderem vom Risiko- und Resilienzmanagement ab und wirkt sich somit auch auf das Verhältnis zu Stakeholdern wie Liegenschaftsnutzenden, Mietenden, Geschäftspartnern oder Investoren aus. Das Risikomanagement beeinflusst auch den Umweltbereich: Durch die Verringerung negativer Umweltauswirkungen, wie etwa die Reduktion von Emissionen, lassen sich Umweltrisiken minimieren. Mit einem effektiven Risikomanagement lassen sich potenzielle Gefahren wie Marktver - änderungen, rechtliche Herausforderungen oder operative Risiken frühzeitig identifizieren und geeignete Massnahmen ergreifen. Dies kann die Widerstandsfähigkeit und Stabilität des Unternehmens erhöhen und mögliche Verluste minimieren. Managementansatz Die Geschäftsleitung trägt die Verantwortung für das Risikomanagement. Sie identifiziert Risiken und leitet geeignete Massnahmen ab, die in einem jährlichen Bericht an den Ver- waltungsrat zusammengefasst werden. Die Geschäftsleitung bespricht Risiken betreffend Entscheidungen, Planungen oder Aktivitäten regelmässig mit dem Verwaltungsrat, der das Risikomanagement überwacht. In seiner Ausrichtung orientiert sich das Risikomanagement an der Strategie, den bran - chenspezifischen Gegebenheiten, aber auch an Vorgaben aus Gesetzen und internen Regle- menten. Im Anlagereglement sind beispielsweise Vorgaben zum Immobilienportfolio und zu dessen Nutzung gemacht, im internen Organisationsreglement finden sich Definitionen von Aufgaben und Kompetenzen zur Umsetzung der Vorgaben von Gesetz und Statuten.
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53 Nachhaltigkeitsbericht Die Risiken werden laufend überprüft und Massnahmen zur Vermeidung oder Reduzierung von negativen Folgen gegebenenfalls angepasst. Dieser Prozess wird durch regelmässige Audits in den Bereichen Rechnungslegung, Steuern, Sozialabgaben oder IT unterstützt. Ziele zum Risikomanagement ergeben sich aus den spezifischen Massnahmen des internen Risikoberichts. Entwicklungen 2024 Mit der Inbetriebnahme der Liegenschaft der ersten Etappe in Crissier konnte PLAZZA Risi- ken aus diesem Entwicklungsprojekt wesentlich reduzieren. Die gegen Ende 2024 erteilte Bewilligung für die Sanierung der Gebäude «Im Tiergarten» verminderte zusätzlich Un- sicherheiten bezüglich Terminen, Projektkosten und erwarteten künftigen Regulierungen. Zur Prävention gegen Cyberrisiken wurde 2024 die Umsetzung der wichtigsten Massnah- men aus dem Cyberaudit des Vorjahres abgeschlossen. Zudem bestehen regelmässige Awareness-Trainings für Büromitarbeitende. Verantwortungsvolle Unternehmensführung Auswirkungen, Risiken und Chancen Verantwortungsvolle Unternehmensführung umfasst die Ausrichtung der Aktivitäten an den unternehmerischen Leitlinien und Zielen von PLAZZA, wie eine angemessene Renta- bilität und Nachhaltigkeit. Um dies zu erreichen, handelt das Unternehmen auf Basis von Integrität, Ethik und Compliance. Eine verantwortungsvolle Unternehmensführung nach diesen Prinzipien kann einerseits zur wirtschaftlichen Stabilität beitragen und andererseits negative Auswirkungen auf Umwelt und Gesellschaft reduzieren. Dazu gehören beispielsweise Umweltbelastungen, Korruption oder Benachteiligungen einzelner Interessengruppen. Geschäftspartner und Stakeholder legen zunehmend Anforderungen im Bereich verantwortungsvolle Unterneh- mensführung fest. Unethisches Verhalten oder Verstösse gegen Gesetze können zu Ver - trauensverlust und damit letztlich zu finanziellen Einbussen führen. Somit ist eine verant- wortungsvolle Unternehmensführung grundlegend für die langfristige Entwicklung von PLAZZA. Eine verlässliche Beziehung zu den Stakeholdern kann zudem auch tiefe Leerstän- de und eine angemessene Rentabilität sichern, die Rekrutierung neuer Mitarbeitender erleichtern und Vertrauen bei Investoren schaffen. Managementansatz Ein Unternehmen hat langfristig nur Erfolg mit glaubwürdigem Handeln und bei Beach - tung grundlegender Werte. Partner eines Unternehmens müssen sich auf das faire und gesetzeskonforme Verhalten verlassen können. Bei PLAZZA sind die Grundsätze einer verantwortungsvollen Unternehmungsführung verschiedentlich verankert: einerseits in der Grundhaltung von Verwaltungsrat, Geschäftsleitung und Mitarbeitenden, aber auch in Dokumenten wie den Statuten, dem Organisationsreglement, dem Verhaltenskodex, dem Anlagereglement oder in den Prozessen des Managementsystems.
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54 Nachhaltigkeitsbericht Die Umsetzung obliegt der Geschäftsleitung im Rahmen der Vorgaben durch den Verwal- tungsrat und berücksichtigt neben Gesetzen und Statuten den PLAZZA-Verhaltenskodex u. a. m. Der PLAZZA-Verhaltenskodex schreibt unter anderem Führungsgrundsätze, Einhal- tung gesetzlicher Vorgaben, Regeln für fairen Wettbewerb, ein transparentes Finanzwesen, Datenschutz- und Kommunikationsrichtlinien, Chancengleichheit sowie den Umgang mit Verstössen vor. PLAZZA überwacht die Prozesse laufend über Rückmeldungen durch Stake- holder und das interne Kontrollsystem. Der Verhaltenskodex wurde bei der Einführung intern vorgestellt, und die Mitarbeitenden haben ihn in physischer Form erhalten. Für alle neu eingestellten Mitarbeitenden ist der Verhaltenskodex Teil der Vertragsdokumente. Die verantwortungsvolle Unternehmensführung ist für alle Stakeholder relevant: Die Mieter- schaft profitiert von attraktiven Lebensräumen zu adäquaten Mietzinsen, einer transparen- ten und verlässlichen Kommunikation sowie einem respektvollen Umgang im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben. Externe Partner verlassen sich auf eine integre Zusammenarbeit und schätzen klare Zielvorgaben und eine pünktliche Begleichung von Rechnungen für die erbrachten Leistungen. Investoren vertrauen auf eine stabile wirtschaftliche Entwicklung und eine verlässliche Kommunikation. PLAZZA hat sich zum Ziel gesetzt, den Verhaltenskodex stets einzuhalten und verlässlich mit Stakeholdern zu kommunizieren. Seit 2023 sind die Fortschritte bei der Umsetzung der ESG-Strategie auch ein Kriterium für die variable Vergütung der Geschäftsleitung. Zudem werden, wo angemessen, zunehmend vertragliche Anforderungen im Bereich ESG an Dienstleister und Auftragnehmer gestellt. Entwicklungen 2024 Die Sanierung der Überbauung «Im Tiergarten» in Zürich wird in bewohntem Zustand durch- geführt. Bei der Vorbereitung ist es wichtig, die Mietenden aktiv einzubeziehen. Es wurden deshalb Dialogveranstaltungen organisiert, bei denen ausführlich über Inhalt und Ablauf der geplanten Sanierung informiert wurde, Anliegen der Mieterschaft aufgenommen und wo möglich beantwortet oder in die Planungen einbezogen wurden. Für den Berichtszeitraum sind PLAZZA keine Verstösse gegen Gesetze oder Vorschriften bekannt. Zudem bestanden keine bestätigten Korruptionsfälle und keine Rechtsverfahren aufgrund von wettbewerbswidrigem Verhalten und Verstössen gegen das Kartell- und Monopolrecht.
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55 Nachhaltigkeitsbericht Über diesen Bericht PLAZZA plant, realisiert und bewirtschaftet eigene Liegenschaften und Immobilienprojekte in der Schweiz. Grosse Bedeutung hat dabei die Bewirtschaftung des Bestandesportfolios an Wohn- und Geschäftsliegenschaften in den Wirtschaftszentren Zürich und Lausanne. Hinzu kommen Entwicklungsliegenschaften und -projekte sowie im Baurecht vergebene Liegenschaften in beiden Metropolregionen. Die geografische und segmentspezifische Ausrichtung auf überwiegend zentrumsnahe, gut erschlossene Standorte sichert die nach- haltige Stabilität des Unternehmens und bildet die Basis für künftiges Wachstum. Die Nachhaltigkeitsberichterstattung umfasst die gesamte Organisation (PLAZZA AG). PLAZZA veröffentlicht jährlich einen Nachhaltigkeitsbericht. Der Bereichszeitraum deckt die Periode vom 1. Januar 2024 bis 31. Dezember 2024 ab, wobei die Umweltdaten aus der Heizperiode vom 1. Juli 2023 bis 30. Juni 2024 stammen. Im Vergleich zum Vorjahr wurde die Umstellung von KBOB auf REIDA vollzogen (siehe Überleitungstabellen und Überleitun- gen der Absenkpfade im Kapitel «Erweiterte Umweltkennzahlen» auf Seite 56–58). Anpassungen an den Vorjahreszahlen wurden in den Umweltkennzahlen auf Seite 33–41 vor genommen. Dieser Bericht wurde als Teil des Geschäftsberichts 2024 am 4. März 2025 vom Verwaltungs- rat genehmigt und am 5. März 2025 veröffentlicht. Er ist entstanden mit Unterstützung der Sustainserv GmbH. Die Umweltkennzahlen wurden durch die pom+Consulting AG aus den Verbrauchsdaten von PLAZZA bzw. der Energieversorger ermittelt. Es wurde keine externe Prüfung der Inhalte des Nachhaltigkeitsberichts durchgeführt. Anhang
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56 Nachhaltigkeitsbericht Erweiterte Umweltkennzahlen Überleitung von der bisherigen auf die neue Methodik Im Folgenden werden die Unterschiede zwischen den klimakorrigierten Verbräuchen nach bisheriger Methodik (KBOB) bis 2023 und den klimakorrigierten Verbräuchen nach neuer Methodik (REIDA) ab 2024 erläutert. Verbrauch bisherige Methodik (KBOB) Verbrauch neue Methodik (REIDA) Energieträger 2023 (MWh) 2024 (MWh) 2023 (MWh) 2024 (MWh) Allgemeinstrom 1 3581 1 344 1 426 1 344 Elektrizität Wärmepumpe 750 499 673 543 Umweltwärme 02 0 1 683 1 359 Fernwärme 5 310 4 863 3 9003 3 649 Fossile Energieträger (Öl, Gas) 1 295 1 364 1 444 1 496 Total 8 713 8 070 9 127 8 390 1 In der letztjährigen Datenabfrage war ein Stromzähler, der einen Verbrauch von 68 MWh auswies, nicht korrekt zugeordnet, was dieses Jahr nachträglich korrigiert wurde. Dadurch erhöht sich der Allgemeinstromverbrauch und reduziert sich der Wärmepumpenverbrauch des Jahres 2023. 2 Nach REIDA muss die Umweltwärme (anders als nach KBOB) ausgewiesen werden. 3 Die Fernwärmeverbräuche werden seit diesem Jahr zählerbasiert anstatt kostenbasiert ausgewertet, was eine genauere Auswertung ermöglicht. Tabelle 10: Vergleichstabelle bisherige und neue Methodik – Energie Die Unterschiede der Kennzahlen sind den unterschiedlichen Klimakorrekturen zu entneh- men. Während die bisherige Methodik (KBOB) eine Heizgradtagbereinigung nach den Daten des Hauseigentümerverbands Schweiz (HEV) vornimmt, wurde nach der neuen Methodik (REIDA) auf Basis Akkumulierter Temperaturdifferenzen (ATD) korrigiert. Zusätzlich zu den Unterschieden in den Energieverbrauchswerten unterscheiden sich die CO2-Faktoren nach REIDA von den CO2-Faktoren nach KBOB, was die in Tabelle 11 gezeigten Unterschiede erklärt. Emissionen bisherige Methodik (KBOB) Emissionen neue Methodik (REIDA) Energieträger 2023 (tCO2e) 2024 (tCO2e) 2023 (tCO2e) 2024 (tCO2e) Scope 1 300 316 287 300 Scope 2 670 596 393 367 Total 970 912 680 667 Tabelle 11: Vergleichstabelle bisherige und neue Methodik – CO2
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57 Nachhaltigkeitsbericht Die aus den methodischen Umstellungen resultierenden Änderungen der Kennzahlen werden in Tabelle 12 dargestellt. Bisherige Methodik (KBOB) Neue Methodik (REIDA) Energieträger 2023 2024 2023 2024 Energieintensität (kWh/m2EBF) 96,0 88,9 87,3 80,2 CO2-Intensität (kg/m2EBF) 10,7 10,1 6,5 6,4 Anteil Erneuerbar in % 58 701 61 58 1 Der Anteil erneuerbar nach bisheriger Methodik steigt im Jahr 2024 auf 70 %, da mit dem market-based Ansatz gerechnet wurde und der Anteil erneuerbarer Fernwärme 2024 80 % anstatt wie 2023 60 % betrug. Tabelle 12: Vergleichstabelle bisherige und neue Methodik – Kennzahlen Die Absenkpfade wurden im Zuge der Umstellung der Methodik auf REIDA ebenfalls neu berechnet. Im neu berechneten Absenkpfad wird der dynamische location-based Ansatz zur Berechnung der CO 2e-Intensität verwendet. Dabei werden die prognostizierten CO2-Emissionsfaktoren für die einzelnen Energiemedien auf dem Schweizer Markt verwen- det, was die Reduktion auf Netto-Null im Jahr 2050 ermöglicht. Im Absenkpfad nach bishe- riger Methodik wurde hingegen die Annahme getroffen, dass auf Ökostrom und erneuer - bare Fernwärme umgestellt wird, was in Kombination mit dem Einkauf von CO2-Zertifikaten die Reduktion auf Netto-Null im Jahr 2050 ermöglicht. Abbildung 5: Energie-Absenkpfad nach bisheriger und neuer Methodik Energieintensität in kWh/m2 EBF/Jahr 120 100 80 60 40 20 0 PLAZZA-Energie-Absenkpfad (inkl. Umweltwärme) Geplanter Energie-Absenkpfad REIDA Benchmark (2023: 95,9) Energie-Absenkpfad bisherige Methodik (bis 2023) Ist-Werte (bisherige Methodik) Ist-Werte Benchmark (2023: 92,0 / bish. Methodik) 2023 2025 2030 2035 2040 2045 2050 Abbildung 6: CO₂-Absenkpfad nach bisheriger und neuer Methodik CO₂-Intensität in kg CO₂e/m2 EBF/Jahr 18,0 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 PLAZZA-CO₂-Absenkpfad 2023 2025 2030 2035 2040 2045 2050 REIDA Benchmark (2023: 13,5) Geplanter CO₂-Absenkpfad Ist-Werte CO₂-Absenkpfad bisherige Methodik (bis 2023) Ist-Werte (bisherige Methodik) Benchmark (2023: 17 ,0 / bish. Methodik) Die Unterschiede zwischen dem bisherigen Energie-Absenkpfad und dem neuen Ener - gie-Absenkpfad sind folgendermassen zu erklären: – Die neu berechnete EBF nach REIDA fällt grösser aus, wodurch die Intensität im Ist-Zustand sinkt. – Nach REIDA-Methodik wird von PV-Anlagen produzierter Strom (Eigenproduktion) ebenfalls in die Energieintensität eingerechnet. Nach bisheriger Methodik wurde der PV-Strom nicht ausgewiesen, da dieser keine externe Energiezufuhr darstellt. – Nach REIDA-Methodik muss die Umweltwärme, anders als nach bisheriger Methodik, ausgewiesen werden.
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58 Nachhaltigkeitsbericht Zusätzlich zu den methodischen Umstellungen wurde die langfristige Finanzplanung aktuali siert, wodurch die Massnahmen im REIDA-Absenkpfad früher greifen als im Absenk- pfad nach bisheriger Methodik. Die Unterschiede im CO2-Absenkpfad werden analog zum Energie-Absenkpfad (Abbildung 5 auf Seite 57) dargestellt. Die Unterschiede zum bisherigen Absenkpfad sind folgender - massen zu erklären: – Analog zum Energie-Absenkpfad fällt die EBF nach REIDA grösser aus, wodurch die Intensität im Ist-Zustand sinkt. – Die CO2-Emissionsfaktoren nach REIDA unterscheiden sich von der bisherigen Berechnung. Wie im Energie-Absenkpfad auch ersichtlich ist, wurde die langfristige Finanzplanung aktualisiert. Die prognostizierten Abnahmen in den nächsten Jahren sind auf Entwicklungs- projekte und Sanierungen zurückzuführen. Glossar zu Umweltkennzahlen Abkürzung Definition KPI Key Performance Indicator VMF Vermietbare Fläche EBF Energiebezugsfläche m2 EBF Quadratmeter der Energiebezugsfläche kWh Kilowattstunde MWh Megawattstunde a Jahr kg Kilogramm t Tonne CO2e CO2-Äquivalente: Umrechnung verschiedener Arten von Emissionen in die äquivalente Menge CO2 m3 Kubikmeter PV Photovoltaik
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59 Nachhaltigkeitsbericht GRI-Index Die PLAZZA AG hat in Übereinstimmung mit den GRI-Standards für den Zeitraum 1. Januar 2024 bis 31. Dezember 2024 berichtet. Verwendeter GRI 1 GRI 1: Grundlagen 2021 Anwendbarer GRI- Branchenstandard Keiner GRI-Standard Angabe Verweis / Information Auslassung (Anforderung [A], Grund [G], Erklärung [E]) Allgemeine Angaben 1. Die Organisation und ihre Berichterstattungspraktiken GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-1 Organisationsprofil S. 55 2-2 Entitäten, die in der Nachhaltig- keitsberichterstattung der Organi- sation berücksichtigt werden S. 55 2-3 Berichtszeitraum, Berichtshäufig- keit und Kontaktstelle S. 55, 124 2-4 Richtigstellung und Neudarstellung von Informationen S. 55 2-5 Externe Prüfung S. 55 2. Tätigkeiten und Mitarbeitende GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-6 Aktivitäten, Wertschöpfungskette und andere Geschäftsbeziehungen S. 26, 55 2-7 Angestellte S. 46–48 2-8 Mitarbeitende, die keine Angestell- ten sind A: Gesamte Anzahl Mitarbei tende, die keine Angestellten sind G: Information nicht verfügbar/ unvollständig E: Derzeit ist keine systematische Berichterstattung vorhanden. Für Einzelheiten zur Zusammen- arbeit mit Vertragsarbeitenden siehe Seite 46–47.
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60 Nachhaltigkeitsbericht GRI-Standard Angabe Verweis / Information Auslassung (Anforderung [A], Grund [G], Erklärung [E]) 3. Unternehmensführung GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-9 Führungsstruktur und Zusammen- setzung S. 30 2-10 Nominierung und Auswahl des höchsten Kontrollorgans S. 30 2-11 Vorsitzende:r des höchsten Kontrollorgans S. 30 2-12 Rolle des höchsten Kontrollor- gans bei der Beaufsichtigung der Bewältigung der Auswirkungen S. 28–30 2-13 Delegation der Verantwortung für das Management der Auswirkungen S. 28–29 2-14 Rolle des höchsten Kontrollorgans bei der Nachhaltigkeitsberichter- stattung S. 27–28, 55 2-15 Interessenkonflikte S. 30 2-16 Übermittlung kritischer Anliegen S. 29–30 2-17 Gesammeltes Wissen des höchsten Kontrollorgans S. 30 2-18 Bewertung der Leistung des höchsten Kontrollorgans S. 30 2-19 Vergütungspolitik S. 30–31 2-20 Verfahren zur Festlegung der Vergütung S. 30–31 2-21 Verhältnis der Jahresgesamt- vergütung S. 31 4. Strategie, Richtlinien und Praktiken GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-22 Anwendungserklärung zur Strategie für nachhaltige Entwicklung S. 25 2-23 Verpflichtungserklärung zu Grundsätzen und Handlungsweisen S. 28–29, 54 2-24 Einbeziehung politischer Verpflichtungen S. 29–30, 54 2-25 Verfahren zur Beseitigung negativer Auswirkungen S. 29–30, 54 2-26 Verfahren für die Einholung von Ratschlägen und die Meldung von Anliegen S. 29 2-27 Einhaltung von Gesetzen und Verordnungen S. 54 2-28 Mitgliedschaft in Verbänden und Interessengruppen S. 26
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61 Nachhaltigkeitsbericht GRI-Standard Angabe Verweis / Information Auslassung (Anforderung [A], Grund [G], Erklärung [E]) 5. Einbindung von Stakeholdern GRI 2: Allgemeine Angaben 2021 2-29 Ansatz für die Einbindung von Stakeholdern S. 26 2-30 Tarifverträge S. 48 Wesentliche Themen GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-1 Verfahren zur Bestimmung wesentlicher Themen S. 27 3-2 Liste der wesentlichen Themen S. 27 Umwelt Energienutzung GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 32–35 GRI 302: Energie 2016 302-1 Energieverbrauch innerhalb der Organisation S. 33–34 302-2 Energieverbrauch ausserhalb der Organisation S. 33 302-3 Energieintensität S. 33 Klimaschutz GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 36–39 GRI 201: Wirtschaftliche Leistung 2016 201-2 Finanzielle Folgen des Klimawandels für die Organisation und andere mit dem Klimawandel verbundene Risiken und Chancen A: Mit dem Klimawandel verbundene Risiken und Chancen G: Information nicht verfügbar/ unvollständig E: Es ist geplant, eine Bericht- erstattung in Anlehnung an die TCFD-Empfehlungen für die Berichterstattung über das Geschäftsjahr 2025 einzuführen. GRI 305: Emissionen 2016 305-1 Direkte THG-Emissionen (Scope 1) S. 37 305-2 Indirekte energiebedingte THG-Emissionen (Scope 2) S. 37 305-4 Intensität der Treibhausgas- emissionen S. 37
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62 Nachhaltigkeitsbericht GRI-Standard Angabe Verweis / Information Auslassung (Anforderung [A], Grund [G], Erklärung [E]) Ressourcenverbrauch GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 39-40 GRI 303: Wasser und Abwasser 2018 303-3 Wasserentnahme S. 41 GRI 306: Abfall 2020 306-3 Angefallener Abfall A: Gesamtgewicht des anfallenden Abfalls G: Information nicht verfügbar/ unvollständig E: Derzeit besteht keine systematische Datensammlung von Abfalldaten. Biodiversität GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 41–42 GRI 304: Biodiversität 2016 304-2 Erhebliche Auswirkungen von Aktivitäten, Produkten und Dienst- leistungen auf die Biodiversität S. 41–42 Soziales Beziehung zu den Mietenden und Geschäftspartnern GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 43–44 Attraktive und zukunftsgerichtete Lebensräume GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 44–46 Mitarbeitendenbindung und Weiterentwicklung GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 46–49 GRI 401: Beschäftigung 2016 401-1 Neu eingestellte Angestellte und Angestelltenfluktuation S. 47, 49 GRI 404: Aus- und Weiterbildung 2016 404-1 Durchschnittliche Stundenzahl für Aus- und Weiterbildung pro Jahr und Angestellten S. 49 404-2 Programme zur Verbesserung der Kompetenzen der Angestellten und zur Übergangshilfe S. 48 404-3 Prozentsatz der Angestellten, die eine regelmässige Beurteilung ihrer Leistung und ihrer beruflichen Entwicklung erhalten S. 48
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63 Nachhaltigkeitsbericht GRI-Standard Angabe Verweis / Information Auslassung (Anforderung [A], Grund [G], Erklärung [E]) Arbeitssicherheit und Gesundheit GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 49–50 GRI 403: Sicherheit und Gesundheit am Arbeitsplatz 2018 403-1 Managementsystem für Sicherheit und Gesundheit am Arbeitsplatz S. 50 403-2 Gefahrenidentifizierung, Risikobewertung und Untersuchung von Vorfällen S. 49–50 403-5 Mitarbeitendenschulungen zu Sicherheit und Gesundheit am Arbeitsplatz S. 50 403-7 Vermeidung und Abmilderung von direkt mit Geschäftsbeziehungen verbundenen Auswirkungen auf die Sicherheit und Gesundheit am Arbeitsplatz S. 49–50 403-9 Arbeitsbedingte Verletzungen S. 50 Wirtschaft und Governance Wirtschaftliche Leistung GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 51–52 GRI 201: Wirtschaftliche Leistung 2016 201-1 Unmittelbar erzeugter und ausge- schütteter wirtschaftlicher Wert S. 52 Risikomanagement GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 52–53 Verantwortungsvolle Unternehmensführung GRI 3: Wesentliche Themen 2021 3-3 Management von wesentlichen Themen S. 53–54 GRI 205: Antikorruption 2016 205-3 Bestätigte Korruptionsvorfälle und ergriffene Massnahmen S. 54 GRI 206: Wettbewerbswidriges Verhalten 2016 206-1 Rechtsverfahren aufgrund von wettbewerbswidrigem Verhalten, Kartell- und Monopolbildung S. 54
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64 Vergütungsbericht 1. Zuständigkeit und Verfahren Die Zuständigkeiten für die Festlegung der Vergütungen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung sowie die weiteren Leitungsaufgaben im Zusammenhang mit diesen Vergütungen teilen sich zwischen Generalversammlung, Verwaltungsrat, Personal- und Vergütungsausschuss wie folgt auf: Personal- und Vergütungsausschuss Verwaltungsrat Ordentliche Generalversammlung Vergütungspolitik für die Vergütungen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung schlägt vor genehmigt Maximale Gesamtvergütung des Verwaltungsrats jeweils bis zur nächsten Generalversammlung empfiehlt schlägt vor bindende Abstimmung über den Maximalbetrag Individuelle Vergütung der Verwaltungsratsmitglieder im Rahmen des Maximalbetrags schlägt vor genehmigt Maximale Gesamtvergütung der Geschäftsleitung für das folgende Geschäftsjahr empfiehlt schlägt vor bindende Abstimmung über den Maximalbetrag Individuelle Vergütung des CEO im Rahmen des Maximalbetrags schlägt vor genehmigt Individuelle Vergütung der anderen Geschäfts- leitungsmitglieder im Rahmen des Maximalbetrags schlägt vor genehmigt Vergütungsbericht schlägt vor genehmigt Vergütungsprogramme, daraus resultierende Zahlungen sowie ihre Konformität mit den Statuten überprüft, schlägt vor genehmigt allfällige Anträge Der Verwaltungsrat fällt seine Entscheide ohne Teilnahme von Geschäftsleitungsmitglie- dern. Jedes Verwaltungsratsmitglied ist bei allen Beschlüssen teilnahme- und stimmberech- tigt. Die Vergütungsordnung wurde durch den Verwaltungsrat in eigener Regie erarbeitet. 2. Grundlagen der Vergütung Die Generalversammlung legt jeweils jährlich maximale Gesamtvergütungen für den Ver - waltungsrat und die Geschäftsleitung fest. Der Verwaltungsrat legt das Honorar des Verwal- tungsrats, das Basissalär und die leistungsabhängige Vergütung der Geschäftsleitungs- mitglieder fest. Die leistungsabhängige Vergütung der Geschäftsleitungsmitglieder wird nach Vorliegen der Entscheidungsgrundlagen festgelegt. Der Verwaltungsrat hat bestimmt, dass sie bei guter Leistung 32 % des jeweiligen Basissalärs betragen soll und maximal 48 % betragen kann. Das Honorar des Verwaltungsrats wird nach dem Umfang der Beanspruchung und der Ver- antwortung der Mitglieder festgelegt. Bei der Festsetzung des Basissalärs der Geschäfts- leitung sind Verantwortung und Aufgabenbereich massgebend. Die Festlegungen erfolgen allein aufgrund der Kenntnisse und Erfahrungen der Verwaltungsratsmitglieder in unein- geschränktem Ermessen.
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65 Vergütungsbericht Die leistungsabhängige Vergütung der Geschäftsleitung ist im Rahmen der o. a. Bandbreite abhängig von der individuellen Zielerreichung und belief sich für das Berichtsjahr auf insgesamt 37 % der Basissalärsumme (Vorjahr 39 %). Die individuellen Ziele werden zu Beginn des Jahres nach folgender Struktur festgelegt: – Unternehmensziele (Gewichtung 40–50 %), mindestens: – effektiv erzieltes Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung in Abweichung zum genehmigten Budget; – ESG: Fortschritte bei der Umsetzung der Nachhaltigkeitsstrategie; – persönliche Ziele (Gewichtung 30 %): – Realisierung der Ziele im jeweiligen Verantwortungsbereich und Beitrag zur Entwicklung und Vermarktung des Immobilienportfolios; – Führung (Gewichtung 20–30 %): – Umsetzung der Ziele im Hinblick auf Prozessverbesserungen im Verantwortungs bereich; – Führungstätigkeit im Verantwortungsbereich. 3. Elemente der Vergütung Die Vergütung des Verwaltungsrats besteht einzig aus einer erfolgsunabhängigen, in Geld ausgerichteten Vergütung. Sie unterliegt den staatlichen Sozialversicherungsbeiträgen, ist aber in der betrieblichen Vorsorge nicht versichert. Die Vergütung der Geschäftsleitungsmitglieder besteht aus einem Basissalär und einer leistungsabhängigen Komponente, die beide in Geld bezahlt werden. Geschäftsleitungs- mitglieder sind in der betrieblichen Vorsorgeeinrichtung für alle Mitarbeitenden von PLAZZA in der Schweiz versichert. Diese erfasst die jährlichen Einkünfte (Basissalär und leistungs- abhängige Vergütung) oberhalb eines Koordinationsabzugs bis zu einem zulässigen Höchst- betrag. Die Leistungen gehen über die gesetzlichen Anforderungen des BVG hinaus. Der CEO erhält eine Aufwandsentschädigung gemäss den Spesenbestimmungen, die von den Steuerbehörden genehmigt wurden. 4. Vertragsbestimmungen Es bestehen keine besonderen Regeln bei Auflösung von Arbeitsverhältnissen. Namentlich wurden keine Abgangsentschädigungen oder Kontrollwechselbestimmungen vereinbart. Die Arbeitsverträge der Geschäftsleitungsmitglieder werden auf unbestimmte Zeit ab- geschlossen und sehen Kündigungsfristen von sechs bis neun Monaten vor.
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66 Vergütungsbericht 5. Vergütungen an Verwaltungsrat und Geschäftsleitung Die Vergütungstabellen in diesem Abschnitt des Vergütungsberichts wurden von der Revisionsstelle geprüft. Vergütung an Verwaltungsrat und Geschäftsleitung 2024 Verwaltungsrat Bruttovergütung 2024 in TCHF Sach-/Sozialleistungen 2024 in TCHF Total Vergütungen 2024 in TCHF Präsident Peter Lehmann 159,6 159,6 Mitglied Lauric Barbier 79,8 3,5 83,3 Mitglied Martin Byland 79,8 79,8 Mitglied Felix Schmidheiny 79,8 3,5 83,3 Mitglied Dominik Weber 79,8 3,5 83,3 Total 478,9 10,5 489,3 Geschäftsleitung Bruttovergütung 2024 in TCHF Sach-/Sozialleistungen 2024 in TCHF Total Vergütungen 2024 in TCHF Total 1 114,4 151,2 1 265,6 Höchster Einzelbetrag: Thomas Casata, CEO/CFO 491,9 68,5 560,4 Im Geschäftsjahr 2024 wurden Beratungshonorare in Höhe von je TCHF 10 bezahlt (Vor- jahr 0) an die PELE REAL Estate GmbH, bei der Peter Lehmann Geschäftsführer ist, sowie an die Weber Immobilienberatung AG, bei der Dominik Weber Verwaltungsrat ist. Vergütung an Verwaltungsrat und Geschäftsleitung 2023 Verwaltungsrat Bruttovergütung 2023 in TCHF Sach-/Sozialleistungen 2023 in TCHF Total Vergütungen 2023 in TCHF Präsident Peter Lehmann 144,0 144,0 Mitglied Lauric Barbier 72,0 3,1 75,1 Mitglied Martin Byland 72,0 72,0 Mitglied Felix Schmidheiny 72,0 3,1 75,1 Mitglied Dominik Weber 72,0 3,1 75,1 Total 432,0 9,3 441,3 Geschäftsleitung Bruttovergütung 2023 in TCHF Sach-/Sozialleistungen 2023 in TCHF Total Vergütungen 2023 in TCHF Total 1 084,9 145,5 1 230,4 Höchster Einzelbetrag: Thomas Casata, CEO/CFO 468,5 64,7 533,2 Die Bruttovergütungen umfassen alle im Geschäftsjahr ausgerichteten Vergütungen. Die Aufwandsentschädigung des CEO ist eingeschlossen. Das Total der Vergütungen bezieht sich auf alle gegenwärtigen und früheren Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftslei- tung, jeweils ab dem Zeitpunkt ihrer Wahl bzw. Ernennung. Die Sach- und Sozialleistungen
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67 Vergütungsbericht enthalten die Arbeitgeberbeiträge an staatliche und private Einrichtungen zur Begründung oder Erhöhung von Vorsorgeleistungen. Für den Verwaltungsrat und die Geschäftsleitung bestehen keine Aktien- und Options pläne. Diese Vergütungen halten den von der Generalversammlung genehmigten Rahmen ein. Für das Geschäftsjahr 2024 wurde eine Gesamtvergütung der Geschäftsleitung von maximal CHF 1 300 000 genehmigt (Vorjahr CHF 1 300 000). Für den Verwaltungsrat wurde für die Zeit von der ordentlichen Generalversammlung 2024 bis zur ordentlichen Generalversammlung 2025 eine Gesamtvergütung von maximal CHF 600 000 genehmigt (Vorjahr CHF 600 000). 6. Beteiligung des Verwaltungsrats und der Geschäfts- leitung inklusive der ihnen nahestehenden Personen Verwaltungsrat 31.12.2024 31.12.2023 Peter Lehmann, Verwaltungsratspräsident Namenaktien A zu CHF 0.50 500 270 Lauric Barbier, Verwaltungsratsmitglied Namenaktien A zu CHF 0.50 350 350 Martin Byland, Verwaltungsratsmitglied Namenaktien A zu CHF 0.50 20 768 20 768 Felix Schmidheiny, Verwaltungsratsmitglied Namenaktien A zu CHF 0.50 42 000 42 000 Dominik Weber, Verwaltungsratsmitglied Namenaktien A zu CHF 0.50 346 346 Martin Byland und Felix Schmidheiny besitzen als Mitglieder der Aktionärsgruppe ABV jeweils weitere Namenaktien A zu CHF 0.50. Felix Schmidheiny ist Eigentümer weiterer Aktien, deren Nutzniessung übertragen wurde. Geschäftsleitung 31.12.2024 31.12.2023 Thomas Casata, CEO/CFO Namenaktien A zu CHF 0.50 350 319 Marcel Gilgen, Leiter Projektentwicklung Namenaktien A zu CHF 0.50 40 – Franziska Kunz, Leiterin Bewirtschaftung und Portfolio Namenaktien A zu CHF 0.50 88 55 Die Tabelle in diesem Abschnitt des Vergütungsberichts wurde von der Revisionsstelle geprüft.
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68 Vergütungsbericht 7. Tätigkeiten bei anderen Unternehmen Unternehmen Land Funktion Peter Lehmann PELE REAL ESTATE GmbH DUK AG Bouygues Energies & Services Schweiz (bis 31.12.2023) Pensionskasse SPS und Jelmoli (bis 31.12.2023) Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Geschäftsführer Präsident Verwaltungsrat Beirat Mitglied Anlageausschuss Lauric Barbier Doppelmayr Holding SE Doppelmayr Seilbahnen GmbH CWA Constructions SA Kursaal Bern AG Showwerk AG (seit 11.09.2024) MAAG Music & Arts AG (seit 11.09.2024) Frau Gerolds Ateliers AG Frau Gerolds Garten AG Güterhof AG (seit 15.08.2024) Haus am Fluss AG Immersive Art AG Österreich Österreich Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Felix Schmidheiny Bystronic AG JAB Value Holding Pte. Ltd. Jabea Pte. Ltd. Les Verts Pommiers SA FP Swiss AG Schweiz Singapur Singapur Schweiz Schweiz Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Geschäftsführer Dominik Weber Rennweg AG Integra Immobilien AG ASSETIMMO Immobilien-Anlagestiftung Bank Julius Bär & Co. AG (bis 31.12.2024) Julius Bär Real Estate Holding AG (vorm. KM&P Holding AG) Julius Bär Real Estate AG (vorm. Kuoni Mueller und Partner Holding AG) Caius Estates AG (seit 19.07.2024) Weber Immobilienberatung AG (vorm. ASSETREAL AG) ASSETREAL Investment AG Diakoniewerk Neumünster – Schweizerische Pflegerinnenschule Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Schweiz Verwaltungsrat Verwaltungsrat Präsident Stiftungsrat Head Direct Real Estate Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Verwaltungsrat Stiftungsrat Thomas Casata Casata Advisory Schweiz Inhaber Franziska Kunz Triavis AG Schweiz Verwaltungsrätin Die Tabelle in diesem Abschnitt wurde von der Revisionsstelle geprüft.
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69 Bericht der Revisionsstelle An die Generalversammlung der PLAZZA AG, Zürich Bericht zur Prüfung des Vergütungsberichts Prüfungsurteil Wir haben den Vergütungsbericht der PLAZZA AG (die Gesellschaft) für das am 31. Dezember 2024 endende Jahr geprüft. Die Prüfung beschränkte sich auf die Angaben nach Art. 734a-734f OR in den als «geprüft» gekenn- zeichneten Tabellen auf den Seiten 66 bis 68 des Vergütungsberichts. Nach unserer Beurteilung entsprechen die Angaben nach Art. 734a-734f OR im Vergütungsbericht dem schweize- rischen Gesetz und den Statuten. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschluss prüfung (SA-C H) durchgeführt. Un sere Verantwortlichkeiten nach di esen Vorschriften und Stan- dards sind im Abschnitt «Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung des Vergütungsberichts» unse- res Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sons- tigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Sonstige Informationen Der Verwaltungsrat ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Geschäftsbericht enthaltenen Informationen, aber nicht die mit «geprüft» gekennzeichneten Tabellen im Vergü- tungsbericht, die Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER, die statutarische Jahresrechnung und unsere dazuge- hörigen Berichte. Unser Prüfungsurteil zum Vergütungsbericht erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und wir bringen keinerlei Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu zum Ausdruck. Im Zusammenhang mit unserer Prüfung haben wir die Verantwortlichkeit, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zu den geprüften Finanzin- formationen im Vergütungsbericht oder unseren bei der Prüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderwei- tig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Bericht der Revisionsstelle
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70 2 Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrates für den Vergütungsbericht Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung eines Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung eines Vergütungsberichts zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstel- lungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Zudem obliegt ihm die Verantwortung über die Aus- gestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen. Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung des Vergütungsberichts Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die im Vergütungsbericht enthaltenen Anga- ben gemäss Art. 734a-734f OR frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern sind, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Vergütungsberichts getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beein- flussen. Als Teil einer Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH üben wir während der gesamten Prüfung pflichtgemässes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hin- aus: identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Vergütungsbericht auf- grund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grund- lage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Dar- stellungen oder das Ausserkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Prüf ung relevanten Internen Kontrollsystem, um Prüfungshand- lungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prü- fungsurteil zur Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben. beurteilen wir die Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängenden Angaben.
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71 3 Wir kommunizieren mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss unter anderem über den ge- planten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Prüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschliesslich etwaiger bedeutsamer Mängel im Internen Kontrollsystem, die wir während unserer Prüfung identi- fizieren. Wir geben dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die rele- vanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und kommunizieren mit ihnen über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und – sofern zutreffend – über Massnahmen zur Besei- tigung von Gefährdungen oder getroffene Schutzmassnahmen. KPMG AG {{Signatureleft}} {{Signatureright}} Reto Kaufmann Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Remo Hartmann Zugelassener Revisionsexperte Zürich, 4. März 2025 KPMG AG, Badenerstrasse 172, CH-8036 Zürich © 2025 KPMG AG, eine Schweizer Aktiengesellschaft, ist eine Tochtergesellschaft der KPMG Holding AG. KPMG Holding AG ist Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Firmen, die mit KPMG International Limited, einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung englischen Rechts, verbunden sind. Alle Rechte vorbehalten.
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72 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Entwicklungsliegenschaft Crissier
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73 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Finanzberichte
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74 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Bilanz In TCHF Anhang 31.12.2024 31.12.2023 Aktiven Umlaufvermögen Flüssige Mittel 34 487 1 512 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 3 142 1 298 Sonstige Forderungen 1 041 – Aktive Rechnungsabgrenzungen 5 2 560 457 Total Umlaufvermögen 38 230 3 267 Anlagevermögen Bestandesliegenschaften 6 990 540 733 521 Entwicklungsliegenschaften 6 29 100 194 050 Baurechte 6 90 320 88 302 Unbebaute Grundstücke 6 664 664 Übrige Sachanlagen 7 119 6 Immaterielle Anlagen 8 68 78 Total Anlagevermögen 1 110 811 1 016 621 Total Aktiven 1 149 041 1 019 888 Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 9 – 7 600 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3 217 5 076 Sonstige Kurzfristige Verbindlichkeiten 10 174 706 Kurzfristige Rückstellungen 12 15 – Immobilienentwicklungen 4 1 554 1 934 Passive Rechnungsabgrenzungen 11 8 733 8 190 Total Kurzfristige Verbindlichkeiten 13 693 23 506 Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige Finanzverbindlichkeiten 9 249 658 150 000 Langfristige Rückstellungen 12 – 625 Latente Steuerverbindlichkeiten 13 139 763 133 966 Total Langfristige Verbindlichkeiten 389 421 284 591 Total Fremdkapital 403 114 308 097 Eigenkapital Aktienkapital 1 035 1 035 Kapitalreserven 119 673 119 673 Gewinnreserven 625 219 591 083 Total Eigenkapital 745 927 711 791 Total Passiven 1 149 041 1 019 888
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75 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Erfolgsrechnung In TCHF Anhang 2024 2023 Betriebsertrag Liegenschaftenertrag 14 33 040 26 933 Ertrag aus Immobilienentwicklungen 4 380 1 989 Sonstige betriebliche Erträge 173 164 Total Betriebsertrag 33 593 29 086 Betriebsaufwand Liegenschaftenaufwand 15 –2 474 –1 675 Aufwand aus Immobilienentwicklungen –380 –2 003 Übrige betriebliche Aufwendungen 16 –751 –1 079 Personalaufwand 17 –3 773 –3 122 Total Betriebsaufwand –7 378 –7 879 Betriebsergebnis vor Abschreibungen und Neubewertung 26 215 21 207 Neubewertung Liegenschaften (netto) 18 35 818 1 045 Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) 62 033 22 252 Abschreibungen 7/8 –52 –23 Betriebsergebnis (EBIT) 61 981 22 229 Finanzergebnis 19 –3 339 –1 077 Gewinn vor Steuern (EBT) 58 642 21 152 Steuern 20 –7 946 –2 882 Gewinn 50 696 18 270 Gewinn je Namenaktie A in CHF 21 24.49 8.83 Gewinn je Namenaktie B in CHF 21 4.90 1.77 Verwässerter Gewinn je Namenaktie A in CHF 21 24.49 8.83 Verwässerter Gewinn je Namenaktie B in CHF 21 4.90 1.77
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76 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Geldflussrechnung In TCHF Anhang 2024 2023 Gewinn 50 696 18 270 Abschreibungen 7/8 52 23 Neubewertung Liegenschaften (netto) 18 –35 818 –1 045 Veränderung Rückstellungen 12 –610 – Veränderung Latente Steuerverbindlichkeiten 13/20 5 797 1 059 Veränderung Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 3 1 156 –1 131 Veränderung Sonstige Forderungen –1 041 408 Veränderung Immobilienentwicklungen 4 –380 3 356 Veränderung Aktive Rechnungsabgrenzungen 5 –2 103 –344 Veränderung Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 498 –468 Veränderung Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 10 –532 491 Veränderung Passive Rechnungsabgrenzungen 6/11 –77 902 Sonstige, nicht liquiditätswirksame Veränderungen – 13 Geldfluss aus Betriebstätigkeit 17 638 21 534 Auszahlungen für Investitionen in Bestandesliegenschaften 6/11 –7 505 –1 876 Auszahlungen für Investitionen in Entwicklungsliegenschaften 6/11 –52 512 –68 754 Auszahlungen für Investitionen in Übrige Sachanlagen 7 –131 – Auszahlungen für Investitionen in Immaterielle Anlagen 8 –13 –77 Geldfluss aus Investitionstätigkeit –60 161 –70 707 Dividendenausschüttung –16 560 –14 490 Veränderung von Finanzverbindlichkeiten 9 92 058 63 200 Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit 75 498 48 710 Nettoveränderung Flüssige Mittel 32 975 –463 Nachweis Veränderung Flüssige Mittel Flüssige Mittel zu Beginn der Berichtsperiode 1 512 1 975 Flüssige Mittel am Ende der Berichtsperiode 34 487 1 512 Veränderung Flüssige Mittel 32 975 –463
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77 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Die PLAZZA AG verfügt über ein Aktienkapital von CHF 1 035 Mio., eingeteilt in 1 827 000 voll liberierte Namenaktien Kategorie A mit einem Nennwert von je CHF 0.50 (Namenaktien A) und 1 215 000 voll liberierte Namenaktien Kategorie B mit einem Nennwert von je CHF 0.10 (Namenaktien B). Jede Namenaktie ist entsprechend ihrem Nennwert dividendenberechtigt und berechtigt zu einer Stimme an der Generalversammlung der Gesellschaft. Eigenkapitalnachweis In TCHF Aktienkapital Kapitalreserven Gewinnreserven Total Eigenkapital Stand am 31.12.2022 1 035 119 673 587 303 708 011 Dividendenausschüttungen – – –14 490 –14 490 Jahresgewinn – – 18 270 18 270 Stand am 31.12.2023 1 035 119 673 591 083 711 791 Dividendenausschüttungen – – –16 560 –16 560 Jahresgewinn – – 50 696 50 696 Stand am 31.12.2024 1 035 119 673 625 219 745 927
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78 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Anhang zur Jahresrechnung Allgemeine Informationen Die PLAZZA AG mit Sitz in Zürich, Schweiz, ist eine schweizerische Aktiengesellschaft, deren Aktien an der SIX Swiss Exchange kotiert sind. 1. Grundlagen Der vorliegende Jahresabschluss der PLAZZA AG wurde in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER aufgestellt und entspricht den besonderen Bestimmungen für Immobiliengesellschaf- ten von Art. 17 der Richtlinie zur Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange. Zusammenfassung der wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Die wesentlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden bei der Erstellung dieser Jahres- rechnung sind im Folgenden dargestellt. Die beschriebenen Methoden wurden konsequent auf alle dargestellten Berichtsperioden angewendet, sofern nichts anderes angegeben ist. Die Erläuterungen enthalten zusätzliche Angaben zur Methode der Erstellung. Es gilt der Grundsatz der Einzelbewertung von Aktiven und Verbindlichkeiten. Einschätzungen und Annahmen Bei der Erstellung des Jahresabschlusses in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER müssen Einschätzungen und Annahmen getroffen werden. Sie betreffen die ausgewiesenen Vermö- genswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverpflichtungen zum Zeitpunkt der Bilanzierung sowie Erträge und Aufwendungen während der Berichtsperiode. Die Einschätzungen und Annahmen beruhen auf Erkenntnissen der Vergangenheit oder Erwartungen, die unter den gegebenen Umständen als zutreffend erachtet werden. Die Einschätzungen und An- nahmen werden laufend überprüft. Die tatsächlichen Werte können trotzdem von diesen Einschätzungen und Annahmen abweichen. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Einschätzungen und Annahmen, die zum Zeitpunkt der Bilanzierung nach bestem Wissen getroffen wurden, von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprüng- lichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr angepasst, in dem sich die Gegebenheiten geändert haben. Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel können Kassabestände, Postcheck- und Bankguthaben sowie Festgeld- anlagen mit einer Restlaufzeit von maximal 90 Tagen enthalten. Sie sind zu Nominalwerten bewertet. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sind zum Nominalwert ausgewiesen, abzüglich der betriebswirtschaftlich notwendigen Wertberichtigungen. Konkrete Bonitäts- risiken werden einzeln berücksichtigt.
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79 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Immobilienentwicklungen Immobilienentwicklungen beinhalten Bauprojekte, die im Auftrag des Käufers erstellt werden. Die Eigentumsübertragung für das jeweilige Objekt wird in der Regel nach Baufertig- stellung abgeschlossen. Die Bilanzierung dieser Immobilienentwicklungen erfolgt nach der Percentage-of-Completion-Methode (POCM) gemäss Swiss GAAP FER 22, «Langfristige Aufträge». Der Fertigstellungsgrad wird anhand der Cost-to-Cost-Methode bestimmt. Die aufgelaufenen Kosten und die gemäss Fertigstellungsgrad realisierten Verkaufserlöse werden laufend in der Erfolgsrechnung ausgewiesen. Erhaltene Anzahlungen werden erfolgs neutral bilanziert. Sie werden mit den entsprechenden langfristigen Aufträgen, für welche die Anzahlung geleistet worden ist, verrechnet. In der Bilanz erfolgt der Ausweis netto als «Immobilienentwicklungen» in den Aktiven oder Passiven. Sofern das Ergebnis eines langfristigen Auftrags nicht verlässlich geschätzt werden kann, wird der Erlös nur in Höhe der angefallenen Auftragskosten erfasst, die wahrscheinlich einbringbar sind, bei gleichzeitiger Erfassung der angefallenen Auftragskosten als Aufwand in der entsprechen- den Periode. Dies entspricht einer Bewertung zu Gestehungskosten. Ist es wahrscheinlich, dass die gesamten Auftragskosten die gesamten Auftragserlöse übersteigen werden, werden die erwarteten Verluste sofort als Aufwand respektive Rückstellung erfasst. Sonstige Forderungen Sonstige Forderungen werden zum Nominalwert abzüglich betriebswirtschaftlich notwen- diger Wertberichtigungen ausgewiesen. Immobilienanlagen Das Immobilienportfolio besteht aus folgenden Kategorien: – Bestandesliegenschaften – Entwicklungsliegenschaften – Baurechte – Unbebaute Grundstücke Allgemein Alle Immobilienanlagen werden in Übereinstimmung mit Swiss GAAP FER 18 zum Marktwert auf Basis der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) bewertet und bilanziert. Die Bewertung wird durch einen unabhängigen Liegenschaftenschätzer ermittelt und halbjährlich aktua- lisiert. Aufwertungen und Abwertungen des Marktwerts werden unter Berücksichtigung latenter Steuern dem Periodenergebnis gutgeschrieben bzw. belastet. Es werden keine planmässigen Abschreibungen vorgenommen. Die aufgrund von Umwelt- risiken zu erwartenden Mehrkosten werden von einem unabhängigen Umweltexperten auf Basis von historischen und technischen Untersuchungen geschätzt. Der Barwert dieser Mehrkosten wird von den Marktwerten der Liegenschaften abgezogen. Baukreditzinsen werden aktiviert. Andere Fremdkapitalkosten werden dem Finanzaufwand belastet. Bestandesliegenschaften Darin enthalten sind Liegenschaften, die vermietet sind, in der bisherigen Art weiter ge- nutzt werden sollen und bei denen keine grösseren baulichen Massnahmen vorgesehen
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80 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER sind, die über das Erhalten und Auffrischen der Bausubstanz hinausgehen. Die Bestan- desliegenschaften werden unter Anwendung der Discounted-Cash-Flow-Methode (DCF) bewertet. Bei dieser Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit von ihren individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert. Entwicklungsliegenschaften Entwicklungsliegenschaften sind Liegenschaften oder Landparzellen, die mit der Absicht gehalten werden, sie im Rahmen eines Projekts einer umfassenden neuen Nutzung zuzu- führen und in den Bestand der Bestandesliegenschaften zu überführen. Die Erfassung einer Liegenschaft als Entwicklungsliegenschaft erfolgt ab dem Zeitpunkt des Entscheids des Verwaltungsrats, dass eine Liegenschaft entwickelt werden soll. Die Entwicklungsliegen- schaften werden mit der DCF-Methode zum Marktwert bewertet. Dabei wird der Projektwert zum Bilanzierungsstichtag nach drei Schritten hergeleitet: – Ermittlung des Ertragswerts oder der potenziellen Verkaufserlöse der Liegenschaft(en) zum Zeitpunkt der Fertigstellung unter Berücksichtigung des aktuellen Vermietungs-/Verkaufsstandes, der Markt- und Kostenschätzung per Stichtag; – Ermittlung des Marktwerts per Bilanzierungsstichtag unter Berücksichtigung der prognostizierten, noch zu tätigenden Investitionen sowie Landverzinsungskosten bis Bauvollendung; – Einschätzung einer dem Projektstatus entsprechenden Risiko-Gewinn-Marge und Berücksichtigung als gesonderter Cashflow einer Kostenposition. Baurechte Baurechte bestehen auf im Eigentum der Gesellschaft stehenden Grundstücken (Liegen- schaften oder ebenfalls Baurechte). Sie werden meistens auf lange Dauer an Dritte ver geben, welche die Baurechte gegen Entrichtung eines Baurechtszinses nutzen. Die Baurechtsliegenschaften werden ebenfalls mittels DCF-Methode unter zusätzlicher Berück- sichtigung der laufenden Baurechtszinsen sowie unter der Annahme einer Heimfall- entschädigung oder Weiterführung des Baurechts zum Zeitpunkt der Beendigung des laufenden Baurechtsvertrags bewertet. Unbebaute Grundstücke Unbebaute Grundstücke können aus Bauland oder Landwirtschaftsland bestehen. Sie un- terscheiden sich von den Entwicklungsliegenschaften dadurch, dass zurzeit keine Absicht besteht, sie einer neuen umfassenden Nutzung zuzuführen. Wo möglich, werden sie in der Zeit, in der das Land nicht überbaut und nicht veräussert wird, einer Nutzung durch Vermietung oder Verpachtung zugeführt oder, wo eine Nutzung dem Land zwar zweckdien- lich, aber eine Verpachtung nicht ökonomisch sinnvoll ist, zur Gebrauchsleihe überlassen. Baulandreserven oder Landwirtschaftsland werden ebenfalls mit der DCF-Methode zum Marktwert bewertet.
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81 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Übrige Sachanlagen Die übrigen Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellkosten abzüglich betriebs- wirtschaftlich notwendiger Abschreibungen bewertet. Die übrigen Sachanlagen umfassen Mobiliar und Einrichtungen, Fahrzeuge und EDV-Anlagen, Büromaschinen und Kommuni- kationssysteme. Die Abschreibungen werden linear über die geschätzte Nutzungsdauer vorgenommen. Die Abschreibungsdauern betragen jeweils fünf bis acht Jahre. Immaterielle Anlagen Die immateriellen Anlagen umfassen Software und werden zu Anschaffungskosten abzüg- lich der betriebswirtschaftlich notwendigen Wertberichtigungen bilanziert. Die immate- riellen Anlagen werden linear abgeschrieben. Die Abschreibungsdauer beträgt fünf Jahre. Finanzanlagen Die Finanzanlagen werden zum Anschaffungswert unter Berücksichtigung der betriebswirt- schaftlich notwendigen Wertberichtigungen bilanziert. Wertbeeinträchtigung von Aktiven Die Werthaltigkeit von Aktiven (ohne Immobilienanlagen) wird regelmässig beurteilt. Liegen Anzeichen einer Werteinbusse vor, wird der erzielbare Wert berechnet. Übersteigt der Buchwert den erzielbaren Wert, erfolgt eine zusätzliche Abschreibung. Verbindlichkeiten Die Bewertung von Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und übrigen Verbind- lichkeiten erfolgt zum Nominalwert. Finanzverbindlichkeiten Die langfristig abgeschlossenen Darlehen und Hypotheken werden zum Nominalwert als langfristige Finanzverbindlichkeiten bilanziert. Die innerhalb von zwölf Monaten fälligen Tranchen werden in den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten ausgewiesen. Anleihen werden bei der erstmaligen Erfassung zu Verkehrswerten abzüglich Transaktionskosten bilanziert. In der Folge werden die Anleihen zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, wobei die Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Buchwert über die Laufzeit linear zugeschrieben wird. Derivative Finanzinstrumente PLAZZA setzt derivative Finanzinstrumente (z. B. Forward Rate Agreements) zur Absicherung von Zinsrisiken ein und legt dies ausserbilanziell im Anhang offen. Ineffektive Teile werden demgegenüber sofort in der Erfolgsrechnung erfasst. Die laufenden Zinsaufwendungen und -erträge aus dem Grund- und dem Absicherungsgeschäft werden in der Erfolgsrechnung erfasst. Rückstellungen Rückstellungen werden gebildet, wenn vor dem Bilanzstichtag ein Ereignis stattgefunden hat, aus dem eine wahrscheinliche Verpflichtung resultiert, deren Höhe und/oder Fälligkeit zwar ungewiss, aber schätzbar ist. Diese Verpflichtung kann auf rechtlichen oder faktischen
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82 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Gründen basieren. Rückstellungen werden auf der Basis der wahrscheinlichen, erwarteten Mittelabflüsse bilanziert, per Bilanzstichtag neu beurteilt und entsprechend ihren erwar - teten Fälligkeiten als kurz- oder langfristig ausgewiesen. Ertragssteuern Nach Swiss GAAP FER 11 sind aktuelle und zukünftige steuerliche Auswirkungen im Jahres- abschluss angemessen zu berücksichtigen. Die Ertragssteuern enthalten sowohl laufende Ertragssteuern wie auch latente Ertragssteuern. Die laufenden Ertragssteuern werden mit den aktuellen Steuersätzen aufgrund der zu erwartenden steuerlichen Jahresergebnisse entspre- chend den jeweiligen steuerlichen Gewinnermittlungsvorschriften berechnet und unter den passiven Rechnungsabgrenzungen ausgewiesen. Latente Steuern werden auf temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und den Werten in der Jahres- rechnung nach Swiss GAAP FER abgegrenzt. Sie betreffen primär Bewertungs unterschiede zwischen den ermittelten Marktwerten und den steuerrechtlich massgebenden Werten der Liegenschaften. Die Bewertung erfolgt zu den an den jeweiligen Orten geltenden aktuellen bzw. erwarteten Steuersätzen. Die latenten Steuern werden erfolgswirksam in der Bilanz zurückgestellt. Bei der Ermittlung der allfälligen Grundstückgewinnsteuer wird dem am be- treffenden Ort gültigen individuellen Steuersystem Rechnung getragen. Der Berechnung wird dabei eine realistische Haltedauer für jede Liegenschaft zugrunde gelegt, wobei das über- wiegend im Kanton Zürich konzentrierte Immobilienportfolio mehrheitlich seit mehr als 20 Jahren gehalten wird. Latente Steuern auf Verlustvorträgen werden nur dann aktiviert, wenn zukünftige Steuern auf Gewinnen mit hoher Wahrscheinlichkeit verrechnet werden können. Personalvorsorge Die PLAZZA AG ist einer Sammelstiftung angeschlossen. Die Erfolgsrechnung enthält die in einer Periode geschuldeten Zahlungen an die Sammelstiftung. Tatsächliche wirtschaft- liche Auswirkungen von Vorsorgeplänen auf das Unternehmen werden per Bilanzstichtag berechnet. Die Aktivierung eines wirtschaftlichen Nutzens erfolgt dann, wenn dieser für den künftigen Vorsorgeaufwand der Gesellschaft verwendet wird. Eine wirtschaftliche Ver- pflichtung wird passiviert, wenn die Voraussetzungen für die Bildung einer Rückstellung erfüllt sind. Gesondert bestehende frei verfügbare Arbeitgeberbeitragsreserven werden als Aktivum erfasst. Die Differenz zwischen den jährlich ermittelten wirtschaftlichen Nutzen und Verpflichtungen sowie die Veränderung der Arbeitgeberbeitragsreserve werden neben den auf die Periode abgegrenzten Beiträgen über die Erfolgsrechnung erfasst. 2. Segmente Die PLAZZA AG ist ausschliesslich im Markt Schweiz tätig und führt mit Ausnahme einer Immobilienentwicklung keine wesentlichen Tätigkeiten für Dritte aus. Das Immobilien - portfolio, bestehend aus Bestandes- und Entwicklungsliegenschaften, Baurechten sowie unbebauten Grundstücken, wird als eine Einheit geführt und gesamthaft an die oberste Un- ternehmensleitung rapportiert. Aus diesen Gründen wird keine Segmentberichterstattung erstellt. Zur Beurteilung des Immobilienportfolios werden Angaben zu den einzelnen Lie-
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83 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER genschaftsarten separat ausgewiesen (Anhang 6, ab Seite 105, und Anhang 14, ab Seite 89, sowie Detailangaben zum Immobilienportfolio, ab Seite 112). Die Immobilienentwicklung ist im Anhang 4 erläutert, ab Seite 83. 3. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 190 1 573 Wertberichtigungen auf Forderungen aus Lieferungen und Leistungen –48 –275 Total 142 1 298 Die Reduktion der Forderungen ist auf eine im Vorjahr zum Bilanzstichtag noch nicht fällige Anzahlung im Zusammenhang mit den Immobilienentwicklungen zurückzuführen. 4. Immobilienentwicklungen In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Ertrag aus laufenden Projekten seit Projektbeginn 5 945 5 565 Anzahlungen –7 499 –7 499 Immobilienentwicklungen, netto –1 554 –1 934 davon Immobilienentwicklungen, passiv 1 554 1 934 Dabei handelt es sich um Aktivitäten im Zusammenhang mit einem Vertrag zum Bau eines Primarschulhauses auf dem Areal der Entwicklungsliegenschaft in Crissier, der Anfang 2019 mit der Gemeinde abgeschlossen worden war. Die Erstellung des Schulhauses wird koordiniert mit dem Entwicklungsprojekt in Crissier. 5. Aktive Rechnungsabgrenzungen In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Ertrags- und Kapitalsteuern 413 442 Vorausbezahlter Sachaufwand 2 147 15 Total 2 560 457 Im vorausbezahlten Sachaufwand ist eine Ausgleichszahlung aus der Auflösung des Forward Rate Agreement von 2023 zur Absicherung gegen Zinssatzschwankungen enthalten, die über die Laufzeit der Anleihe 2024–2029 linear abgeschrieben wird.
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84 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER 6. Bestandesliegenschaften, Entwicklungsliegenschaften, Baurechte, unbebaute Grundstücke In TCHF Bestandesliegenschaften Im Baurecht an Dritte abgegebene Grundstücke Unbebaute Grundstücke Total Wohn- liegenschaften Geschäfts- liegenschaften Total Entwicklungs- liegenschaften Bestand 31.12.2022 648 980 88 194 737 174 122 600 88 915 664 949 353 Zugänge 2 213 1 152 3 365 62 787 – – 66 152 Abgänge – – – – – – – Umklassierung – – – –13 – – –13 Veränderung von aktuellen Werten –5 290 –1 882 –7 172 8 658 –397 – 1 089 Wertkorrekturen für Altlasten 577 –423 154 18 –216 – –44 Bestand 31.12.2023 646 480 87 041 733 521 194 050 88 302 664 1 016 537 Zugänge 6 574 568 7 142 51 127 – – 58 269 Abgänge – – – – – – – Umklassierung 231 920 – 231 920 –231 920 – – – Veränderung von aktuellen Werten 15 871 2 450 18 321 16 032 2 018 – 36 371 Wertkorrekturen für Altlasten 5 –369 –364 –189 – – –553 Bestand 31.12.2024 900 850 89 690 990 540 29 100 90 320 664 1 110 624 Kumulierte Anschaffungswerte 31.12.2022 276 116 81 223 357 339 102 115 7 039 1 109 467 602 Kumulierte Anschaffungswerte 31.12.2023 278 329 82 375 360 704 164 882 7 039 1 109 533 734 Kumulierte Anschaffungswerte 31.12.2024 486 960 82 801 569 761 13 679 7 039 1 109 591 588 Differenz Marktwerte/ Anschaffungswerte 31.12.2022 372 864 6 971 379 835 20 485 81 876 –445 481 751 Differenz Marktwerte/ Anschaffungswerte 31.12.2023 368 151 4 666 372 817 29 168 81 263 –445 482 803 Differenz Marktwerte/ Anschaffungswerte 31.12.2024 413 890 6 889 420 779 15 421 83 281 –445 519 036 In den Zugängen sind aktivierte Planer- und Bauleistungen von TCHF 3 063 enthalten, die zum Bilanzstichtag ausgeführt, aber noch nicht abgerechnet worden waren oder noch zur Zahlung anstanden (Vorjahr TCHF 4 811). Ausserdem erfolgten in der Berichtsperiode Auszahlungen für Investitionen in Liegenschaften von TCHF 4 811 (Vorjahr TCHF 9 289), die bereits in früheren Perioden aktiviert, aber noch nicht abgerechnet worden waren oder noch nicht zur Zahlung anstanden.
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85 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER In der Tabelle auf Seite 84 sind die unten stehenden Wertkorrekturen für die Bereinigung von Altlasten bereits abgezogen: In TCHF Bestandesliegenschaften Im Baurecht an Dritte abgegebene Grundstücke Unbebaute Grundstücke Total Wohn- liegenschaften Geschäfts- liegen schaften Total Entwicklungs- liegenschaften Wertkorrekturen für Altlasten 31.12.2022 965 509 1 474 7 559 4 326 – 13 359 Wertkorrekturen für Altlasten 31.12.2023 388 932 1 320 7 536 4 542 – 13 398 Wertkorrekturen für Altlasten 31.12.2024 257 1 265 1 522 7 705 4 542 – 13 769 Grundlage der Marktwerte bilden die zweimal jährlich per Stichtag 30. Juni bzw. 31. Dezember durch die Wüest Partner AG nach der DCF-Methode durchgeführten Verkehrswertbewertun- gen. Die realen Netto-Diskontierungssätze für die Bewertung bewegten sich per 31. Dezem- ber 2024 in der Bandbreite von 2,20 % bis 4,00 % (31. Dezember 2023: 2,20 % bis 4,00 %; 31. Dezember 2022: 2,10 % bis 4,00 %). Portfolio nach Region am 31. Dezember 2024 Marktwert in TCHF Anzahl Liegenschaften Wohn- liegenschaften Geschäfts- liegenschaften Entwicklungs- liegenschaften Baurechte Unbebaute Grundstücke Total Anteil am Total Kanton Zürich 12 668 930 72 890 23 490 89 540 854 850 77,0 % Westschweiz 4 231 920 10 260 5 610 596 248 386 22,3 % Restliche Schweiz 3 6 540 780 68 7 388 0,7 % Total 19 900 850 89 690 29 100 90 320 664 1 110 624 100,0 % Anteil am Total 81,1 % 8,1 % 2,6 % 8,1 % 0,1 % 100,0 % Portfolio nach Region am 31. Dezember 2023 Marktwert in TCHF Anzahl Liegenschaften Wohn- liegenschaften Geschäfts- liegenschaften Entwicklungs- liegenschaften Baurechte Unbebaute Grundstücke Total Anteil am Total Kanton Zürich 12 646 480 69 980 17 970 87 540 821 970 80,9 % Westschweiz 3 10 310 176 080 596 186 986 18,4 % Restliche Schweiz 3 6 751 762 68 7 581 0,7 % Total 18 646 480 87 041 194 050 88 302 664 1 016 537 100,0 % Anteil am Total 63,5 % 8,6 % 19,1 % 8,7 % 0,1 % 100,0 %
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86 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER 7. Übrige Sachanlagen In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Anschaffungswert zu Beginn der Periode 515 515 Zugänge 142 – Abgänge – – Anschaffungswert am Ende der Periode 657 515 Kumulierte Abschreibungen zu Beginn der Periode –509 –507 Zugänge –29 –2 Abgänge – – Kumulierte Abschreibungen am Ende der Periode –538 –509 Nettobuchwert zu Beginn der Periode 6 8 Nettobuchwert am Ende der Periode 119 6 Die übrigen Sachanlagen beinhalten Unterhaltsmaschinen, Fahrzeuge, Mobiliar und Einrichtungen, EDV-Anlagen und Kommunikationssysteme. 8. Immaterielle Anlagen In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Anschaffungswert zu Beginn der Periode 209 182 Zugänge 13 27 Abgänge – – Anschaffungswert am Ende der Periode 222 209 Kumulierte Abschreibungen zu Beginn der Periode –131 –110 Zugänge –23 –21 Abgänge – – Kumulierte Abschreibungen am Ende der Periode –154 –131 Nettobuchwert zu Beginn der Periode 78 72 Nettobuchwert am Ende der Periode 68 78 Die immateriellen Anlagen beinhalten ausschliesslich Software.
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87 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER 9. Finanzverbindlichkeiten In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Grundpfandgesicherte Kredite – 7 600 Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten – 7 600 Anleihe 99 658 – Grundpfandgesicherte Kredite 150 000 150 000 Total langfristige Finanzverbindlichkeiten 249 658 150 000 Total Finanzverbindlichkeiten 249 658 157 600 Der durchschnittliche kapitalgewichtete Zinssatz betrug in der Berichtsperiode 1,61 % (Vorjahr 1,77 %). In der Berichtsperiode wurden Fremdkapitalzinsen in Höhe von TCHF 1 094 aktiviert (Vorjahr TCHF 1 172). Zur Sicherung der grundpfandgesicherten Kredite sind Liegenschaften mit einem Bilanzwert von TCHF 468 730 belastet (31. Dezember 2023: TCHF 452 790). Für die langfristigen grundpfandgesicherten Kredite wurde eine Zinsbindung bis zur Fällig- keit im Jahr 2033 vertraglich vereinbart. Die kurzfristigen grundpfandgesicherten Kredite werden jeweils bei Fälligkeit erneuert. Am 27. November 2024 wurde eine Anleihe mit einem Volumen von TCHF 100 000 und einer Laufzeit von fünf Jahren bis zum 27. November 2029 ausgegeben. Die Anleihe ist an der SIX Swiss Exchange kotiert, Valorennummer 138 001 137. Der Coupon beläuft sich auf 1,775 %, der Effektivzins beträgt 1,851 %. Die Transaktionskosten wurden bei der Ersterfassung vom Emissions erlös in Abzug gebracht. Die Differenz zwischen Buchwert und Rückzahlungs - betrag wird über die Laufzeit zugeschrieben und beträgt per 31. Dezember 2024 TCHF 342 (Vorjahr TCHF 0). Anleihe 2024–2029 In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Emissionserlös 99 652 – Amortisation Emissionskosten 6 – Bestand 99 658 –
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88 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER 10. Sonstige Kurzfristige Verbindlichkeiten In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Verpflichtungen aus Bewirtschaftungsmandaten 128 239 Steuern – 406 Sozialversicherungen 42 57 Andere 4 4 Total 174 706 11. Passive Rechnungsabgrenzungen In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Vorauszahlungen von Mietern 2 909 1 852 Ertrags- und Kapitalsteuern 3 834 5 343 Erhaltene, noch nicht abgerechnete Planer- und Bauleistungen 787 167 Andere 1 203 828 Total 8 733 8 190 12. Rückstellungen In TCHF Rechtsfälle Sonstige Total Bestand 31.12.2022 625 – 625 Bildung – – – Verwendung – – – Auflösung – – – Bestand 31.12.2023 625 – 625 davon kurzfristig – – – Bestand 31.12.2023 625 – 625 Bildung – 15 15 Verwendung – – – Auflösung –625 – –625 Bestand 31.12.2024 – 15 15 davon kurzfristig – 15 15 Die Rückstellung für Rechtsfälle im Vorjahr betraf eine potenzielle Regressforderung einer Versicherungsgesellschaft im Zusammenhang mit einem Bauunfall aus dem Jahr 2005. Dieses Risiko besteht per Bilanzstichtag nicht mehr. Die Rückstellung wird nicht mehr benötigt und deshalb aufgelöst.
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89 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER 13. Latente Steuerverbindlichkeiten In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Latente Steuerverbindlichkeiten zu Beginn der Berichtsperiode 133 966 132 907 Erfolgswirksame Nettobildung in der Berichtsperiode 5 797 1 059 Latente Steuerverbindlichkeiten am Ende der Berichtsperiode 139 763 133 966 Die latenten Steuerschulden betreffen zum grossen Teil Immobilien und entstehen aus den Wertdifferenzen zwischen den FER-Marktwerten und den Steuerwerten der einzelnen Bilanzpositionen. Für die Liegenschaften wurde der Steuerbetrag einzeln pro Objekt ermit- telt. Dabei wurde die individuelle Haltedauer berücksichtigt sowie die Tatsache, dass die Gesellschaft nicht auf kurzfristigen Handel mit Immobilien ausgerichtet ist. Diese indivi- duelle Berechnung führte zu einem Steuersatz (vor Steuern) von durchschnittlich 19,2 % (Vorjahr 19,8 %) für den Gesamtbestand der Liegenschaften. Für die Wertdifferenzen auf den übrigen Positionen wurde der Steuerbetrag pauschal mit dem Steuersatz (vor Steuern) von 20,0 % (Vorjahr 20,0 %) berechnet. 14. Liegenschaftenertrag Liegenschaftenertrag In TCHF 2024 2023 Erlöse aus Vermietung 30 118 24 294 Baurechtszinsen 2 690 2 566 Anderer Liegenschaftenertrag 232 73 Total 33 040 26 933 Portfolio nach Regionen Stichtag 31.12.2024 Portfolio nach Anlagekategorien Stichtag 31.12.2024 Erlöse aus Vermietung Periode 1.1.–31.12.2024 Wohnen 65 % Entwicklung 18 % Geschäft 17 % Restliche Schweiz 1 % Westschweiz 22 % Kanton Zürich 77 % Geschäft 8 % Wohnen 81 % Baurechte u. a. 8 % Entwicklung 3 %
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90 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Die ausgewiesenen Erlöse aus Vermietung stellen Ist-Mieterträge dar. Diese gliedern sich wie folgt nach Anlagekategorien: Erlöse aus Vermietung In TCHF 2024 2023 Bestandesliegenschaften 24 676 23 704 davon Wohnliegenschaften 19 520 18 669 davon Geschäftsliegenschaften 5 156 5 035 Entwicklungsliegenschaften 5 408 555 Baurechte1 34 35 Total Liegenschaften 30 118 24 294 1 Mietertrag aus Nutzungsvereinbarung für Miteigentumsstrassenparzelle. Die Soll-Netto-Mieterträge per Bilanzstichtag und der Leerstand für die einzelnen Anlage- kategorien präsentieren sich wie folgt: Soll-Netto-Mietertrag 1 In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Bestandesliegenschaften 38 175 25 109 davon Wohnliegenschaften 32 781 19 696 davon Geschäftsliegenschaften 5 394 5 413 Entwicklungsliegenschaften 610 606 Baurechte2 34 34 Total Liegenschaften 38 819 25 749 1 Erwarteter Mietertrag bei Vollvermietung vor Ausfällen aufgrund von Leerständen bzw. Mietzinsreduktionen. 2 Mietertrag aus Nutzungsvereinbarung für Miteigentumsstrassenparzelle. Leerstandsquote in Prozenten vom Soll-Netto-Mietertrag 1 31.12.2024 31.12.2023 Bestandesliegenschaften 6,0 % 2,7 % davon Wohnliegenschaften 6,2 % 2,2 % davon Geschäftsliegenschaften 4,7 % 4,6 % Entwicklungsliegenschaften 9,5 % 9,6 % Baurechte – – Unbebaute Grundstücke – – Total Liegenschaften 6,0 % 2,9 % 1 Erwarteter Mietertrag bei Vollvermietung vor Ausfällen aufgrund von Leerständen bzw. Mietzinsreduktionen.
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91 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Anteil der jeweils fünf wichtigsten Mieter und Baurechtsnehmer Die nachfolgenden fünf wichtigsten Mieter und Baurechtsnehmer trugen, gemessen an den Mieterträgen und Baurechtszinsen, zusammen 8,4 % bei (31. Dezember 2023: 11,7 %). Mieter/Baurechtsnehmer Art 31.12.2024 31.12.2023 HASTAG (Zürich) AG Baurechtszins 2,3 % 3,2 % HG Commerciale Baurechtszins 1,7 % 2,3 % Wingtra AG Mietzins 1,6 % 2,2 % Isler & Pedrazzini AG Mietzins 1,4 % 2,0 % STWEG Im Tiergarten 44–50 Baurechtszins 1,4 % 2,0 % Total 8,4 % 11,7 % Laufzeiten Geschäftsmietverträge und Baurechtszinsen In Prozenten der Miet- und Baurechtszinserträge 31.12.2024 31.12.2023 Bis 1 Jahr inklusive unbefristeter Mietverhältnisse 22,8 % 20,8 % 1 bis 2 Jahre 13,3 % 8,8 % 2 bis 3 Jahre 20,0 % 11,5 % 3 bis 4 Jahre 7,2 % 15,2 % 4 bis 5 Jahre 0,0 % 7,1 % Über 5 Jahre 36,7 % 36,6 % Total 100,0 % 100,0 % 15. Liegenschaftenaufwand In TCHF 2024 2023 Unterhalt und Reparatur 691 652 Betrieb und Verwaltung Liegenschaften 885 507 Versicherung, Steuern, Gebühren 580 234 Baurechtsaufwand 63 60 Anderer 255 222 Total 2 474 1 675 Die PLAZZA AG ist bei einem im Baurecht abgegebenen Grundstück Baurechtsnehmerin. Der zukünftige Baurechtsaufwand fällt wie folgt an: Zukünftiger Baurechtsaufwand In TCHF 2024 2023 Bis 1 Jahr 60 60 1 bis 5 Jahre 241 241 Über 5 Jahre 1 475 1 536 Total 1 776 1 837
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92 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER 16. Übrige betriebliche Aufwendungen In TCHF 2024 2023 Büro- und Verwaltungsaufwand 1 162 847 Auflösung nicht mehr benötigter Rückstellungen –625 – Kapitalsteuern 214 232 Total 751 1 079 Zur Auflösung nicht mehr benötigter Rückstellungen vgl. Anhang 12, Seite 88. 17. Personalaufwand In TCHF 2024 2023 Lohnaufwand 3 159 2 646 Sozialversicherungsaufwand 482 408 Übriger Personalaufwand 132 68 Total 3 773 3 122 Personalvorsorge Für die Personalvorsorge ist PLAZZA seit dem 1. Juli 2020 einer Sammelstiftung ange - schlossen. Die Vorsorgeeinrichtung ist eine rechtlich selbstständige Stiftung und unterliegt den Bestimmungen des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG). Die Versicherten, ihre Partner und Kinder sind gegen die Folgen von Alter, Tod und Invalidität versichert. Die Finanzierung erfolgt durch Arbeitgeber- und Arbeitnehmerbeiträge an die Stiftung. Die Beiträge berechnen sich in Prozenten der ver - sicherten Löhne. Das Altersguthaben ergibt sich durch die jährlichen Sparbeiträge von Arbeitgeber und Arbeitnehmer bis zur Pensionierung zuzüglich Zinsen. Arbeitgeberbeitragsreserven Im Zeitraum vom 1. Januar des Vorjahres bis zum 31. Dezember des Berichtsjahres bestan- den keine Arbeitgeberbeitragsreserven. Aufgrund der umfassenden Solidaritäten innerhalb der angeschlossenen Unternehmen lässt sich die Überdeckung des individuellen Anschlussvertrags nicht bestimmen. Die Sammelstiftung weist einen ungeprüften Deckungsgrad per 31. Dezember 2024 von 110,4 % aus. Die Überdeckung ist nicht zur wirtschaftlichen Verwendung vorgesehen, und PLAZZA hat keinen Vermögenswert aus dem wirtschaftlichen Nutzen angesetzt. Im Sozialversiche- rungsaufwand sind die Arbeitgeberbeiträge von TCHF 246 (Vorjahr TCHF 207) enthalten.
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93 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER 18. Neubewertung Liegenschaften In TCHF 2024 2023 Positive Marktwertanpassungen 37 053 8 662 Negative Marktwertanpassungen –682 –7 573 Anpassung Wertkorrekturen für Altlasten –553 –44 Total 35 818 1 045 Die positiven Marktwertanpassungen gehen auf Fortschritte in den Entwicklungsprojekten (CHF 16,0 Mio., Vorjahr 8,7 Mio.) und Aufwertungen im übrigen Portfolio zurück, haupt - sächlich aufgrund gestiegener Ertragserwartungen. Die negativen Marktwertanpassungen gehen auf eine Geschäftsliegenschaft zurück. Die Anpassung der Wertkorrektur für Altlasten wurde mehrheitlich aufgrund von bis jetzt unbekannten Altlasten einer Geschäftsliegenschaft vorgenommen. Weitere Details zur Bewertung der Liegenschaften können dem Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten entnommen werden (vergleiche Seiten 96–99). 19. Finanzergebnis In TCHF 2024 2023 Übriger Finanzertrag 35 – Total Finanzertrag 35 – Zinsaufwand –3 354 –1 062 Bankspesen –20 –15 Total Finanzaufwand –3 374 –1 077 Total Finanzergebnis –3 339 –1 077 20. Steuern In TCHF 2024 2023 Laufende Ertragssteuern 2 149 1 823 Latente Steuern 5 797 1 059 Total 7 946 2 882 Der Ist-Steuersatz betrug im Berichtsjahr 13,5 % (Vorjahr 13,6 %).
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94 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER Per 31. Dezember des Berichtsjahres bestehen – wie schon im Vorjahr – keine steuerlichen Verlustvorträge. 2024 2023 Gewinn vor Steuern TCHF 58 642 21 152 Steuern TCHF 7 946 2 882 Steuersatz Prozent 13,5 13,6 Gründe für die Abweichung der effektiven Steuerbelastung vom Durchschnittssteuersatz In TCHF 2024 2023 Gewinn vor Steuern 58 642 21 152 Ertragssteuern zum Durchschnittssatz 7 999 2 940 Steuern zu anderen Sätzen 8 –24 Anpassung für periodenfremde laufende Ertragssteuern –61 –34 Effekte aus der Änderung der Steuersätze – – Total Steuern 7 946 2 882 Der Durchschnittssteuersatz betrug 13,6 % (Vorjahr 13,9 %). 21. Eigenkapital (Net Asset Value, NAV) und Gewinn pro Aktie Einheit 2024 2023 Gewinn TCHF 50 696 18 270 Gewinn exkl. Neubewertung Liegenschaften1 TCHF 20 430 17 294 Eigenkapital/NAV2 TCHF 745 927 711 791 Namenaktien A (nom. CHF 0.50) Anzahl 1 827 000 1 827 000 Namenaktien B (nom. CHF 0.10) Anzahl 1 215 000 1 215 000 Gewinn pro Namenaktie A CHF 24.49 8.83 Gewinn pro Namenaktie B CHF 4.90 1.77 Gewinn pro Namenaktie A exkl. Neubewertung Liegenschaften1 CHF 9.87 8.35 Gewinn pro Namenaktie B exkl. Neubewertung Liegenschaften1 CHF 1.97 1.67 Eigenkapital pro Namenaktie A (NAV)2 CHF 360.35 343.86 Eigenkapital pro Namenaktie B (NAV)2 CHF 72.07 68.77 1 Der Neubewertungserfolg der Liegenschaften sowie die sich daraus ergebenden latenten Steuern sind nicht berücksichtigt. 2 Angaben per Bilanzstichtag. Es gibt keine Beschlüsse der Generalversammlung zur Veränderung des Aktienkapitals, die potenziell zu einer Kapitalverwässerung führen könnten.
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95 Jahresrechnung der PLAZZA AG nach Swiss GAAP FER 22. Derivative Finanzinstrumente Zur Absicherung gegen Zinssatzschwankungen wurde 2023 erstmals ein kurzfristiges Forward Rate Agreement mit einem Kontraktwert von CHF 50,0 Mio. abgeschlossen, das 2024 mit einer Ausgleichszahlung aufgelöst wurde. Die Zahlung wird zum grösseren Teil während der Laufzeit der Anleihe 2024–2029 dem Finanzergebnis künftiger Jahre belastet. Zum kleineren Teil wurde die Zahlung dem Finanzergebnis des Berichtsjahres belastet. Per 31. Dezember 2024 hat die PLAZZA AG keine derivativen Finanzinstrumente gehalten. 23. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Es bestehen keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die Einfluss auf die Buchwerte der ausgewiesenen Aktiven oder Verbindlichkeiten haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen. Der vorliegende Jahresabschluss wurde am 4. März 2025 vom Verwaltungsrat zur Veröf - fentlichung freigegeben.
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96 2 Bericht der Revisionsstelle An die Generalversammlung der PLAZZA AG, Zürich Bericht zur Prüfung der Jahresrechnung Prüfungsurteil Wir haben die Jahresrechnung der PLAZZA AG – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024, der Er- folgsrechnung, dem Eigenkapitalnachweis und der Geldflussrechnung für das dann endende Jahr sowie dem An- hang, einschliesslich einer Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Nach unserer Beurteilung vermittelt die Jahresrechnung (Seiten 74 bis 95 sowie 112 bis 115) ein den tatsächli- chen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage der Gesellschaft zum 31. Dezember 2024 sowie dessen Ertragslage und Geldflüsse für das dann endende Jahr in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER und entspricht dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange sowie dem schweizerischen Gesetz. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung" unseres Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte BEWERTUNG DES IMMOBILIENPORTFOLIOS Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermes- sen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des Berichtszeitraums waren. Diese Sachver- halte wurden im Kontext unserer Prüfung der Jahresrechnung als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungs- urteils hierzu adressiert, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab Bericht der Revisionsstelle
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97 3 BEWERTUNG DES IMMOBILIENPORTFOLIOS Prüfungssachverhalt Unsere Vorgehensweise Die Bestandesliegenschaften, Entwicklungsliegen- schaften und Baurechte (nachfolgend auch „Immobili- enportfolio“) bilden einen wesentlichen Bestandteil der Bilanz und weisen per 31. Dezember 2024 folgende Marktwerte auf (in TCHF): Bestandesliegenschaften 990,540 Entwicklungsliegenschaften 29,100 Baurechte 90,320 Das Immobilienportfolio der Gesellschaft wird per Bi- lanzstichtag zum Marktwert bewertet. Bei der Bewer- tung wird auf Gutachten des externen Schätzungsex- perten abgestützt. Die halbjährlich mittels Discounted- Cashflow-Modell vorgenommenen Marktwert Schät- zungen werden in Bezug auf die erwarteten künftigen Geldflüsse sowie den pro Liegenschaft in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken angewendeten Diskontierungszinssatz wesentlich durch Annahmen und Schätzungen des Managements und des externen Schätzungsexperten beeinflusst. Die Marktwerte der Entwicklungsliegenschaften wer- den zusätzlich durch Annahmen und Schätzungen des Managements sowie des externen Schätzungsexperten mit Bezug auf die anfallenden Baukosten, die Nutzung, den Zeitpunkt der Realisierung, die Erlöse sowie die zu- künftige Marktentwicklung wesentlich beeinflusst. Im Rahmen unserer Prüfung haben wir die Fachkompe- tenz und Unabhängigkeit des externen Schätzungsex- perten beurteilt. Wir haben an den Bewertungsbesprechungen des Schätzungsexperten mit dem Management teilgenom- men und dabei Bewertungsmethodik sowie ausge- wählte wertrelevante Parameter diskutiert. Zur Unter- stützung unserer Prüfungshandlungen setzten wir un- sere Bewertungsspezialisten aus dem Bereich Real Es- tate ein. Auf Basis einer nach qualitativen und quantitativen Fak- toren ausgewählten Stichprobe haben wir unter ande- rem folgende Prüfungshandlungen durchgeführt: - Evaluation der methodischen Richtigkeit des zur Bestimmung des Marktwertes verwendeten Mo- dells; - Kritisches Hinterfragen der wichtigsten wertrele- vanten Faktoren (namentlich Diskontierungszins- satz, Marktmieten, Leerstände, Bewirtschaftungs-, Sanierungs- und Instandsetzungskosten) aufgrund von Vergangenheitszahlen, Benchmarks, öffentlich verfügbaren Informationen und unserer Marktein- schätzungen; - Zusätzlich bei Entwicklungsliegenschaften: Beurtei- lung der Schlüsselannahmen mit Bezug auf die an- fallenden Baukosten, die Nutzung, den Zeitpunkt der Realisierung, die Erlöse sowie die zukünftige Marktentwicklung und Evaluation der Kostenerfas- sung hinsichtlich Aktivierbarkeit und Zuordnung auf Basis der Investitionsrechnung. Weitere Informationen zu BESONDERS WICHTIGER PRÜFUNGSSACHVERHALT sind an folgenden Stellen im Anhang der Jahresrechnung enthalten: — Anhang Erläuterung 1 „Zusammenfassung der wes entlichen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden“ — Anhang Erläuterung 6 „Bestandesliegenschaften, En twicklungsliegenschaften, Baurechte, unbebaute Grund- stücke“ — Anhang Erläuterung 18 „Neubewertung Liegenschaften“
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98 4 Sonstige Informationen Der Verwaltungsrat ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Geschäftsbericht enthaltenen Informationen, aber nicht die Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER, die statu- tarische Jahresrechnung, den Vergütungsbericht und unsere dazugehörigen Berichte. Unser Prüfungsurteil zur Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informatio- nen, und wir bringen keinerlei Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu zum Ausdruck. Im Zusammenhang mit unserer Abschlussprüfung haben wir die Verantwortlichkeit, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zur Jahresrech- nung nach Swiss GAAP FER oder unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder an- derweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrates für die Jahresrechnung Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung, die in Übereinstimmung mit den Swiss GAAP FER, dem Artikel 17 der Richtlinie betr. Rechnungslegung (Richtlinie Rechnungslegung, RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt, und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Hand- lungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortfüh- rung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu. Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von we- sentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bericht abzu- geben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstel- lungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage die- ser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemässes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhal- tung. Darüber hinaus: — identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen in der Jahresrechnung auf- grund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grund- lage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Dar- stellungen oder das Ausserkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. — gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Abschlu ssprüfung relevanten Internen Kontrollsystem, um Prü- fungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben. — beurteilen wir die Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängenden Angaben. — ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenhe it des vom Verwaltungsrat angewandten Rechnungs- legungsgrundsatzes der Fortführung der Geschäftstätigkeit sowie auf der Grundlage der erlangten
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99 5 Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenhei- ten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bericht auf die dazugehörigen Angaben in der Jahresrechnung aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen un- sere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Berichts erlangten Prüfungsnach- weise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fort- führung der Geschäftstätigkeit zur Folge haben. — beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt der Jahr esrechung insgesamt einschliesslich der Angaben so- wie, ob die Jahresrechnung die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wieder- gibt, dass eine sachgerechte Gesamtdarstellung erreicht wird. — erlangen wir ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheiten oder Geschäftstätigkeiten innerhalb der Gesellschaft, um ein Prüfungsurteil zur Jahresrechnung abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Beaufsichtigung und Durchführung der Prüfung der Jahresrechnung. Wir tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil. Wir kommunizieren mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss unter anderem über den ge- planten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfest- stellungen, einschliesslich etwaiger bedeutsamer Mängel im Internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung identifizieren. Wir geben dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die rele- vanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und kommunizieren mit ihnen über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und – sofern zutreffend – über Massnahmen zur Be- seitigung von Gefährdungen oder getroffene Schutzmassnahmen. Von den Sachverhalten, über die wir mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss kommuniziert haben, bestimmen wir diejenigen Sachverhalte, die bei der Prüfung der Jahresrechnung des Berichtszeitraums am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bericht, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schliessen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äusserst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in un- serem Bericht mitgeteilt werden soll, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer sol- chen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden. Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und PS-CH 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorga- ben des Verwaltungsrates ausgestaltetes Internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung exis- tiert. Wir empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. KPMG AG Reto Kaufmann Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Remo Hartmann Zugelassener Revisionsexperte Zürich, 4. März 2025 KPMG AG, Badenerstrasse 172, CH-8036 Zürich © 2025 KPMG AG, eine Schweizer Aktiengesellschaft, ist eine Tochtergesellschaft der KPMG Holding AG. KPMG Holding AG ist Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Firmen, die mit KPMG International Limited, einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung englischen Rechts, verbunden sind. Alle Rechte vorbehalten.
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100 Statutarische Jahresrechnung der PLAZZA AG Bilanz In TCHF Anhang 31.12.2024 31.12.2023 Aktiven Umlaufvermögen Flüssige Mittel 34 487 1 512 Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 142 1 298 Sonstige Forderungen 1 041 – Immobilienentwicklungen – – Aktive Rechnungsabgrenzungen 2 559 457 Total Umlaufvermögen 38 229 3 267 Anlagevermögen Immobilien 1 445 141 397 104 Übrige Sachanlagen 119 6 Immaterielle Anlagen 68 78 Total Anlagevermögen 445 328 397 188 Total Aktiven 483 557 400 455 Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 3 217 5 076 Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten 2 – 7 600 Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 174 706 Immobilienentwicklungen 1 554 1 934 Kurzfristige Rückstellungen 3 803 – Passive Rechnungsabgrenzungen 4 8 733 8 190 Total Kurzfristige Verbindlichkeiten 14 481 23 506 Langfristige Verbindlichkeiten Langfristige Finanzverbindlichkeiten 2 249 658 150 000 Langfristige Rückstellungen 3 59 496 59 791 Total Langfristige Verbindlichkeiten 309 154 209 791 Total Fremdkapital 323 635 233 297 Eigenkapital Aktienkapital 5 1 035 1 035 Gesetzliche Kapitalreserve Übrige Kapitalreserven 5 119 673 119 673 Freiwillige Gewinnreserve 29 890 38 466 Bilanzgewinn Vortrag aus dem Vorjahr – – Jahresergebnis 9 324 7 984 Total Eigenkapital 159 922 167 158 Total Passiven 483 557 400 455
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101 Statutarische Jahresrechnung der PLAZZA AG Erfolgsrechnung In TCHF Anhang 2024 2023 Betriebsertrag Liegenschaftenertrag 6 33 040 26 933 Ertrag aus Immobilienentwicklungen 380 1 989 Übrige betriebliche Erträge 172 164 Total Betriebsertrag 33 592 29 086 Betriebsaufwand Liegenschaftenaufwand 7 –3 775 –5 469 Aufwand aus Immobilienentwicklungen –380 –2 003 Übrige betriebliche Aufwendungen –751 –1 079 Personalaufwand –3 773 –3 122 Total Betriebsaufwand –8 679 –11 673 Betriebsergebnis vor Abschreibungen (EBITDA) 24 913 17 413 Abschreibungen –9 009 –5 357 Betriebsergebnis (EBIT) 15 904 12 056 Finanzergebnis –4 431 –2 249 Jahresergebnis vor Steuern (EBT) 11 473 9 807 Steuern –2 149 –1 823 Jahresergebnis 9 324 7 984
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102 Statutarische Jahresrechnung der PLAZZA AG Anhang zur Jahresrechnung Angaben zur Gesellschaft Die PLAZZA AG («Gesellschaft») wurde am 22. Juni 2015 gegründet und am 25. Juni 2015 unter der Firmennummer CHE-450.491.665 in das Handelsregister des Kantons Zürich eingetragen. Sie hat ihren Sitz an der Sieberstrasse 5, 8055 Zürich. Grundsätze Allgemein Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Bestimmungen des Schweizer Rech- nungslegungsrechts (32. Titel des Obligationenrechts) erstellt. Die wesentlichen ange - wandten Bewertungsgrundsätze werden nachfolgend beschrieben. Von der Möglichkeit zur Bildung oder Auflösung stiller Reserven wird Gebrauch gemacht. Immobilien Immobilien des Anlagevermögens werden zu Anschaffungskosten erfasst und, mit Aus - nahme von Land und mietvertragsspezifischen Ausbauten, degressiv abgeschrieben. Mietvertragsspezifische Ausbauten werden nach Laufzeit des entsprechenden Mietver - trags linear abgeschrieben. Bei Anzeichen einer Überbewertung werden die Buchwerte überprüft und gegebenenfalls wertberichtigt. Für zu beseitigende Altlasten und in Zukunft anfallende Renovationen und Erneuerungen werden entsprechende Rückstellungen ohne Diskontierung gebildet. Es werden keine Baukreditzinsen aktiviert. Verzicht auf Geldflussrechnung und zusätzliche Angaben im Anhang Da die Gesellschaft eine Jahresrechnung nach einem anerkannten Standard zur Rech - nungslegung erstellt (Swiss GAAP FER), hat sie in der vorliegenden Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften auf die Anhangsangaben zu den Revisionshonoraren sowie auf die Erstellung einer Geldflussrechnung verzichtet.
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103 Statutarische Jahresrechnung der PLAZZA AG Angaben zu Bilanz- und Erfolgsrechnungspositionen 1. Immobilien In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Wohnliegenschaften 402 585 204 155 Geschäftsliegenschaften 24 224 24 650 Entwicklungsliegenschaften 10 826 160 793 Baurechte 7 039 7 039 Unbebaute Grundstücke 467 467 Total 445 141 397 104 2. Finanzverbindlichkeiten In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Grundpfandgesicherte Kredite – 7 600 Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten – 7 600 Anleihe 99 658 – Grundpfandgesicherte Kredite 150 000 150 000 Total langfristige Finanzverbindlichkeiten 249 658 150 000 Total Finanzverbindlichkeiten 249 658 157 600 Zur Sicherung der Finanzverbindlichkeiten sind Liegenschaften mit einem Verkehrswert von TCHF 468 730 belastet (Vorjahr TCHF 452 790). Am 27. November 2024 wurde eine Anleihe mit einem Volumen von TCHF 100 000 und einer Laufzeit von fünf Jahren bis zum 27. November 2029 ausgegeben.
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104 Statutarische Jahresrechnung der PLAZZA AG 3. Rückstellungen In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Rechtsfälle – 625 Altlasten 15 579 15 350 Erneuerungsfonds 44 705 43 816 Sonstige 15 – Total 60 299 59 791 davon kurzfristig 803 – 4. Passive Rechnungsabgrenzungen In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Vorauszahlungen von Mietern 2 909 1 852 Ertrags- und Kapitalsteuern 3 834 5 343 Erhaltene, noch nicht abgerechnete Planer- und Bauleistungen 787 167 Andere 1 203 828 Total 8 733 8 190 5. Aktienkapital / Übrige Kapitalreserven In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 1 827 000 Namenaktien A im Nominalwert von je CHF 0.50 913.5 913.5 1 215 000 Namenaktien B im Nominalwert von je CHF 0.10 121.5 121.5 Total 1 035.0 1 035.0 Die übrigen Kapitalreserven sind nicht steuerbegünstigt ausschüttbar.
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105 Statutarische Jahresrechnung der PLAZZA AG 6. Liegenschaftenertrag In TCHF 2024 2023 Erlöse aus Vermietung 30 118 24 294 Baurechtszinsen 2 690 2 566 Anderer Liegenschaftenertrag 232 73 Total 33 040 26 933 7. Liegenschaftenaufwand In TCHF 2024 2023 Unterhalt und Reparatur 1 579 4 427 Betrieb und Verwaltung Liegenschaften 885 508 Versicherung, Steuern, Gebühren 580 234 Baurechtsaufwand 63 60 Anderer 668 240 Total 3 775 5 469 Der Rückgang des Aufwands für Unterhalt und Reparatur geht auf die Auflösung einer Rückstellung für Renovationen und Erneuerungen in Regensdorf aufgrund des anstehenden Rückbaus der bestehenden Gebäude zurück.
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106 Statutarische Jahresrechnung der PLAZZA AG Weitere Angaben 8. Vollzeitstellen Die Anzahl der Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt lag im Berichtsjahr bei 17 ,0 (Vorjahr 13,8). 9. Honorar der Revisionsstelle Die Revisionsgesellschaft KPMG hat für das Berichtsjahr für die Prüfung der Jahresrechnun- gen in Höhe von CHF 54 600 in Rechnung gestellt. Hinzu kommen Honorare von CHF 11 200 für Beratungsdienstleistungen im IT-Bereich. 10. Bedeutende Aktionäre Folgende Aktionäre besassen per 31. Dezember 2024 mehr als 5 % Stimmrechte: Aktionär bzw. Aktionärsgruppe Namenaktien A zu CHF 0.50 Namenaktien B zu CHF 0.10 Total Anzahl Anzahl Aktien Stimmrechte ABV 364 600 1 191 936 1 556 536 51,2 % MV IMMOXTRA Schweiz Fonds n/a n/a mindestens 152 100 mindestens 5,0 % Die ABV-Gruppe ist durch einen Aktionärsbindungsvertrag verbunden. Sie besteht aus folgenden Mitgliedern: Dr. Matthias Auer, Netstal; Rudolf Byland, Basel; Martin Byland, Zollikon; Marina Marti-Auer, Mollis; Jacob Schmidheiny, Zollikon; Margrit Schmidheiny, Zollikon; Felix Schmidheiny, Feusisberg; Kathrin Spoerry, Horgen; Christina Spoerry, Rüschlikon; Heinrich Spoerry-Niggli, Silvaplana; Christina Byland, Confignon; Robert F. Spoerry, Schindellegi; Ursula Oggenfuss, Erlenbach; Jürg Spoerry, Kentfield, USA; Helen Schmidheiny, Zürich. Die Vertretung der Gruppe wird von Erlen Capital Management AG, Zürich, wahrgenommen. 11. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Es bestehen keine wesentlichen Ereignisse nach dem Bilanzstichtag, die Einfluss auf die Buchwerte der ausgewiesenen Aktiven oder Verbindlichkeiten haben oder an dieser Stelle offengelegt werden müssen.
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107 Statutarische Jahresrechnung der PLAZZA AG In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Gewinnvortrag aus dem Vorjahr – – Jahresergebnis 9 324 7 984 Bilanzgewinn zur Verfügung der Generalversammlung 9 324 7 984 Antrag des Verwaltungsrats über die Verwendung des Bilanzgewinns der PLAZZA AG Der Verwaltungsrat schlägt der Generalversammlung für das Berichtsjahr vor, diesen Betrag wie folgt zu verwenden: In TCHF 31.12.2024 31.12.2023 Dividende Namenaktien A im Nominalwert von je CHF 0.50 1 827 000 CHF 9.00 16 443 14 616 1 Dividende Namenaktien B im Nominalwert von je CHF 0.10 1 215 000 CHF 1.80 2 187 1 9441 Auflösung Freiwillige Gewinnreserven –9 306 –8 576 Vortrag auf neue Rechnung – – Total beantragte Gewinnverwendung 9 324 7 984 1 Vorjahr: Dividende CHF 8.00 / CHF 1.60 je Namenaktie A / Namenaktie B. Auf einen Antrag zur weiteren Erhöhung der allgemeinen gesetzlichen Reserve wurde verzichtet, weil diese die Mindesthöhe von 50 % des Aktienkapitals bereits erreicht hat.
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108 2 Bericht der Revisionsstelle An die Generalversammlung der PLAZZA AG, Zürich Bericht zur Prüfung der Jahresrechnung Prüfungsurteil Wir haben die Jahresrechnung der PLAZZA AG (die Gesellschaft) – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024, der Erfolgsrechnung für das dann endende Jahr sowie dem Anhang, einschliesslich einer Zusammenfas- sung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung (Seiten 100 bis 106) dem schweizerischen Gesetz und den Statuten. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Standards zur Abschlussprüfung (SA-CH) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung" unse- res Berichts weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen des Berufsstands, und wir haben unsere sons- tigen beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als eine Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemässen Ermes- sen am bedeutsamsten für unsere Prüfung der Jahresrechnung des Berichtszeitraums waren. Wir haben be- stimmt, dass es keine besonders wichtigen Prüfungssachverhalte gibt, die in unserem Bericht mitzuteilen sind. Sonstige Informationen Der Verwaltungsrat ist für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen die im Geschäftsbericht enthaltenen Informationen, aber nicht die Jahresrechnung nach Swiss GAAP FER, die statu- tarische Jahresrechnung, den Vergütungsbericht und unsere dazugehörigen Berichte. Unser Prüfungsurteil zur Jahresrechnung erstreckt sich nicht auf die sonstigen Informationen, und wir bringen kei- nerlei Form von Prüfungsschlussfolgerung hierzu zum Ausdruck. Bericht der Revisionsstelle
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109 3 Im Zusammenhang mit unserer Abschlussprüfung haben wir die Verantwortlichkeit, die sonstigen Informationen zu lesen und dabei zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zur Jahresrechnung oder unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig wesentlich falsch dar- gestellt erscheinen. Falls wir auf Grundlage der von uns durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten des Verwaltungsrates für die Jahresrechnung Der Verwaltungsrat ist verantwortlich für die Aufstellung einer Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den ge- setzlichen Vorschriften und den Statuten und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Jahresrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen falschen Darstellun- gen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung der Jahresrechnung ist der Verwaltungsrat dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Ge- schäftstätigkeit – sofern zutreffend – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische Alternative dazu. Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Jahresrechnung Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Jahresrechnung als Ganzes frei von we- sentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bericht abzuge- ben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Ga- rantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH durchgeführte Ab- schlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellun- gen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich gewürdigt, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Jahresrechnung getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den SA-CH üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemässes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhal- tung. Darüber hinaus: — identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen in der Jahresrechnung auf- grund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, planen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grund- lage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Dar- stellungen oder das Ausserkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
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110 4 — gewinnen wir ein Verständnis von dem für die Abschlu ssprüfung relevanten Internen Kontrollsystem, um Prü- fungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des Internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben. — beurteilen wir die Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängenden Angaben. — ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenhe it des vom Verwaltungsrat angewandten Rechnungs- legungsgrundsatzes der Fortführung der Geschäftstätigkeit sowie auf der Grundlage der erlangten Prüfungs- nachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten be- steht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Geschäftstätigkeit aufwer- fen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir ver- pflichtet, in unserem Bericht auf die dazugehörigen Angaben in der Jahresrechnung aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Berichts erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Geschäftstätigkeit zur Folge haben. Wir kommunizieren mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss unter anderem über den ge- planten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfest- stellungen, einschliesslich etwaiger bedeutsamer Mängel im Internen Kontrollsystem, die wir während unserer Ab- schlussprüfung identifizieren. Wir geben dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die rele- vanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und kommunizieren mit ihnen über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit auswirken, und – sofern zutreffend – über Massnahmen zur Besei- tigung von Gefährdungen oder getroffene Schutzmassnahmen. Von den Sachverhalten, über die wir mit dem Verwaltungsrat bzw. dessen zuständigem Ausschuss kommuniziert haben, bestimmen wir diejenigen Sachverhalte, die bei der Prüfung der Jahresrechnung des Berichtszeitraums am bedeutsamsten waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bericht, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schliessen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äusserst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unse- rem Bericht mitgeteilt werden soll, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.
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111 5 Bericht zu sonstigen gesetzlichen und anderen rechtlichen Anforderungen In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und PS-CH 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorga- ben des Verwaltungsrates ausgestaltetes Internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert. Aufgrund unserer Prüfung gemäss Art. 728a Abs. 1 Ziff. 2 OR bestätigen wir, dass der Antrag des Verwaltungsra- tes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. KPMG AG {{Signatureleft}} {{Signatureright}} Reto Kaufmann Zugelassener Revisionsexperte Leitender Revisor Remo Hartmann Zugelassener Revisionsexperte Zürich, 4. März 2025 KPMG AG, Badenerstrasse 172, CH-8036 Zürich © 2025 KPMG AG, eine Schweizer Aktiengesellschaft, ist eine Tochtergesellschaft der KPMG Holding AG. KPMG Holding AG ist Mitglied der globalen KPMG-Organisation unabhängiger Firmen, die mit KPMG International Limited, einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung englischen Rechts, verbunden sind. Alle Rechte vorbehalten.
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112 Immobilienportfolio Detailangaben zum Immobilienportfolio per 31. Dezember 2024 Bestandesliegenschaften Wohnliegenschaften PLZ Sonder klassierung Eigentumsform Eigentumsanteil (Stockwerkeigentums- anteil), in Prozenten Grundstücks- fläche, in m2 Baujahr Renovations- jahr Teil- sanierung Renovations- jahr Total- sanierung Erwerbs- datum Soll-Netto- Mietertrag1, in TCHF Marktwert, in TCHF Bruttorendite2 Diskontierungs- satz (netto, real) Leerstand per Stichtag vom Soll-Netto- MietertragOrt Adresse Wallisellen Im Glattgarten 1–12 / Industriestrasse 43–49a 8304 Alleineigentum 100 13 780 2018 07.07.1988 7 092 Zürich Im Tiergarten 51–60 / Sieberstrasse 5 (Bau 2) 8055 Alleineigentum 100 8 539 1988 2010 27.05.1992 2 893 Zürich Im Tiergarten 17–27 (Bau 3) 8055 Alleineigentum 100 9 581 1991 2012 27.05.1992 3 163 Zürich Im Tiergarten 34–41 (Bau 4) 8055 Alleineigentum 100 7 205 1991 2014 27.05.1992 2 347 Zürich Im Tiergarten 8–16 (Bau 5) 8055 Alleineigentum 100 11 601 1992 2015 27.05.1992 2 541 Zürich Im Tiergarten 1–6c (Bau 6) 8055 Alleineigentum 100 9 383 1992 03.02.2021 2 485 Crissier Route du Bois-Genoud 10 (Etappe 1) 1023 Alleineigentum 100 49 856 2024 02.12.1997 12 260 Wohnliegenschaften (7) 109 945 32 781 900 850 3,6 % 2,56 % 6,2 % (2,2 % exkl. Crissier) Geschäftsliegenschaften Crissier Route du Bois-Genoud 1a/1b 1023 Alleineigentum 100 5 504 1989 24.12.1998 911 Luzern Täschmattstrasse 16 6015 Alleineigentum 100 12 462 1966 2009 2002 07.07.1988 549 Zürich Giesshübelstrasse 40 8045 Alleineigentum 100 1 546 1965 2022 2001 27.05.1992 1 428 Zürich Giesshübelstrasse 45 8045 Alleineigentum 100 4 709 1984 2016 27.05.1992 2 506 Geschäftsliegenschaften (4) 24 221 5 394 89 690 6,0 % 3,21 % 4,7 % Total Bestandesliegenschaften (11) 134 166 38 175 990 540 3,9 % 2,62 % 6,0 % (2,7 % exkl. Crissier) Entwicklungsliegenschaften Crissier Rte du Bois-Genoud 10 (Etappe 2) 1023 Alleineigentum 100 11 500 02.12.1997 – Regensdorf Althardstrasse 5/9 8105 Alleineigentum 100 19 862 1910 1999 27.05.1992 610 Entwicklungsliegenschaften (2) 31 362 610 29 100 2,1 % 3,18 % 9,5 % Baurechte Bern Eymattstrasse 71/73 3027 Baurechtsnehmer und -geber Alleineigentum 100 6 384 06.09.1954 – Unter- engstringen Überlandstrasse / Industrie Hardwald 8103 Baurechtsgeber Alleineigentum 100 27 738 27.05.1992 – Volketswil Hardstrasse 8604 Baurechtsgeber Alleineigentum 100 108 667 31.10.2002 34 Zürich Im Tiergarten (Bau 1) 8055 Baurechtsgeber Alleineigentum 100 7 528 27.05.1992 – Baurechte (4) 150 317 34 90 320 0,0 % 2,70 % 0,0 % Unbebaute Grundstücke Lully Derrière l’Eglise, Fin du Mont 1470 Landwirtschaftsland Alleineigentum 100 88 521 27.05.1992 – St. Gallen Langgasse 9008 Landwirtschaftsland Alleineigentum 100 18 125 27.05.1992 – Unbebaute Grundstücke (2) 106 646 – 664 0,0 % 3,00 % 0,0 % Total Immobilienportfolio im Anlagevermögen (19) 422 491 38 819 1 110 624 3,5 % 2,64 % 6,0 % (2,9 % exkl. Crissier) 1 Erwarteter Mietertrag bei Vollvermietung vor Ausfällen aufgrund von Leerständen bzw. Mietzinsreduktionen. 2 Soll-Netto-Mietertrag in Prozenten des Marktwerts am Stichtag.
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113 Immobilienportfolio Bestandesliegenschaften Wohnliegenschaften PLZ Sonder klassierung Eigentumsform Eigentumsanteil (Stockwerkeigentums- anteil), in Prozenten Grundstücks- fläche, in m2 Baujahr Renovations- jahr Teil- sanierung Renovations- jahr Total- sanierung Erwerbs- datum Soll-Netto- Mietertrag1, in TCHF Marktwert, in TCHF Bruttorendite2 Diskontierungs- satz (netto, real) Leerstand per Stichtag vom Soll-Netto- MietertragOrt Adresse Wallisellen Im Glattgarten 1–12 / Industriestrasse 43–49a 8304 Alleineigentum 100 13 780 2018 07.07.1988 7 092 Zürich Im Tiergarten 51–60 / Sieberstrasse 5 (Bau 2) 8055 Alleineigentum 100 8 539 1988 2010 27.05.1992 2 893 Zürich Im Tiergarten 17–27 (Bau 3) 8055 Alleineigentum 100 9 581 1991 2012 27.05.1992 3 163 Zürich Im Tiergarten 34–41 (Bau 4) 8055 Alleineigentum 100 7 205 1991 2014 27.05.1992 2 347 Zürich Im Tiergarten 8–16 (Bau 5) 8055 Alleineigentum 100 11 601 1992 2015 27.05.1992 2 541 Zürich Im Tiergarten 1–6c (Bau 6) 8055 Alleineigentum 100 9 383 1992 03.02.2021 2 485 Crissier Route du Bois-Genoud 10 (Etappe 1) 1023 Alleineigentum 100 49 856 2024 02.12.1997 12 260 Wohnliegenschaften (7) 109 945 32 781 900 850 3,6 % 2,56 % 6,2 % (2,2 % exkl. Crissier) Geschäftsliegenschaften Crissier Route du Bois-Genoud 1a/1b 1023 Alleineigentum 100 5 504 1989 24.12.1998 911 Luzern Täschmattstrasse 16 6015 Alleineigentum 100 12 462 1966 2009 2002 07.07.1988 549 Zürich Giesshübelstrasse 40 8045 Alleineigentum 100 1 546 1965 2022 2001 27.05.1992 1 428 Zürich Giesshübelstrasse 45 8045 Alleineigentum 100 4 709 1984 2016 27.05.1992 2 506 Geschäftsliegenschaften (4) 24 221 5 394 89 690 6,0 % 3,21 % 4,7 % Total Bestandesliegenschaften (11) 134 166 38 175 990 540 3,9 % 2,62 % 6,0 % (2,7 % exkl. Crissier) Entwicklungsliegenschaften Crissier Rte du Bois-Genoud 10 (Etappe 2) 1023 Alleineigentum 100 11 500 02.12.1997 – Regensdorf Althardstrasse 5/9 8105 Alleineigentum 100 19 862 1910 1999 27.05.1992 610 Entwicklungsliegenschaften (2) 31 362 610 29 100 2,1 % 3,18 % 9,5 % Baurechte Bern Eymattstrasse 71/73 3027 Baurechtsnehmer und -geber Alleineigentum 100 6 384 06.09.1954 – Unter- engstringen Überlandstrasse / Industrie Hardwald 8103 Baurechtsgeber Alleineigentum 100 27 738 27.05.1992 – Volketswil Hardstrasse 8604 Baurechtsgeber Alleineigentum 100 108 667 31.10.2002 34 Zürich Im Tiergarten (Bau 1) 8055 Baurechtsgeber Alleineigentum 100 7 528 27.05.1992 – Baurechte (4) 150 317 34 90 320 0,0 % 2,70 % 0,0 % Unbebaute Grundstücke Lully Derrière l’Eglise, Fin du Mont 1470 Landwirtschaftsland Alleineigentum 100 88 521 27.05.1992 – St. Gallen Langgasse 9008 Landwirtschaftsland Alleineigentum 100 18 125 27.05.1992 – Unbebaute Grundstücke (2) 106 646 – 664 0,0 % 3,00 % 0,0 % Total Immobilienportfolio im Anlagevermögen (19) 422 491 38 819 1 110 624 3,5 % 2,64 % 6,0 % (2,9 % exkl. Crissier) 1 Erwarteter Mietertrag bei Vollvermietung vor Ausfällen aufgrund von Leerständen bzw. Mietzinsreduktionen. 2 Soll-Netto-Mietertrag in Prozenten des Marktwerts am Stichtag.
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114 Immobilienportfolio Detailangaben zum Immobilienportfolio per 31. Dezember 2024 Fortsetzung Bestandesliegenschaften Wohnliegenschaften PLZ Eintrag im Kataster der belasteten Standorte (KbS) Total nutzbare Mietfläche, in m2 Nutzbare Mietfläche Wohnen, in m2 Nutzbare Mietfläche Büro, in m2 Nutzbare Mietfläche Verkauf/Gastro, in m2 Nutzbare Mietfläche Industrie/Gewerbe, in m2 Nutzbare Mietfläche Lager, in m2 Nutzbare Mietfläche übrige Nutzungen, in m2 Total Mietobjekte Wohnen Total ParkplätzeOrt Adresse Wallisellen Im Glattgarten 1–12 / Industriestrasse 43–49a 8304 Nein 21 697 19 634 – 1 681 – 150 233 218 213 Zürich Im Tiergarten 51–60 / Sieberstrasse 5 (Bau 2) 8055 Ja, Teilfläche Rand Sieberstrasse 9 881 8 537 1 106 – – – 238 108 126 Zürich Im Tiergarten 17–27 (Bau 3) 8055 Nein 10 507 10 014 247 – – 23 223 113 150 Zürich Im Tiergarten 34–41 (Bau 4) 8055 Nein 7 690 7 371 142 – – – 177 82 146 Zürich Im Tiergarten 8–16 (Bau 5) 8055 Nein 9 207 8 469 – – – – 738 83 – Zürich Im Tiergarten 1–6c (Bau 6) 8055 Nein 7 761 7 555 – – – – 206 80 114 Crissier Route du Bois-Genoud 10 (Etappe 1) 1023 Nein 39 182 31 267 4 257 3 049 – 609 – 420 579 Wohnliegenschaften (7) 105 925 92 847 5 752 4 730 – 782 1 815 1 104 1 328 Geschäftsliegenschaften Crissier Route du Bois-Genoud 1a/1b 1023 Nein 4 613 – 2 255 – 1 792 566 – – 99 Luzern Täschmattstrasse 16 6015 Ja 4 497 – 1 162 622 1 554 1 159 – – 74 Zürich Giesshübelstrasse 40 8045 Ja 4 711 100 3 531 – 240 840 – 1 42 Zürich Giesshübelstrasse 45 8045 Nein 6 306 95 4 990 – – 1 221 – 1 144 Geschäftsliegenschaften (4) 20 127 195 11 938 622 3 586 3 786 – 2 359 Total Bestandesliegenschaften (11) 126 052 93 042 17 690 5 352 3 586 4 568 1 815 1 106 1 687 Entwicklungsliegenschaften Crissier Route du Bois-Genoud 10 (Etappe 2) 1023 Ja 15 0551 6 488 8 567 – – – – – – Regensdorf Althardstrasse 5/9 8105 Ja, Teilfläche 26 8561 18 267 – – 7 808 781 – – – Entwicklungsliegenschaften (2) 41 911 24 755 8 567 – 7 808 781 – – – Baurechte Bern Eymattstrasse 71/73 3027 Ja – – – – – – – – – Unterengstringen Ueberlandstrasse / Industrie Hardwald 8103 Ja, Teilfläche – – – – – – – – – Volketswil Hardstrasse 8604 Ja – – – – – – – – – Zürich Im Tiergarten (Bau 1) 8055 Nein – – – – – – – – – Baurechte (4) – – – – – – – – – Unbebaute Grundstücke Lully Derrière l’Eglise, Fin du Mont 1470 Nein – – – – – – – – – St. Gallen Langgasse 9008 Nein – – – – – – – – – Unbebaute Grundstücke (2) – – – – – – – – – Total Immobilienportfolio im Anlagevermögen (19) 167 963 117 797 26 257 5 352 11 394 5 349 1 815 1 106 1 687 1 Nach Berücksichtigung potenzieller Verkäufe.
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115 Immobilienportfolio Detailangaben zum Immobilienportfolio per 31. Dezember 2024 Fortsetzung Bestandesliegenschaften Wohnliegenschaften PLZ Eintrag im Kataster der belasteten Standorte (KbS) Total nutzbare Mietfläche, in m2 Nutzbare Mietfläche Wohnen, in m2 Nutzbare Mietfläche Büro, in m2 Nutzbare Mietfläche Verkauf/Gastro, in m2 Nutzbare Mietfläche Industrie/Gewerbe, in m2 Nutzbare Mietfläche Lager, in m2 Nutzbare Mietfläche übrige Nutzungen, in m2 Total Mietobjekte Wohnen Total ParkplätzeOrt Adresse Wallisellen Im Glattgarten 1–12 / Industriestrasse 43–49a 8304 Nein 21 697 19 634 – 1 681 – 150 233 218 213 Zürich Im Tiergarten 51–60 / Sieberstrasse 5 (Bau 2) 8055 Ja, Teilfläche Rand Sieberstrasse 9 881 8 537 1 106 – – – 238 108 126 Zürich Im Tiergarten 17–27 (Bau 3) 8055 Nein 10 507 10 014 247 – – 23 223 113 150 Zürich Im Tiergarten 34–41 (Bau 4) 8055 Nein 7 690 7 371 142 – – – 177 82 146 Zürich Im Tiergarten 8–16 (Bau 5) 8055 Nein 9 207 8 469 – – – – 738 83 – Zürich Im Tiergarten 1–6c (Bau 6) 8055 Nein 7 761 7 555 – – – – 206 80 114 Crissier Route du Bois-Genoud 10 (Etappe 1) 1023 Nein 39 182 31 267 4 257 3 049 – 609 – 420 579 Wohnliegenschaften (7) 105 925 92 847 5 752 4 730 – 782 1 815 1 104 1 328 Geschäftsliegenschaften Crissier Route du Bois-Genoud 1a/1b 1023 Nein 4 613 – 2 255 – 1 792 566 – – 99 Luzern Täschmattstrasse 16 6015 Ja 4 497 – 1 162 622 1 554 1 159 – – 74 Zürich Giesshübelstrasse 40 8045 Ja 4 711 100 3 531 – 240 840 – 1 42 Zürich Giesshübelstrasse 45 8045 Nein 6 306 95 4 990 – – 1 221 – 1 144 Geschäftsliegenschaften (4) 20 127 195 11 938 622 3 586 3 786 – 2 359 Total Bestandesliegenschaften (11) 126 052 93 042 17 690 5 352 3 586 4 568 1 815 1 106 1 687 Entwicklungsliegenschaften Crissier Route du Bois-Genoud 10 (Etappe 2) 1023 Ja 15 0551 6 488 8 567 – – – – – – Regensdorf Althardstrasse 5/9 8105 Ja, Teilfläche 26 8561 18 267 – – 7 808 781 – – – Entwicklungsliegenschaften (2) 41 911 24 755 8 567 – 7 808 781 – – – Baurechte Bern Eymattstrasse 71/73 3027 Ja – – – – – – – – – Unterengstringen Ueberlandstrasse / Industrie Hardwald 8103 Ja, Teilfläche – – – – – – – – – Volketswil Hardstrasse 8604 Ja – – – – – – – – – Zürich Im Tiergarten (Bau 1) 8055 Nein – – – – – – – – – Baurechte (4) – – – – – – – – – Unbebaute Grundstücke Lully Derrière l’Eglise, Fin du Mont 1470 Nein – – – – – – – – – St. Gallen Langgasse 9008 Nein – – – – – – – – – Unbebaute Grundstücke (2) – – – – – – – – – Total Immobilienportfolio im Anlagevermögen (19) 167 963 117 797 26 257 5 352 11 394 5 349 1 815 1 106 1 687 1 Nach Berücksichtigung potenzieller Verkäufe.
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116 Immobilienportfolio Entwicklungsliegenschaft Crissier (Route du Bois-Genoud 10, Crissier) In Crissier bei Lausanne verfügt PLAZZA über ein Entwick - lungsgebiet von insgesamt 66 860 m 2 (einschliesslich 5 504 m2 der Liegenschaft Route du Bois-Genoud 1a/1b). Seit 4. Februar 2016 liegt für das Areal ein bewilligter Gestal- tungsplan vor. Der Wohnanteil im gesamten Areal wird ca. 65 % betragen. 2017 wurde ein Vorprojekt erarbeitet. Nach dem damaligen Planungsstand kann PLAZZA insgesamt über 500 Wohnungen erstellen und 16 000 m2 Geschäftsflä- chen realisieren. Die Investitionssumme für das Gesamtpro- jekt wird auf rund CHF 310 Mio. geschätzt. Mit der Planung für die erste Etappe des Bauprojekts wurde Anfang 2019 begonnen. Ebenfalls 2019 wurde mit der Gemeinde Crissier eine Vereinbarung zum Bau eines Primarschulhauses abge- schlossen. Eines der zehn Baufelder wird im Baurecht an eine kantonal geförderte Stiftung zum Bau eines Pflegeheims abgegeben. Die gesamte Entwicklungsliegenschaft in Crissier hat nach Schätzung des unabhängigen Schätzungsexperten, unter Berücksichtigung von rund 20 % Stockwerkeinheiten in Etappe 2 und der Abgabe eines Baufelds im Baurecht, ein Mietzinspotenzial in der Grössenordnung von CHF 16 Mio. pro Jahr. Die erste Etappe umfasst rund zwei Drittel des Investitionsvolumens, d. h. rund CHF 230 Mio., mit einem Mietzinspotenzial von über CHF 12 Mio. pro Jahr. Ende Mai 2020 konnte plangemäss das Baugesuch für die erste Etappe eingereicht werden. Im September 2021 wurde die ent - sprechende Baubewilligung rechtskräftig, der Baubeginn erfolgte kurze Zeit später. Die Inbetriebnahme erfolgte 2024. Mit dem Beginn der Realisierung der zweiten Etappe wird nicht vor 2028 gerechnet. Projektstand: 2024 wurde die erste Etappe in Betrieb genommen. Zum Berichtszeitpunkt waren praktisch alle Wohnungen vermietet, ebenso erste Geschäftsflächen. Zusätzliche Informationen zu den Entwicklungsprojekten
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117 Entwicklungsliegenschaft Regensdorf (Althardstrasse 5/9, Regensdorf) PLAZZA verfügt an der Althardstrasse 5 und 9 in Regensdorf bei Zürich über ein Grundstück mit 19 862 m2. Dieses liegt im Bereich Bahnhof Nord. Es besteht eine Gestaltungs- planpflicht. Im Dezember 2015 hat die Gemeindeversamm- lung Regensdorf einer Revision der Bau- und Zonenordnung zugestimmt. Die neue Bau- und Zonenordnung schafft die Möglichkeit einer Erhöhung der Baumassenziffer von 5 m3/m2 auf 8 m3/m2 und erhöht den möglichen Wohnanteil von 50 % auf 75 %. Neben der Anpassung der Bau- und Zonenordnung ist ein öffentlich-rechtlicher Entwicklungs - vertrag zwischen der Gemeinde und den diversen betei- ligten Grundeigentümern abgeschlossen worden. Dieser Entwicklungsvertrag regelt u. a. erforderliche Beiträge der Grundeigentümer und Landabtretungen sowie die Verantwortlichkeiten der Gemeinde und der Grundeigentümer. Er führt nicht zu einer Pflicht, die Liegenschaften zu entwickeln. Die Erhöhung der Baumassenziffern kann im jeweiligen Gestaltungsplan erfolgen, wird aber im Rahmen des Entwicklungsvertrags zu einer Abgeltungszahlung führen. Die Grundlage der Baumassenziffer ist die Grundstücksfläche per 1. Januar 2016, d. h. vor Landabtretun- gen. Die Teilrevision der Nutzungsplanung «Bahnhof Nord» ist im Mai 2017 rechtskräftig geworden. 2018 wurde unter Mithilfe der beteiligten Eigentümer ein Umsetzungskonzept erarbeitet, das unter anderem die etappierte Entwicklung des ganzen Entwicklungsgebiets regelt. 2019 wurden erste Abklärungen zur Machbarkeit und zur Marktpositionierung vorgenom- men. 2020 wurde ein Studienauftrag durchgeführt, aus dem das Architekturbüro Michael Meier und Marius Hug, Zürich, als Sieger hervorgegangen ist. Der Gestaltungsplan wurde nach Einarbeitung der Ergebnisse der kantonalen Vorprüfung im ersten Halbjahr 2024 eingereicht. Parallel dazu hat PLAZZA die Erarbeitung des Bauprojekts weitest gehend abgeschlossen. Die Realisierung des Projekts wird voraussichtlich 2026 beginnen und hängt stark davon ab, wie schnell die öffentliche Hand die notwendigen Infrastrukturmass- nahmen umsetzt. Erste derartige Realisierungsschritte werden für 2025 erwartet. In der Folge wird PLAZZA dann mit den Rückbauarbeiten beginnen. Der Mietzinspotenzial dürfte mindestens CHF 9 Mio. betragen, bei einem Investitionsvolumen in der Grössenordnung von rund CHF 220–240 Mio. Projektstand: Der Gestaltungsplan wurde zur Genehmigung eingereicht. Die Erarbeitung des Bauprojekts ist weitgehend abgeschlossen. Für 2025 werden erste Infrastrukturmass- nahmen der öffentlichen Hand am Rand des PLAZZA-Grundstücks erwartet. In der Folge wird PLAZZA dann mit Rückbauarbeiten beginnen. Immobilienportfolio
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118 1 / 6 Wüest Partner AG Alte Börse Bleicherweg 5 8001 Zürich Schweiz T +41 44 289 90 00 wuestpartner.com Regulated by RICS Wüest Partner AG, Bleicherweg 5, 8001 Zürich PLAZZA AG Geschäftsleitung Sieberstrasse 5 CH-8055 Zürich Zürich , 20. Februar 2025 Bericht des unabhängigen Schätzungsex- perten, Bewertung per 31. Dezember 20 24 An die Geschäftsleitung der PLAZZA AG Auftrag Im Auftrag der Geschäftsleitung der PLAZZA AG (PLAZZA) hat die Wüest Partner AG (Wüest Partner) die von der PLAZZA gehaltenen Renditeliegenschaften, wel- che sich in die Anlagegruppen Bestandsliegenschaften, Entwicklungsliegen- schaften, Baurechte und unbebaute Grundstücke unterteilen , zum Zweck der Rechnungslegung per Stichtag 31. Dezember 20 24 bewertet. Bewertet wurden sämtliche Liegenschaften aller Anlagegruppen. Bewertungsstandards Wüest Partner bestätigt, dass die Bewertungen im Rahmen der national und inter- national gebräuchlichen Bewertungs standards und -richtlinien durchgeführt wur- den. Sie erfolgten zudem gemäss den Anforderungen der SIX Swiss Exchange. Die ermittelten Werte der Liegenschaften entsprechen dem aktuellen Wert (“Marktwert“ ), wie er in den Swiss GAAP FER 18 Ziffer 14 beschrieben wird. Definition des Marktwertes Der Marktwert ist definiert als der am Stichtag wahrscheinliche, auf dem freien Markt zu erzielende Preis zwischen zwei unabhängigen, gut informierten und kauf - bzw. verkaufswilligen Parteien unter Berücksichtigung eines marktgerechten Ver- marktungszeitraum s. Handänderungs -, Grundstücksgewinn - und Mehrwertsteuern sowie weitere bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaft anfallende Kosten und Provisio- nen sind nicht enthalten (“Brutto -Marktwert“). Auch sind keinerlei Verbindlichkei- ten der PLAZZA hinsichtlich allfälliger Steuern (mit Ausnahme der ordentlichen Liegenschaftssteuern) und Finanzierungskosten berücksichtigt. Referenz-Nummer 104394.2402 Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten
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119 2 / 6 Bewertungsmethoden Wüest Partner bewertet die Renditeliegenschaften der PLAZZA unter Anwendung der Discounted -Cashflow -Methode (DCF). Bei dieser Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe der in Zukunft (unendlicher Bewertungszeit- raum) zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt pro Liegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chan- cen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert. Die Entwicklungsliegenschaften und unbebauten Grundstücke (Baulandreserven) werden ebenfalls mit der DCF-Methode zum Marktwert bewertet. Dabei wird der Projektwert zum Bilanzierungsstichtag nach drei Schritten hergeleitet: Ermittlung des Ertragswerts oder der potenziellen Verkaufserlöse der Liegen- schaft(en) zum Zeitpunkt der Fertigstellung unter Berücksichtigung des aktuel len Vermietungs -/Verkaufsstandes, der Markt - und Kostenschätzung per Stichtag; Ermittlung des Marktwertes per Bilanzierungsstichtag unter Berücksichtigung der prognostizierten, noch zu tätigenden Investitionen sowie Landverzinsungskosten bis Bauvollendung; Einschätzung einer dem Projektstatus entsprechenden Risiko -Gewinn -Marge und Berücksichtigung als gesonderter Cashflow einer Kostenposition. Unbebaute Grundstücke ( Landreserven ) ausserhalb von Bauzonen der jeweiligen Gemeinden, wie z.B. Landwirtschaftsland, werden nach Ablauf der bestehenden Pachtverträge resp. unter Berücksichtigung einer angemessenen Veräusse- rungsdauer dem Verkauf zugeführt. Zur Ermittlung des Marktwertes dient die DCF-Methode. Die Baurechtsliegenschaften werden ebenfalls mittels DCF -Methode unter zu- sätzlicher Berücksichtigung der laufenden Baurechtszinsen sowie unter der An- nahme einer Heimfallentschädigung oder Weiterführung des Baurechtes zum Zeitpunkt der Beendigung des laufen den Baurechtsvertrages bewertet. Je nach Situation der PLAZZA als Baurechtsgeber oder -nehmer werden die jeweiligen Cashflows als Ertrags - oder Kostenpositionen bedacht. Grundstücke zu den Liegenschaften mit Altlasteneinträgen resp. Eintrag im Ka- taster der belasteten Standorte (KbS ) der Kantone wurden identifiziert. Entspre- chend der Belastungsstufe wurden im Auftrag der PLAZZA Gutachten durch spe- zialisierte Umweltingenieurbüros erstellt. Darin sind ebenfalls Kosten für weitere Untersuc hungen und/oder eine allfällig notwendige Beseitigung der Altlastensitu- ation aufgeführt . In den Bewertungen der entsprechenden Liegenschaften sind die ausgewiesenen Altlastenrückstellungen in einem gesonderten Cashflow als Kostenposition zum Zeitpunkt des höchstwahrscheinlichen Kosteneintritts als Barwe rt in der Periode 1 b erücksichtigt. Der in der Barwertberechnung berücksich- tigte Zins satz von 2.5 Prozent entspricht der Vorgabe von PLAZZA . Bericht des unabhängigen Schätzungsexperten
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120 3 / 6 Grundlagen der Bewertung Alle Liegenschaften der PLAZZA sind Wüest Partner aufgrund der durchgeführten Besichtigungen und der zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie werden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mie- tobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro - und Makrolage usw.) eingehend analy- siert. Per Stichtag leerstehende Mietobjekte werden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer bewertet. Anlässlich der Bewertung per Stichtag 3 1. Dezember 2024 wurden in der Berichts- periode vom 1. Januar bis 31 . Dezember 2024 drei Liegenschaft en besichtigt. Ergebnisse Per 31. Dezember 2024 wurden von Wüest Partner die Werte der insgesamt 19 Rendite liegenschaften aller Anlagegruppen nach Swiss GAAP FER 18 Ziffer 14 er- mittelt. Der Marktwert aller 1 9 Liegenschaften zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2024 beträgt 1'110’624 Tausend Schweizer Franken. Nachfolgend die Liegen- schaftswerte der Anlagegruppen in der Übersicht: Tabelle: Anlagegruppe Anzahl Lie- genschaften Marktwert in CHF 1'000 Anteil am Total Bestandesliegenschaften 11 990’540 89.19% davon Bestandsliegenschaften Wohnen 7 900’850 81.11% davon Bestandsliegenschaften Geschäft 4 89’690 8.08% Entwicklungsliegenschaften 2 29’100 2.62% Baurechte 4 90’320 8.13% Unbebaute Grundstücke 2 664 0.06% Total Liegenschaften 19 1 110 624 100.0% Veränderungen in der Berichtsperiode In der Berichtsperiode vom 1. Januar bis 31. Dezember 202 4 gab es keine Zu- oder Abgänge von Liegenschaften. Die Entwicklungsliegenschaft in Crissier wurde je- doch in eine Bestandes - sowie Entwicklungsliegenschaft aufgeteilt , nachdem die Etappe 1 fertiggestellt und bezogen ist. Dementsprechend steigt die Anzahl Lie- genschaft im Portfolio von 18 auf 19 .
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121 4 / 6 Unabhängigkeit und Vertraulichkeit Im Einklang mit d er Geschäftspolitik von Wüest Partner erfolgte die Bewertung der Liegenschaften der PLAZZA unabhängig und neutral. Sie dient lediglich dem vor- gängig genannten Zweck. Wüest Partner übernimmt keine Haftung gegenüber Dritten. Zürich , 20. Februar 2025 Wüest Partner AG Andreas Bleisch Dr.rer.pol. / Partner Alex Nager MSc in Real Estate / Manager
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122 5 / 6 Anhang: All gemeine Bewertungsannahmen und -hinweise Renditeliegenschaften allgemein Folgende wesentliche Annahmen liegen den Bewertungen der Renditeliegen- schaften zu Grunde: — Flächen: In den Bewertungen wurden die vermietbaren Flächen aufgrund der Mieterspiegel der PLAZZA abgebildet. Abweichende Angaben zu den Objekt- plänen wurden mit der entsprechenden Verwaltung verifiziert. — Mieterspiegel: Die in den Bewertungen zugrunde gelegten Mieterspiegel per 1. Januar 20 25 für die Bewertungen per 31 . Dezember 20 24 wurden aus der Erstbewertung per 31. Dezember 2013 übernommen und mit Informationen per Januar 2025 ergänzt resp. aktualisiert. — Diskontierung ssatz: Die Diskontierung beruht auf einem risikogerechten Zins- satz. Der jeweilige Satz wird für jede Liegenschaft individuell bestimmt. Risiko- loser Zinssatz + Immobilienrisiko (Immobilität des Kapitals) + Zuschlag Makro- lage + Zuschlag Mikrolage in Abhängigkeit de r Nutzung + Zuschlag Objektqualität und Ertragsrisiko + evtl. spezifische Zu - oder Ab schläge. Die Dis- kontierungssätze der Anlagegruppe Bestandsliegenschaften sowie Entwick- lungsliegenschaften, ohne Baurechte und unbebaute Grundstücke , des Immo- bilienportfolios der PLAZZA bewegen sich zwischen 2. 20 Prozent bis 4.00 Prozent (netto, real). — Teuerung: In den Bewertungen wird – wo nicht anders spezifiziert – von einer jährlichen Teuerung von 1. 25 Prozent sowohl für die Erträge wie auch für sämt- liche Aufwendungen ausgegangen. Der Diskontierungssatz wird bei der nomi- nalen Betrachtung entsprechend angepasst. Die Darstellung der Cashflow -Ent- wicklung und deren Diskontierung erfolgt real. — Indexierung Mietverhältnisse: Spezifische Indexierungen der bestehenden Mietverhältnisse werden berücksichtigt. Nach Ablauf der Verträge wird mit ei- nem Indexierungsgrad von 80 Prozent (Schweizer Durchschnitt) gerechnet, wo- bei alle fünf Jahre die Verträge auf das Marktniveau angepasst werden. — Mieterrisiken: Bonitätsrisiken der jeweiligen Mieter werden in der Bewertung nicht explizit berücksichtigt. — Terminierung Zahlungsströme: Die Terminierung der einzelnen Zahlungen er- folgt bei den bestehenden Mietverhältnissen entsprechend den vertraglich festgelegten Regelungen. Nach Ablauf der Verträge werden die Geldflüsse bei Geschäftsnutzungen vierteljährlich vorschüssig, bei Wohnnutzung en monatlich vorschüssig, abgebildet. — Auslagerung Nebenkosten: Auf Seite der Betriebskosten wurde davon ausge- gangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und so- mit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden. — Unterhaltskosten: Die Unterhaltskosten (lnstandsetzungs - und lnstandhal- tungskosten) wurden mit einem Geb äudeanalyse -Tool gerechnet. Darin werden aufgrund einer Zustandsanalyse der einzelnen Bauteile deren Restle bensdauer bestimmt, die periodische Erneuerung modelliert und daraus die j ährlichen An- nuitäten ermittelt. Die errechneten Werte werden mittels der von W üest Partner erhobenen Kosten -Benchmarks plausibil isiert.
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123 6 / 6 Entwicklungsliegenschaften und unbebaute Grundstücke ( Baulandreser- ven) im Speziellen Wüest Partner ermittelte auch die aktuellen Werte ( “Marktwerte “) der Entwick- lungsl iegenschaften und unbebauten Grundstücke (Bau landreserven) . Dieser Be- wertung liegen folgende Annahmen zugrunde: — Projektenwicklungsstrategie: Die Strategie bezüglich Projektentwicklung/Pro- motion (z.B. Verkauf vs. Vermiet ung) wird, sofern diese Wüest Partner plausibel erscheint, von PLAZZA übernommen. — Grundlagendaten: Die Grundlagendaten von PLAZZA werden verifiziert und ge- gebenenfalls angepasst (z.B. Ausnützung, vermietbare Flächen, Termine/Ent- wicklungsprozess, Vermietung/Absorption). — Unabhängige Betrachtung: Die Bewertungen werden einer unabhängigen Er- trags- und Kostenbeurteilung sowie Renditebetrachtung unterzogen. — Werkverträge: Es wird angenommen, dass die Baukosten mit Werkverträgen wie z.B. von General - und Totalunternehmern gesichert werden. — Leistungen Projektentwickler: In den Erstellungskosten werden die Leistungen der PLAZZA als Bauherrenvertreter und Projektentwickler mit einbezogen . — Verkaufskosten: Bei zum Verkauf vorgesehenen Liegenschaftsteilen (z.B. Stockwerkeigentum) sind die Verkaufskosten in den Bewertungen berücksich- tigt. — Vorbereitungsarbeiten: Die Vorbereitungsarbeiten werden in den Erstellungs- kosten berücksichtigt, sofern diese bekannt sind (z.B. Sanierung Altlasten, Ab- brüche, Infrastruktur). — Baunebenkosten: Die Erstellungskosten b einhalten die üblichen Baunebenkos- ten inkl. Baufinanzierung jedoch exkl. Finanzierung des Grundstücks. Diese sind implizit im DCF -Modell enthalten. — Bisher erbrachte Leistungen: Bisher erbrachte und wertrelevante Leistungen von Dritten oder von PLAZZA in Form von getätigten Investitionen werden be- rücksichtigt, sofern diese bekannt sind. — Optierung: Die Erträge der geplanten Geschäftsflächen sind zur Optierung vor- gesehen. Die anteiligen Baukosten werden deshalb exklusive Mehrwertsteuer abgebildet. — Latente Steuern: Die Bewertungen enthalten keine latenten Steuern.
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124 Kontakte und Termine PLAZZA AG Sieberstrasse 5 8055 Zürich T: +41 44 468 60 70 F: +41 44 451 34 56 Kontakt Medien T: +41 44 266 68 33 E: press@plazza.ch Kontakt Investor Relations T: +41 44 266 68 34 E: investor@plazza.ch Termine Ordentliche Generalversammlung 2025: 2. April 2025 Publikation Halbjahresbericht 2025: 29. August 2025 Publikation Geschäftsbericht 2025: 4. März 2026 Ordentliche Generalversammlung 2026: 31. März 2026 Publikation Halbjahresbericht 2026: 27. August 2026 Börsenhandel Namenaktie A PLAZZA AG (Stammaktie A) Valorennummer: 28 414 291 ISIN: CH0284142913 Tickersymbol SIX Swiss Exchange: PLAN Impressum Herausgeber: PLAZZA AG Konzeption, Gestaltung und Realisation: Farner Consulting AG Druck: Kasimir Meyer AG Fotos: Titelbild: Christophe Senehi Rückseite: Christophe Senehi Seite 2 / 6 / 10 / 11 / 12 / 17 / 18: Herbert Zimmermann Seite 22 / 23: Thomas Casata Seite 72 / 73: Christophe Senehi Seite 116: Atelier Brunecky Seite 117: Michael Meier und Marius Hug Architekten Hinweis zu möglichen zukunftsgerichteten Aussagen Der vorliegende Geschäftsbericht der PLAZZA AG enthält möglicherweise zukunftsgerichtete Aussagen. Diese können an Ausdrücken wie «sollen», «annehmen», «erwarten», «rechnen mit», «beabsichtigen», «anstreben», «zukünftig» oder ähnlichen Ausdrücken sowie der Diskussion von Strategien, Zielen, Plänen oder Absichten usw. erkennbar sein. Sie unterliegen bekannten oder unbekannten Risiken und Unsicherheiten, die zur Folge haben können, dass die tatsächlichen Ergebnisse und Ereignisse wesentlich von den Erwartungen abweichen, die in den zukunftsgerichteten Aussagen enthalten oder impliziert sind.